Cour d'appel, 24 octobre 2024. 23/01636

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 23/01636 - N° Portalis DBVS-V-B7H-GALA Minute n° 24/00324 [O] C/ S.C.I. BYLD Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE, décision attaquée en date du 20 Juin 2023, enregistrée sous le n° 23/00135 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024 APPELANT : Monsieur [I] [O] [Adresse 5] - [Localité 3] Représenté par Me Mathieu SPAETER, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-006083 du 19/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) INTIMÉE : S.C.I. BYLD, représentée par son représentant légal [Adresse 2] - [Localité 4] Représentée par Me Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Juillet 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller M. KOEHL, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 13 octobre 2015, la SCI Franck a consenti à M. [I] [O] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] [Localité 3]. Elle a ensuite vendu l'immeuble à la SCI Byld. Par acte d'huissier du 12 janvier 2023, la SCI Byld a fait assigner M. [O] devant le tribunal judiciaire de Thionville aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion du défendeur et le condamner à lui verser la somme de 2.537 euros au titre de loyers et charges impayés échus, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire du 20 juin 2023, le tribunal a': - prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers consenti à M. [O] concernant le logement situé [Adresse 5] [Localité 3] - ordonné l'expulsion de M. [O] et de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens et dit qu'à défaut de départ volontaire, il pourra y être contraint par tous moyens de droit à la suite d'un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux - condamné M. [O] à payer à la SCI Byld la somme de 2.537 euros, représentant les loyers et les charges impayés échus au mois de décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement - fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné M. [O] à son paiement au profit de la SCI Byld jusqu'à libération effective des lieux - condamné M. [O] à payer à la SCI Byld une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 3 août 2023, M. [O] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions du 30 octobre 2023, il demande à la cour de': - prononcer la nullité de l'assignation signifiée le 12 janvier 2023 et de la notification à l'autorité préfectorale et constater la nullité subséquente du jugement - déclarer irrecevable l'action et les demandes de la SCI Byld à son encontre - subsidiairement la débouter de toutes ses demandes - plus subsidiairement lui accorder les plus larges délais de paiement - en tout état de cause condamner la SCI Byld à payer à Me [Y] [R] la somme de 1.700 euros HT au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'appelant expose que le changement de propriétaire ne lui a pas été dénoncé. Au visa des articles 54 et 56 du code de procédure civile, il fait valoir que l'assignation a été sciemment délivrée à une mauvaise adresse correspondant à celle de son ancien logement, [Adresse 1] à [Localité 3], à laquelle il n'était plus domicilié et en déduit que la cour doit constater la nullité de l'assignation et celle subséquente du jugement. Sur le fond, il soutient que le décompte est imprécis, qu'une partie de la dette locative est prescrite, qu'à la date de l'assignation, seul acte interruptif de prescription, l'arriéré s'élevait à 3.559 euros, que la CAF a versé la somme de 3.823 euros et que la dette était éteinte au jour de l'assignation, l'intimée n'ayant pas d'intérêt pour agir. Il fait valoir qu'il n'est pas justifié de manquements suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail et sollicite des délais de paiement. Aux termes de ses dernières conclusions du 29 janvier 2024, la SCI Byld demande à la cour de': - infirmer le jugement sur le montant de l'arriéré locatif - condamner M. [O] à lui verser une somme de 6.000 euros représentant les loyers et les charges impayés échus au mois de décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt - condamner M. [O] à lui verser une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'instance et d'appel. Elle expose que l'assignation respecte les dispositions des articles 54 et 56 du code de procédure civile, que si elle a été délivrée à une autre adresse que celle du bail, l'appelant ne justifie d'aucun grief, relevant qu'il a pu faire appel du jugement, signifié à la même adresse, et que l'huissier a constaté que son nom figurait sur la boite aux lettres et la sonnette. Sur le fond, elle soutient qu'au 12 novembre 2023 la dette locative s'élève à la somme de 6.000 euros, que les arriérés visés dans l'assignation sont postérieurs au 12 janvier 2019 et ne sont pas prescrits, que l'appelant lui a uniquement versé la somme de 670 euros pour l'année 2022 et qu'il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la nullité de l'assignation et du jugement Il résulte de l'article 56 du code de procédure civile que l'assignation contient à peine de nullité les mentions prescrites pour les actes d'huissier et l'article 648 du même code précise que tout acte d'huissier qui doit être signifié précise, les nom et domicile du destinataire. L'article 114 dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public et la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. Il appartient à la partie qui invoque la nullité d'un acte de procédure de préciser et de prouver le grief que lui cause l'irrégularité. En l'espèce, l'inexactitude de l'adresse du défendeur figurant dans l'assignation constitue un vice de forme et il est constaté que l'appelant n'allègue d'aucun grief subi de ce fait. En conséquence il est débouté de sa demande de nullité de l'assignation et celle subséquente du jugement. Sur la recevabilité de l'action Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription le délai préfix, la chose jugée. En l'espèce, il résulte de l'attestation du notaire versée aux débats que, le 21 avril 2017, la SCI Byld a fait l'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3] dans lequel est situé l'appartement loué à l'appelant. Les loyers et charges impayés visés au décompte produit sont postérieurs à la date d'acquisition et l'appelant ne justifie pas l'avoir apuré en sa totalité. En conséquence l'intimée a qualité à agir en tant que propriétaire du logement loué, aucune disposition légale ne conditionnant la recevabilité de son action à la dénonciation préalable du changement de propriétaire de l'immeuble au locataire. L'action de la SCI Byld est déclarée recevable. Sur la résiliation et la demande en paiement L'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dispose que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Selon l'article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes, peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit, d'abord sur les dettes échues'; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la dette la plus ancienne'; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. En l'espèce, l'assignation introduisant la procédure, seul acte interruptif de prescription dont il est justifié, a été signifiée le 12 janvier 2023. S'il ressort du décompte locatif qu'au mois de janvier 2020, il existait déjà une dette de loyer et charges de 2.901euros, il apparaît que l'appelant a procédé au cours de l'année 2020 à des règlements d'un montant supérieur à cet arriéré. Il n'est établi par aucune pièce qu'il a indiqué lors de ces versements les affecter aux loyers courants plutôt qu'aux loyers échus impayés les plus anciens, de sorte qu'à défaut d'indication, ces règlements partiels sont imputés sur les dettes échues les plus anciennes qu'il avait le plus intérêt à régler eu égard aux intérêts générés. Compte tenu de cette imputation, l'action en paiement de tout ou partie de l'arriéré réclamé, postérieur de moins de trois ans à l'assignation, n'est pas prescrite. Sur le fond, aux termes de l'article 1741 du code civil le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il résulte des dispositions de l'article 7 (a) de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le décompte fait état d'un arriéré de 6.000 euros au 31 décembre 2023 et hormis les règlements qui y sont mentionnés, notamment le versement par la CAF de la somme de 3.823 euros au mois de septembre 2022 évoqué par l'appelant, celui-ci ne démontre la réalité d'aucun autre paiement à déduire alors qu'en application de l'article 1353 du code civil, la charge de cette preuve lui incombe. Il est relevé au vu du décompte que l'existence d'un arriéré de loyer est constante depuis des années et que l'importance de la dette ne cesse d'augmenter, tout particulièrement depuis l'introduction de la procédure malgré la reprise du versement de l'allocation logement, l'appelant n'ayant lui-même procédé à aucun règlement depuis le mois d'avril 2023. La gravité et la répétition des manquements du locataire à ses obligations légales et contractuelles constitue une cause sérieuse de résiliation du bail et le jugement est confirmé y compris en ce qu'il a ordonné l'expulsion de l'appelant et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation justement fixée au montant du loyer et charges. Eu égard à l'augmentation de la dette, il convient d'infirmer le jugement et de condamner l'appelant à payer à l'intimée la somme de 6.000 euros au titre de l'arriéré arrêté au 31 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt. Sur les délais de paiement Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, il résulte de ce qui précède que l'appelant a cessé de régler le loyer, que la dette locative a augmenté et qu'il ne démontre pas être en capacité de régler sa dette dans le délai légal. En conséquence la demande est rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. M. [O], partie perdante, est condamné aux dépens d'appel et à verser à l'intimée la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et débouté de sa propre demande de ce chef. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, DEBOUTE M. [I] [O] de sa demande de nullité de l'assignation, de la notification à la préfecture et subséquemment du jugement ; INFIRME le jugement en ce qu'il a condamné M. [I] [O] à payer à la SCI Byld la somme de 2.537 euros au titre des loyers et les charges impayés échus au mois de décembre 2022'et statuant à nouveau, CONDAMNE M. [I] [O] à payer à la SCI Byld la somme de 6.000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt'; CONFIRME le surplus du jugement ; Y ajoutant, DEBOUTE M. [I] [O] de sa demande de délais de paiement'; CONDAMNE M. [I] [O] aux dépens d'appel'; DEBOUTE M. [I] [O] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile'; CONDAMNE M. [I] [O] à payer à la SCI Byld la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT