Cour d'appel, 25 juin 2024. 21/05106

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70H Ch civ.1-4 expropriation ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 25 JUIN 2024 N° RG 21/05106 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UWAW AFFAIRE : CONSEIL DÉPARTEMENTAL DES HAUTS DE SEINE C/ [V] [N] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Mai 2021 par le juge de l'expropriation de NANTERRE RG n° : 20/00012 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Michaël MOUSSAULT, Me Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH, Mme [R] [J] (Commissaire du gouvernement) RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : CONSEIL DÉPARTEMENTAL DES HAUTS DE SEINE Hôtel du Département, [Adresse 2] [Localité 9] Représentant : Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07 APPELANT **************** Monsieur [V] [N] [Adresse 4] [Localité 10] Représentant : Me Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0154 INTIMÉ **************** Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Valérie DAINOTTI, direction départementale des finances publiques. **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue le 07 Mai 2024, en audience publique, Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, chargé du rapport, devant la cour composée de : Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE **************** Le département des Hauts-de-Seine procède à l'expropriation d'une parcelle de terrain sis à [Localité 12] (92), [Adresse 7] et [Adresse 1], cadastrée [Cadastre 13]. Ce bien est partiellement inclus, pour une emprise de 237 m², dans le périmètre du prolongement du tramway T1 Ouest. La déclaration d'utilité publique est intervenue le 7 juillet 2015 et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 20 juillet 2016. Saisi par le département des Hauts-de-Seine selon mémoire déposé au greffe le 5 février 2020, le juge de l'expropriation de Nanterre a par jugement en date du 10 mai 2021 fixé l'indemnité principale due à M. [N] à 369 009 euros, sur la base de 1 557 euros/m², l'indemnité de remploi à 37 901 euros, et a condamné le département des Hauts-de-Seine à payer à M. [N] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par déclarations d'appel parvenues au greffe les 20 juillet et 4 août 2021, le département des Hauts-de-Seine et M. [N] ont relevé appel de ce jugement. Le département des Hauts-de-Seine a déposé un premier mémoire le 18 octobre 2021, qui sera notifié par le greffe en une lettre recommandée du 19 octobre 2021 dont le commissaire du gouvernement et M. [N] ont accusé réception le 20 octobre 2021, puis un autre mémoire le 4 février 2022, qui sera notifié par le greffe en une lettre recommandée du 7 février 2022 dont les susnommés ont accusé réception le 8 février 2022. Il expose : - qu'il s'agit d'un terrain en nature de voie d'accès et de stationnement d'une superficie de 237 m² à prélever sur la parcelle susvisée ; - que l'indemnité doit être fixée en valeur libre, un congé ayant été donné au locataire ; - que le bien est situé dans un secteur urbain, desservi à plus ou moins grande échelle, mais situé dans une commune, [Localité 12], marquée par un environnement divergent ; - que le secteur est bruyant et la morphologie urbaine sans cohérence, certains immeubles état médiocrement entretenus ; - que la première référence visée par le juge de l'expropriation est inadaptée s'agissant d'un bien situé dans un environnement de meilleure qualité, préférentiel, dans une rue peu passante et strictement résidentielle, et d'une superficie de 91 m² qui n'est donc pas comparable avec celle du bien dont s'agit ; - qu'une autre référence est fausse comme incluant la TVA en son prix ; - que les ventes qui ne portent pas exclusivement sur un terrain à bâtir, mais également sur des droits à construire qui lui sont attachés, ne peuvent pas permettre de justifier de la valeur d'un terrain à bâtir ; qu'en effet la présence de droits à construire a pour conséquence d'augmenter sensiblement le prix ; - que la vente du terrain sis [Adresse 5] a bien nécessité la démolition préalable d'autres bâtiments ; qu'un arasement réalisé et un permis de construire obtenu ont été nécessairement inclus dans le prix de vente ; - qu'un terrain encombré d'un bâti ne peut être retenu, car il s'agit ici d'un terrain nu ; qu'il en est de même de biens d'une surface très supérieure ; - que les actes de vente produits par M. [N] à hauteur d'appel ne sont pas produits, non plus que leurs références de publication ; - que ne peuvent pas non plus être retenus des prix résultant de la méthode 'bilan-promoteur' qui ne correspondent pas à la valeur nette d'un terrain à bâtir et impliquent un raisonnement et des calculs à partir de l'usage futur du bien et non pas de son usage actuel ; - que les termes de comparaison produits par M. [N] pour obtenir une valeur de 3 536 euros/m² ne sont pas pertinents ; - qu'il produit des références plus adéquates, comme l'accord amiable du 5 décembre 2016 conclu avec M. [D] (pour 810 euros/m²), ou un autre accord daté du 23 juillet 2020, et également divers jugements rendus par le juge de l'expropriation de Nanterre ; - qu'une valeur de 700 euros/m² doit ainsi être retenue. Le département des Hauts-de-Seine demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement, et d'allouer à M. [N] une indemnité de dépossession de 165 900 euros (sur la base de 700 euros/m²) outre 17 590 euros au titre de l'indemnité de remploi. M. [N] a déposé : - un mémoire parvenu au greffe le 3 novembre 2021, qui a été notifié en une lettre recommandée du 3 novembre 2021 dont le département des Hauts-de-Seine et le commissaire du gouvernement ont accusé réception le 4 novembre 2021; - un mémoire parvenu au greffe le 4 novembre 2021, qui a été notifié en une lettre recommandée du 5 novembre 2021 dont les susnommés ont accusé réception respectivement les 8 et 9 novembre 2021 ; - un mémoire parvenu au greffe le 19 janvier 2022, qui a été notifié en une lettre recommandée du 20 janvier 2022 dont les susnommés ont accusé réception le 21 janvier 2022 ; - un mémoire parvenu au greffe le 19 avril 2022, qui a été notifié en une lettre recommandée du 19 avril 2022 dont les susnommés ont accusé réception le 20 avril 2022. Il fait valoir : - qu'à la date de référence, soit au 9 novembre 2019, le terrain était constructible ; - qu'il doit ainsi être qualifié de terrain à bâtir ; - que la cession du bien sis [Adresse 8] ne doit pas être retenue, comme portant sur un immeuble sis en zone UD du plan local d'urbanisme avec des contraintes quant à l'alignement et la hauteur maximale des constructions ; que son potentiel de constructibilité est nettement plus réduit que celui de la parcelle à évaluer ; - que le commissaire du gouvernement écarte à tort une autre référence portant sur un bien situé dans la zone UA à l'instar du bien litigieux (vente du 12 juillet 2016) ; - qu'il se prévaut de diverses cessions opérées en 2019, 2018 et 2020 ; - que des biens de plus petite surface se vendent plus cher ; - qu'il s'agit d'un quartier en cours de rénovation ; que le bien sis [Adresse 6] est comparable car son environnement plus agréable est compensé par un accès moins aisé aux commerces et transports en commun ; - qu'il n'y a pas lieu de rejeter des termes de comparaison incluant des droits à construire, dès lors que les deux terrains bénéficient des mêmes conditions légales et effectives de construction ; - qu'il échet de retenir une valeur de 3 536 euros/m². M. [N] demande en conséquence à la Cour de : - infirmer le jugement ; - fixer l'indemnité principale à 838 202,64 euros et l'indemnité de remploi à 84 820,26 euros ; - condamner le département des Hauts-de-Seine au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens qui seront recouvrés par Maître Jobelot. Le 27 janvier 2022, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 27 janvier 2022 dont le département des Hauts-de-Seine et M. [N] ont accusé réception le 28 janvier 2022, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer l'indemnité principale à 370 700 euros et l'indemnité de remploi à 38 070 euros, faisant valoir : - que la référence du [Adresse 6] à [Localité 12] (1 978 euros/m²) peut être retenue s'agissant d'une terrain certes situé en zone pavillonnaire mais à l'état de simple parcelle et non pas de terrain à bâtir ; - qu'il faut ramener les prix à leur montant HT ; - que la moyenne des 4 termes qu'il propose est de 1 564 euros/m². MOTIFS Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. En vertu de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. En application de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. En application de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (soit au 20 juillet 2016). Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 10 mai 2021. La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant de l'usage effectif de l'immeuble, se situe au 9 novembre 2019 (et non pas au 3 octobre 2019 comme l'a retenu le premier juge), qui est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière décision rendant public, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme ; en effet c'est à cette date que la modification n° 4 du plan local d'urbanisme a été affichée. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'autorité expropriante compte faire du bien. La parcelle litigieuse est une bande de parking parallèle à l'avenue, avec un espace de vente au fond, de configuration parallélipédique à angle aigu, d'une profondeur d'une quinzaine de mètres depuis l'alignement de voirie et sur toute la largeur de la parcelle, avec une façade d'une trentaine de mètres sur l'[Adresse 11]. Elle est constructible, et située au Nord-Est du centre ville de [Localité 12], sur le tracé du prolongement de la ligne du tramway T1, dans un secteur urbanisé mais non pas dans l'hyper centre ; elle se situe à une vingtaine de minutes à pied de la gare SNCF. Son emplacement aux portes de [Localité 14] lui permet une bonne desserte par les transports en commun. Elle est placée dans un secteur hétérogène, où se côtoient des terrains en friche ou en construction, ainsi que des bâtis récents et anciens de tailles diverses, hétéroclites et diversement entretenus. Se trouvent à proximité des écoles et une crèche ; des pavillons et des hangars sont édifiés aux alentours. Le commissaire du gouvernement a versé aux débats quatre références de mutation : - celle du bien sis [Adresse 6] à [Localité 12] (vendu le 14 mars 2019 pour 1 978 euros/m²) ; ce bien est un terrain non encombré et viabilisable, d'une superficie de 91 m² et par contre situé en zone pavillonnaire, mais en revanche son accès aux commerces et transports en commun est moins aisé ; son prix tend à démontrer que les petites surfaces se vendent moins cher ; - celle du bien sis [Adresse 5] à [Localité 12] (1 382 euros/m²) ; ce prix est HT et donc adéquat ; le département des Hauts-de-Seine objecte qu'un arasement réalisé et un permis de construire obtenu ont été nécessairement inclus dans le prix de vente, mais il n'est pas établi que cet immeuble se situe dans une autre zone du plan local d'urbanisme que celui objet du litige ; il n'y a donc pas lieu de considérer que sa valeur est différente eu égard aux droits à construire ; - celle du bien sis [Adresse 8] (1 239 euros/m²) ; M. [N] fait valoir à juste titre que ladite référence ne doit pas être retenue : elle porte sur un immeuble sis en zone UD du plan local d'urbanisme avec des contraintes quant à l'alignement et la hauteur maximale des constructions ; son potentiel de constructibilité est nettement plus réduit que celui de la parcelle à évaluer ; - celle du bien sis [Adresse 3] à [Localité 12] (vente du 5 mars 2020, pour un prix de 1 659 euros/m²). M. [N] se prévaut de diverses cessions opérées en 2019, 2018 et 2020 ; les références correspondantes sont recevables dès lors que l'intéressé en a fourni les numéros de publication au service de publicité foncière. Il s'agit : - d'une vente du 17 mai 2019 portant sur un terrain non encombré et viabilisable sis à [Localité 12] ; ses caractéristiques sont donc proches de celui objet du litige même si sa surface est très supérieure ; le prix est de 2 417 euros/m² ; il faut cependant, comme l'a fait le premier juge, relever que la multitude des possibilités offertes par un grand terrain et notamment