Tribunal judiciaire, 23 décembre 2024. 24/05069

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [Z] [T] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Frédéric CATTONI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/05069 - N° Portalis 352J-W-B7I-C443I N° MINUTE : 24/5 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 23 décembre 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199 DÉFENDERESSE Madame [Z] [T], demeurant [Adresse 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 octobre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, Décision du 23 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05069 - N° Portalis 352J-W-B7I-C443I EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 01/12/1999, l’OPAC DE [Localité 4], devenu [Localité 4] HABITAT OPH, a donné à bail à [X] [T] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], et un emplacement de parking pour un loyer mensuel initial de 1456,84 francs. Par contrat du 10/03/2009, la resserre n°10 sise [Adresse 1], était mise à disposition de [X] [T]. Suite au décès d’[X] [T], [Z] [T] devenait titulaire des baux à compter du 15/05/2017 par un avenant de transfert réunissant les deux contrats. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 17/06/2022 pour avoir paiement d'un arriéré de 1693,24 euros. Par acte de commissaire de justice délivré en date du 24/04/2024 à étude, PARIS HABITAT OPH a fait assigner [Z] [T] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;à défaut, prononcer la résiliation du bail aux torts et grief de la défenderesse ;ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de [Z] [T] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;condamner [Z] [T] au paiement d’une somme provisionnelle de 3495,35 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme visée dans l’acte et de l’assignation pour le surplus, sous réserve de la majorité sollicitée ;condamner [Z] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du 18/08/2023 et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer et charges tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi, majorés de 15% ; condamner [Z] [T] au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le commandement. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 25/04/2024. L’affaire était appelée à l’audience du 27/08/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 23/10/2024. Le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1000 euros, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l’assignation. Il s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. [Z] [T], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur 36 mois pour régler la dette locative. Elle indique avoir repris le règlement du loyer. La décision était mise en délibéré au 23/12/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 20/06/2022 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 17/06/2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [Z] [T] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 17/08/2022 à minuit, soit à compter du 18/08/2022. [Z] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la poursuite de son bail (logement et resserre). Il résulte du décompte locatif produit par le bailleur que le loyer de septembre 2024 a été appelé à hauteur de 309,70euros (logement et resserre) et que la locataire a réglé la somme de 397,63 euros le 09/10/2024. Elle a par ailleurs réglé les sommes de 461,40 euros, 434,73 euros, 500 euros, 500 euros, 62,27 euros, 350 euros et 1140 euros entre le 03/08/2024 et le 26/08/2024. Il est manifeste que le paiement a été repris par la défenderesse, qui a au surplus apuré un grande partie de sa dette par ces versements. Par conséquent, compte tenu de la reprise des paiements, il y a lieu de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [Z] [T], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [Z] [T] reste devoir une somme de 849,58 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 09/10/2024, mois de septembre 2024 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner [Z] [T] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des règlements effectués après la délivrance du commandement de payer. Compte tenu de la reprise des paiements, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement selon les modalités prévues au présent dispositif. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [Z] [T] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [Z] [T] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, le bailleur ne justifiant pas d’un préjudice distinct et supérieur de celui causé par la perte du montant du loyer et des charges. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner [Z] [T] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties (logement et resserre), et ce à compter du 18/08/2022, portant sur les lieux situés au [Adresse 3], esc 5, 4ème étage, pour défaut de paiement des loyers et charges ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE [Z] [T] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 849,58 euros au titre des loyers et charges dus au 09/10/2024, septembre 2024 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; AUTORISE [Z] [T] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 23 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; RAPPELLE qu'en cas de respect par [Z] [T] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception resté infructueux ; DIT que [Localité 4] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de [Z] [T], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE, en ce cas, [Z] [T] à payer [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ; REJETTE la demande de majoration ; CONDAMNE [Z] [T] aux dépens de la présente procédure incluant le coût du commandement de payer ; DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection