Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02843 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFGIH
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Janvier 2022 - Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/05339
APPELANTS
Madame [M] [N] épouse [H] née le 26 Avril 1978 à [Localité 15] (93)
[Adresse 1]
[Localité 9]
Monsieur [G] [H] né le 15 Juin 1969 à [Localité 16]
[Adresse 1]
[Localité 9]
Tous deux représentés et assistés de Me Amine TRIDI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0493
INTIMÉS
Monsieur [D] [L] [Y] [B] né le 15 Octobre 1939 à [Localité 11] (92)
[Adresse 3]
[Localité 8]
Monsieur [X] [I] [B] né le 16 Février 1946 à [Localité 17] (93)
[Adresse 2]
[Localité 10]
Tous deux représentés par Me Philippe BUISSON, avocat au barreau de PARIS, toque : R293
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Nathalie BRET, conseillère
Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère
Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte authentique en date du 12 novembre 2014, reçu par Me [K] [V], notaire à [Localité 14] (95), Mrs [D] et [X] [B], promettants, ont consenti à M. et Mme [H], bénéficiaires, une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain non bâti sis à [Adresse 13], cadastré AL [Cadastre 5], au prix stipulé de 230.000€.
La date d'expiration de la promesse était fixée au 12 novembre 2015.
Etaient notamment stipulées une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt à long terme et d'un prêt relais par les bénéficiaires, ainsi qu'une condition suspensive tenant à I'existence d'un surcoût de la construction projetée supérieur à 15.000 € révélé par l'étude du sol que les bénéficiaires s'étaient engagés à diligenter dans le délai de deux mois de la promesse.
Une indemnité d'immobilisation de 23.000 € était également prévue, dont 11.500 € séquestrés entre les mains du notaire dans les sept jours de la promesse.
Par courrier du 26 septembre 2019, les époux [H] ont sollicité la restitution de la somme séquestrée, indiquant s'être vus opposer un refus de prêt le 9 juillet 2015.
Par courrier du 21 octobre 2019, les consorts [B] s'y sont opposés, faisant valoir que les époux [H] ne justiaient pas avoir accompli les diligences requises pour obtenir leur prêt.
C'est dans ce contexte que, par actes d'huissier enrôlés le 1er juillet 2020, M. [D]
[B] et M. [X] [B] ont fait assigner M. [G] [H] et Mme [M] [N] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de l'indemnité d'immobilisation de 23.000 €.
M. et Mme [H] ont sollicité reconventionnellement de prononcer la caducité de la promesse, puis de condamner les consorts [B] à leur restituer la somme de 11.500 € et à leur payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts.
Par jugement du 3 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir opposée par M. [D] [B] et M. [X] [B] aux demandes reconventionnelles de M. [G] [H] et Mme [M] [N],
- condamné solidairement M. [G] [H] et Mme [M] [N] à payer à M. [D] [B] et M. [X] [B] la somme de 11.500 € au titre du solde à valoir sur l'indemnité d'immobilisation,
- dit que la somme de 11.500 € actuellement séquestrée entre les mains du notaire au titre de l'indemnité d'immobilisation devra être libérée au profit de M. [D] [B] et M. [X] [B],
- débouté M. [G] [H] et Mme [M] [N] de leurs demandes reconventionnelles,
- condamné in solidum M. [G] [H] et Mme [M] [N] aux dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [G] [H] et Mme [M] [N] à payer à M. [D] [B] et M. [X] [B] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme [H] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 février 2022.
Par ordonnance d'incident du 16 février 2023, le conseiller de la mise en état a :
- déclaré inopposable à M. et Mme [H] la constitution de Mrs [D] et [X] [B],
- déclaré irrecevables les conclusions de Mrs [D] et [X] [B] tant au fond qu'en incident,
- dit que la poursuite de la procédure devant la cour ne pourra se faire que sur les seuls éléments produits et les seules prétentions formulées par M. et Mme [H],
- débouté les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mrs [D] et [X] [B] aux dépens de l'incident.
La procédure devant la cour a été clôturée le 6 juillet 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 6 juin 2023 par lesquelles M. et Mme [H], appelants, invitent la cour à :
Vu les dispositions des articles 1116, 1134, 1183, 1184 et 1382 du Code civil, applicables en l'espèce et 565 du code de procédure civile,
Infirmer ledit jugement en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Prononcer la résolution de la promesse de vente du 12 novembre 2014 pour manquement fautif et réticence dolosive du Promettant, Mrs [D] et [X] [B],
Subsidiairement,
Prononcer la caducité de la promesse de vente du 12 novembre 2014 en raison de la défaillance des conditions suspensives,
En tout état de cause,
Condamner in solidum Mrs [D] et [X] [B] à restituer à M. et Mme [H] le montant de l'indemnité d'immobilisation de 23.000 € dont 11.500 € séquestrée entre les mains du notaire, en deniers ou quittance,
En tant que de besoin, leur enjoindre de consentir expressément auprès du notaire-séquestre à la libération de cette indemnité sous huitaine de la signification de l'arrêt à intervenir et sous astreinte de 100 € par jour de retard ;
Les condamner, également in solidum, à payer à M. et Mme [H] une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Les condamner, encore in solidum, à payer à M. et Mme [H], en remboursement, les frais de l'étude de sol par eux supportée ;
Assortir la condamnation à restitution de la somme séquestrée de 11.500 € des intérêts au
taux légal, à la charge des intimés, à compter de la première mise en demeure du 26 septembre 2019, restée infructueuse, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil
Condamner Mrs [D] et [X] [B], sous la même solidarité, à payer à M. et Mme [H] une somme de 5.000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
Les débouter de toutes demandes contraires ou plus amples ;
Les condamner, enfin, toujours in solidum, aux entiers dépens de première instance et d'appel
dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir opposée par M. [D] [B] et M. [X] [B] aux demandes reconventionnelles de M. [G] [H] et Mme [M] [N] ;
Sur la demande à titre principal de résolution de la promesse pour manquement fautif et réticence dolosive du promettant
M. et Mme [H] sollicitent en appel de prononcer la résolution de la promesse au motif que les consorts [B] ont conclu avec la société SIARE une convention de servitude le 7 octobre 2015, soit avant l'expiration de la promesse le 12 novembre 2015, sans les en informer et alors que la promesse stipule que le promettant déclare qu'il n'existe aucune servitude ;
Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux-qui les ont faits' ;
En l'espèce, la promesse de vente du 12 novembre 2014 stipule en page 9 'Servitudes Le bénéficiaire devra supporter les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever ce bien, sauf à s'en défendre, et profiter de celles actives s'il en existe, le tout à ses risques et périls, et sans recours contre le promettant qui déclare qu'il n'existe à sa connaissance aucune servitude sur ce bien, à l'exception de celle pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l'urbanisme, de la loi et qu'il n'en a créée aucune. En cas de réalisation de la vente, le bénéficiaire se trouvera subrogé dans les droits et obligations du promettant pouvant résulter de ces servitudes' ;
Il ressort, de la demande de renseignements au service de la publicité foncière du 30 mars 2022 (pièce 6 [H]), le dépôt le 12 octobre 2015 d'une convention de servitude du 7 octobre 2015, rédigée par le syndicat intercommunal d'assainissement de la région d'[Localité 12], relative à une servitude d'accès et de passage, en vue de la protection et de l'entretien du collecteur d'eaux pluviales, sur le fonds servant AL [Cadastre 4] à AL [Cadastre 6] et AL [Cadastre 7] appartenant à M. et Mme [B] ;
M. et Mme [H] ne démontrent pas le non respect de leurs engagements par les consorts [B] alors que si dans la promesse le promettant déclare qu'il n'existe à sa connaissance aucune servitude sur ce bien c'est 'à l'exception de celle pouvant résulter de ... l'urbanisme', ce qui est le cas en l'espèce, s'agissant d'une servitude d'utilité publique au profit du syndicat intercommunal d'assainissement ;
En conséquence, il y a lieu de débouter M. et Mme [H] de leur demande en appel de prononcer la résolution de la promesse de vente du 12 novembre 2014 ;
Sur la demande à titre subsidiaire de caducité de la promesse
Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux-qui les ont faits' ;
Aux termes de l'article 1178 du même code, dans sa rédaction applicable au litige, 'Une condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement' ;
En l'espèce, la clause de la promesse du 12 novembre 2014 dénommée 'Indemnité forfaitaire d'immobilisation' stipule notamment :
' En contrepartie de la promesse faite par le promettant au bénéficiaire, ce dernier s'engage à verser la somme de 23.000 €, à titre d'indemnité d'immobilisation.
(...)
Si la vente n'était pas réalisée, la totalité de l'indemnité d'immobilisation resterait acquise aupromettant à titre de prix forfaitaire de l'indisponibilité entre ses mains du bien formant l'objet de la présente promesse.
(... )
Toutefois, l'indemnité d'immobilisation ne sera pas acquise au promettant et la somme qui
aura été versée sera restituée au bénéficiaire s'il se prévaut de l'un des cas suivants :
(... )
d) Enfin, et d'une manière générale, si la non réalisation était imputable au promettant ou
en cas de non réalisation des présentes par suite de la défaillance d'une condition suspensive' ;
La réalisation de la vente n'ayant pas eu lieu, il incombe à M. et Mme [H], conformément à l'article 9 du code de procédure civile, de démontrer que l'une des conditions suspensives a défailli, pour pouvoir faire échec au paiement de l'indemnité d'immobilisation et prétendre à la restitution de la somme de 11.500 € déjà versée ;
Sur la condition suspensive relative à l'obtention des prêts
La clause de la promesse du 12 novembre 2014 relative à la condition suspensive liée à l'obtention d'un crédit stipule des caractéristiques précises de prêts (montant, durée, taux) et précise que 'le bénéficiaire ne sera redevable d'aucune indemnité s'il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu'il a respecté les conditions convenues. Toute somme qui aurait pu être versée par lui à titre d'indemnité d'immobilisation devra lui être restituée après justification au notaire rédacteur du refus de financement' ;
Compte tenu des termes 'dès lors qu'il a respecté les conditions convenues', M. et Mme [H] doivent justifier que la demande des deux prêts, qui a fait l'objet d'un refus, correspondait aux caractéristiques exigées par la promesse ;
Le premier juge a exactement retenu que 'le seul courrier du CIC du 9 juillet 2015 produit en défense ('Nous vous remercions de nous avoir soumis votre projet immobilier. Nous sommes aux regrets de ne pouvoir y donner une réponse favorable') est manifestement insuffisant à établir que des demandes de prêts conformes aux stipulations de la promesse en termes de durée et de montant (110.000 € sur sept ans et 270.000 € sur deux ans), ont effectivement été déposées par les époux [H], en ce qu'il n'est fait aucune référence au contenu de la/des demande(s) présentée(s)' ;
Il y a lieu d'ajouter qu'en appel, M. et Mme [H] ne produisent pas de pièces justifiant que leur demande des deux prêts correspondait aux caractéristiques exigées par la promesse ;
Ainsi, M.et Mme [H] échouant à rapporter la preuve que la défaillance de la condition suspensive tenant à l'obtention de prêts ne leur est pas imputable, ils ne sont pas fondés à s'en prévaloir ;
Sur la condition suspensive relative à l'adaptation du sol
La clause de la promesse du 12 novembre 2014 relative à la condition suspensive tenant à l'adaptation de la construction projetée au sol stipule 'Si l'étude du sol diligentée par le bénéficiaire dans le délai de deux mois des présentes entraîne l'obligation de recourir à des techniques d'adaptation au sol entraînant un surcoût de construction de plus de 15.000 €, le bénéficiaire aura la possibilité de renoncer à l'acquisition sans indemnité';
Le premier juge a justement relevé que 'les devis produits en défense à ce titre sont insuffisants à établir l'existence d'un tel surcoût, en ce qu'ils ont tous été dressés sur le fondement exprès de l'étude géotechnique du 10 juillet 2015, laquelle mentionne clairement que le projet qui lui a été soumis et sur lequel elle s'est prononcée, comporte un sous-sol aménagé, sous-sol qui n'était pourtant pas mentionné dans la promesse dans le descriptif de la construction projetée et n'était donc pas entré dans le champ contractuel.
Autrement dit, les époux [H] ne rapportent pas la preuve certaine que le projet de construction, sans sous-sol aménagé, prévu par la promesse, aurait suscité un surcoût de construction de plus de 15.000 € du fait de l'état du sol' ;
Il convient d'ajouter que compte tenu de la rédaction de la clause de la promesse, celle-ci ne s'applique pas si le surcoût lié aux techniques d'adaptation au sol est lié à des aménagements au projet de construction non prévus par la promesse ;
M. et Mme [H] ne produisent pas en appel d'autre étude que l'étude géotechnique du 10 juillet 2015 produite en première instance ;
L'attestation de la société Batiforme du 11 avril 2022 (pièce 9) précisant 'Sur la base de l'étude de sol réalisé par la société Armasol le 10 juillet 2015, nous société Batiforme 60, chargée de la construction d'une maison pour M.et Mme [H], attestons qu'il était indispensable d'adapter le sol compte tenu de sa nature, que cette construction soit avec ou sans sous-sol. Les devis de travaux d'adaptation du sol établis alors l'ont été quelle que soit l'option envisagée' est isolée et insuffisante à justifier que le surcoût aurait été du même montant en l'absence d'aménagement du sous-sol alors que les devis ont été établis sur la base de l'étude géotechnique réalisée au vu du projet de construction incluant un sous-sol aménagé ;
Ainsi, M. et Mme [H] échouant à rapporter la preuve que la défaillance de la condition suspensive relative à l'adaptation des sols ne leur est pas imputable, ils ne sont pas fondés à s'en prévaloir ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a :
- condamné solidairement M. [G] [H] et Mme [M] [N] à payer à M. [D] [B] et M. [X] [B] la somme de 11.500 € au titre du solde à valoir sur l'indemnité d'immobilisation,
- dit que la somme de 11.500 € actuellement séquestrée entre les mains du notaire au titre de l'indemnité d'immobilisation devra être libérée au profit de M. [D] [B] et M. [X] [B],
- débouté M. [G] [H] et Mme [M] [N] de leurs demandes reconventionnelles ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. et Mme [H], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [H] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Déboute M. [G] [H] et Mme [M] [N] épouse [H] de leur demande en appel de prononcer la résolution de la promesse de vente du 12 novembre 2014 ;
Confirme le jugement ;
Condamne M. [G] [H] et Mme [M] [N] épouse [H] aux dépens d'appel ;
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,
