Cour d'appel, 20 décembre 2023. 22/03286

N° RG 22/03286 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JGEC COUR D'APPEL DE ROUEN 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 20 DECEMBRE 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : 20/00497 Tribunal judiciaire du Havre du 8 septembre 2022 APPELANTS : Monsieur [R] [K] né le 26 août 1991 à [Localité 11] [Adresse 1] [Localité 5] représenté et assisté par Me Stanislas MOREL de la SCP DPCMK, avocat au barreau du Havre Madame [Z] [J] née le 12 septembre 1992 à[Localité 7] [Adresse 1] [Localité 5] représentée et assistée par Me Stanislas MOREL de la SCP DPCMK, avocat au barreau du Havre INTIMES : Madame [S] [C] épouse [A] née le 16 mai 1968 à [Localité 8] [Adresse 3] [Localité 4] représentée et assistée par Me Marie LESIEUR-GUINAULT de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR LEJEUNE, avocat au barreau du Havre Monsieur [F] [A] né le 5 novembre 1964 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 4] représenté et assisté par Me Marie LESIEUR-GUINAULT de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR LEJEUNE, avocat au barreau du Havre COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 20 septembre 2023 sans opposition des avocats devant Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre Mme Magali DEGUETTE, conseillère Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER DEBATS : A l'audience publique du 20 septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2023, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 29 novembre 2023 puis au 20 décembre 2023 ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 20 décembre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition. * * * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique dressé le 30 mai 2017 par Me [T], notaire à [Localité 10], M. [F] [A] et [G] [C], son épouse, ont cédé à la Sarl [K]-[J], créée par M. [R] [K] et Mme [Z] [J], un fonds de commerce de boulangerie situé [Adresse 1], exploité sous l'enseigne Le Fournil de [Localité 9], moyennant le prix total de 150 000 euros. Parallèlement, M. et Mme [A] ont conclu avec la société [K]-[J] un bail commercial régularisé par acte notarié du même jour, portant sur le local à usage commercial situé [Adresse 1], la location étant consentie pour une durée de neuf ans, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 21 600 euros TTC. Par acte authentique dressé le 18 septembre 2019 par Me [T], M. et Mme [A] ont promis de vendre à M. [K] et Mme [J] leur local à usage commercial au prix de 230 000 euros, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Par courrier du 17 décembre 2019, ils ont fait valoir qu'ils n'entendaient pas régulariser l'acte de vente définitif au motif que l'offre de prêt obtenue aurait été notifiée tardivement. Par exploit d'huissier du 21 février 2020, M. [K] et Mme [J] ont fait assigner M. et Mme [A] devant le tribunal judiciaire du Havre pour obtenir l'exécution forcée de la vente. Par jugement du 8 septembre 2022, le tribunal judiciaire du Havre a débouté M. [K] et Mme [J] de leurs demandes et les a condamnés au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure. Par déclaration reçue au greffe le 11 octobre 2022, M. [K] et Mme [J] ont interjeté appel de cette décision. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS Par dernières conclusions notifiées le 9 janvier 2023, M. [K] et Mme [J] demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1129 du code civil et L.311-40 et suivants du code de la consommation, d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, de : - dire et juger nulle et de nul effet la clause insérée à l'acte du 18 septembre 2019 prévoyant que la condition suspensive non réalisée peut permettre au promettant d'être délié de tout engagement si bon lui semble, - dire et juger que la vente du bien immobilier situé [Adresse 1] cadastré section PV n°[Cadastre 2] au profit de M. [K] et Mme [J] est parfaite, - dire et juger que l'immeuble est vendu au prix de 230 000 euros, - dire et juger que le présent jugement devra être publié au 1er bureau du service de la publicité foncière [Localité 5] aux frais des vendeurs compte tenu de leur résistance, subsidiairement sur ce point particulier, désigner Me [V], notaire [Localité 5], aux fins de réaliser les formalités nécessaires de vente selon le dispositif du jugement à intervenir aux frais des vendeurs compte tenu de leur résistance, - condamner in solidum M. et Mme [A] au paiement de la somme de 64 800 euros au titre des loyers de janvier 2020 à janvier 2023, outre 1 800 euros par mois à compter du 1er février 2023 et jusqu'au prononcé de l'arrêt à intervenir, - condamner in solidum M. et Mme [A] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux entiers dépens de la procédure. Au soutien de leur recours, ils rappellent qu'il convient de ne pas confondre la condition suspensive insérée dans la promesse unilatérale et le terme de la promesse qui constitue la durée de l'engagement du promettant de vendre au bénéficiaire. En outre, étant les seuls bénéficiaires de la condition suspensive d'obtention du prêt, ils soutiennent qu'ils sont, de jurisprudence constante, les seuls à pouvoir se prévaloir de sa non-réalisation une fois le délai prévu expiré. Dans ces conditions, ils affirment que M. et Mme [A] ne peuvent justifier leur refus de vendre sur la non-réalisation de la condition suspensive au 20 novembre 2019 et ce d'autant que la stipulation contractuelle sur laquelle ils fondent cette position, à savoir la clause précisant que passé le délai de réalisation de cette condition suspensive au 20 novembre 2019, celle-ci sera réputée « non réalisée à l'égard du PROMETTANT et celui-ci délié de tout engagement si bon lui semble », est nulle en raison, d'une part, de son caractère purement potestatif et, d'autre part, en ce qu'elle est contraire aux dispositions des articles L. 311-40 et suivants du code de la consommation, puisque seul le bénéficiaire d'une clause suspensive d'obtention d'un prêt peut y renoncer. Ils relèvent également que la clause telle qu'elle est libellée revient à contredire l'engagement pris aux termes de la promesse unilatérale puisqu'elle modifie la date du terme de l'engagement, ce qui tend à démontrer que son insertion résulte d'une erreur et qu'il s'agit d'une clause de style applicable uniquement dans les promesses synallagmatiques de vente. Par ailleurs, si la nullité de la clause n'était pas retenue, ils font observer que la condition suspensive a été réalisée avant le terme de la promesse, ce sans qu'aucune mise en demeure des promettants ne leur soit adressée, de sorte que M. et Mme [A] ne peuvent plus invoquer l'absence de réalisation de la condition suspensive. En tout état de cause, il conviendrait alors de considérer qu'il s'agit d'une condition suspensive s'analysant en une condition résolutoire de plein droit soumise aux prescriptions de l'article 1226 du code civil, qui, faute de mise en demeure préalable, ne peut être valablement invoquée par les promettants. Sur la formation de la vente et son caractère parfait, M. [K] et Mme [J] rappellent qu'ils ont régulièrement levé l'option par courrier du 30 décembre 2019 réceptionné le dernier jour du terme de l'offre, soit le 31 décembre 2019. En outre, ils estiment que la promesse contenant une clause de substitution au profit du bénéficiaire, il importe peu que le prêt obtenu ait été accordé à leur société et non à M. [K] et Mme [J] en nom personnel, de sorte que la condition suspensive a été réalisée. De même, ils estiment qu'il est indifférent qu'ils n'aient pas versé de consignation avec leur levée d'option, et ce d'autant qu'en l'espèce, le montant du prêt obtenu cumulé au montant de l'indemnité d'immobilisation est suffisant pour garantir le paiement du prix de vente. De même, il est inopérant qu'ils ne justifient plus désormais d'une offre de prêt valable. Enfin sur leur préjudice, les appelants soutiennent que le refus de M. et Mme [A] de respecter leur engagement est fautif et qu'il leur a créé un préjudice évident puisque leur société a été contrainte de continuer à régler mensuellement le loyer commercial de 1 800 euros par mois en pure perte. Par dernières conclusions notifiées le 23 février 2023, M. et Mme [A] demandent à la cour de déclarer l'appel de M. [K] et Mme [J] non fondé, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et y ajoutant, condamner solidairement M. [K] et Mme [J] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, outre les entiers dépens avec distraction au profit de la Scp Sagon Loevenbruck Lesieur Lejeune. Pour s'opposer aux demandes des appelants, M. et Mme [A] rappellent qu'une promesse unilatérale de vente ne vaut pas vente ; que l'acte litigieux ne mentionne pas expressément que la conditions suspensive d'obtention d'un prêt est stipulé dans l'intérêt exclusif du bénéficiaire de sorte qu'il appartient au juge d'interpréter le contrat et qu'en l'espèce, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu qu'ils pouvaient valablement se prévaloir du non-respect du terme fixé dans ladite condition suspensive. En tout état de cause, ils rappellent que l'article 1304-6 nouveau du code civil prévoit expressément que l'obligation est réputée n'avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive. La condition suspensive étant défaillie lorsqu'elle ne s'est pas