la densité de construction rendue possible est corrélée par des valeurs unitaires supérieures ; cette valeur doit dès lors être minorée ; - d'une vente du 19 décembre 2018 portant sur un terrain sis [Adresse 11] à [Localité 12], cédé 3 950 euros/m² ; les observations susvisées seront reconduites ; - d'une vente régularisée par ses soins, selon acte notarié du 17 juillet 2020 ; ladite vente est particulièrement intéressante car son objet n'est autre que le surplus de la parcelle en litige ; elle a été régularisée pour un prix de 3 497 euros/m² ; mais là encore les observations susvisées seront reconduites ; - de la vente susvisée du 14 mars 2019 ; - d'une vente du 9 décembre 2020 de parcelles sises à [Localité 12] pour 2 806 euros/m² ; la surface vendue, 363 m², est proche de celle du bien litigieux (237 m²). Le département des Hauts-de-Seine invoque : - l'accord amiable du 5 décembre 2016 conclu avec M. [D], par acte notarié du même jour (pour 810 euros/m²) ; cette référence est trop ancienne et ne saurait donc être retenue ; - un autre accord daté du 23 juillet 2020 ; il porte sur un terrain de seulement 56 m² de superficie, si bien que la valeur retenue dans ledit accord (700 euros/m²) doit être revue à la hausse pour évaluer le bien dont s'agit ; - divers jugements rendus par le juge de l'expropriation de Nanterre : * celui du 9 septembre 2019 portant sur deux terrains non bâtis mais dotés d'un potentiel de constructibilité, ayant retenu une valeur de 226 euros/m² ; il s'agissait d'une bande de trottoir et d'un petit terrain de stationnement jouxtant une église ; ce bien est difficilement comparable ; * celui du 25 novembre 2019 portant sur une parcelle jouxtant une voie très passante, ayant retenu une valeur de 700 euros/m² ; mais sur ledit terrain était édifiée une construction, à savoir un pavillon avec rez-de-chaussée et deux étages et sous-comble ; ce bien n'est nullement comparable à celui objet de la présente instance ; * celui du 30 mars 2021 portant sur une parcelle sise à [Localité 12], d'une superficie (249 m²) très proche de celle du bien de M. [N], constructible dans certaines limites, évaluée à 1 100 euros/m² ; le juge avait toutefois relevé que la combinaison des restrictions de construction ne laissait quasiment plus de possibilité réelle d'édification d'un bien sur l'emplacement de l'emprise mais également en prenant en compte l'emprise additionnée à la surface contigüe du reste de la parcelle ; ce bien est donc difficilement comparable ; * celui du 30 mars 2021 portant sur une parcelle sur laquelle se trouvait un immeuble professionnel et des parkings, également évaluée à 1 100 euros/m² ; là encore ce bien est fort différent de celui de M. [N]. Il en résulte que les seules références adaptées sont celles susvisées avec des prix de 1 382 euros/m², 1 659 euros/m², et 2 806 euros/m², les autres références (2 417 euros/m², 3 950 euros/m² et 3 847 euros/m²) étant à minorer. Compte tenu de ces éléments, la somme retenue par le premier juge, soit 1 557 euros/m² , est adaptée en ce qu'elle se situe dans une moyenne des chiffres susvisés, après correctif sur les trois derniers. Cette somme est d'ailleurs très proche de celle proposée à hauteur d'appel par le commissaire du gouvernement. Le jugement est confirmé. L'équité ne commande pas d'allouer une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile au département des Hauts-de-Seine ou à M. [N]. Les dépens seront partagés ainsi qu'il sera dit au dispositif. Dès lors que n'interviendra aucun recouvrement des dépens, la demande d'application de l'article 699 du code de procédure civile sera rejetée. PAR CES MOTIFS - ORDONNE la jonction entre les instances enrôlées sous les n° 21-5106 et 21-5236 ; - CONFIRME le jugement en date du 10 mai 2021 ; - REJETTE la demande de M. [V] [N] et celle du département des Hauts-de-Seine en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - LAISSE à la charge de chacune des parties les dépens d'appel par elles exposés ; - REJETTE la demande d'application de l'article 699 du code de procédure civile. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,