réalisée dans le délai convenu, quand bien même la cour estimerait que la condition suspensive insérée dans la promesse litigieuse aurait été stipulée dans l'intérêt exclusif des bénéficiaires de la promesse, les intimés affirment que ces derniers ne pouvaient plus y renoncer en application de l'article 1304-4 du code civil, entré en vigueur le 1er octobre 2016. En effet, cet article disposant qu'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie, ils soutiennent qu'a contrario, cette disposition s'oppose à ce qu'une renonciation du bénéficiaire puisse encore être librement invoquée après la défaillance de la condition. Sur la validité de la clause litigieuse, les intimés soutiennent que la réalisation de la condition suspensive dépendait exclusivement du respect par M. [K] et Mme [J] des obligations mises à leur charge au fur et à mesure des étapes de l'obtention du crédit, que dès lors que la condition suspensive n'a pas été réalisée, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé, et ce en vertu de l'article 1304-6 nouveau du code civil. La faculté reconnue au promettant de se délier ou pas de tout engagement en cas de non réalisation de la condition suspensive suppose au préalable que les bénéficiaires de la promesse n'aient pas respecté les obligations mises à leur charge, de sorte que cette clause ne peut en aucun cas être qualifié de potestative. Quant à la réalisation de ladite clause, M. et Mme [A] contestent l'analyse des appelants, soutenant qu'ils n'ont pas exercé valablement leur faculté de substitution, de sorte qu'ils ne peuvent se prévaloir d'une offre de prêt émise au profit de leur société et qu'en tout état de cause, l'offre de prêt obtenue n'est pas conforme aux prescriptions contractuelles, de sorte que cette offre obtenue tardivement ne peut permettre de considérer que la condition suspensive d'obtention du prêt a été réalisée. Ils s'opposent également à la requalification en clause résolutoire, au motif que le régime des conditions suspensives est clairement défini par l'article 1304-6 du code civil qui prévoit expressément que l'obligation est réputée n'avoir jamais existé en cas de défaillance. En outre, ils invoquent la non-conformité de la levée de l'option aux stipulations contractuelles, en l'absence de versement d'une consignation, de sorte que la promesse unilatérale de vente est caduque. Enfin, sur la demande de dommages et intérêts, ils estiment qu'elle n'est pas davantage justifiée, faisant observer que le bail commercial a été consenti non pas à M. [K] et Mme [J] en leur nom personnel, mais à la société [K]-[J], qu'il s'agit de deux entités distinctes, de sorte que la vente n'a aucune incidence sur le bail commercial, la société restant tenue au paiement des loyers quelque soit le propriétaire des lieux. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 août 2023. MOTIFS Sur la demande d'exécution forcée de la promesse unilatérale de vente Aux termes de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Selon les articles 1103 et 1104 du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Par ailleurs, l'article 1304-6 dernier alinéa du code civil dispose qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. Il résulte d'une lettre recommandée avec accusé de réception du 2 mai 2019 adressée par M. [K] et Mme [J] à M. et Mme [A] que l'option ouverte par cette promesse a été levée le 24 avril 2019. Aux termes de ce courrier, les bénéficiaires sollicitaient la fixation d'une date pour la signature d'un compromis de vente évoquant les démarches déjà réalisées auprès des établissements bancaires pour obtenir un financement. M. [K] et Mme [J], à titre personnel mais avec faculté de substitution, d'une part, et M. et Mme [A], d'autre part, ont convenu, aux termes d'un acte authentique dressé le 18 septembre 2019, de conclure une promesse unilatérale de vente comprenant une clause suspensive d'obtention d'un prêt rédigée comme suit : ' Le BENEFICIAIRE de la promesse déclare que, s'il lève l'option, il paiera le prix de la vente avec l'aide d'un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes : Montant du prêt : 247 500 euros taux d'intérêt maximum : 2 % hors assurances durée maximale du prêt : 20 ans Par suite, et conformément aux dispositions des articles L.311-1 et suivants du code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d'ici le 20 novembre 2019 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée. Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par le BENEFICIAIRE des offres de prêts établies conformément aux dispositions des articles L. 313-24 et suivants du code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus, et l'agrément par l'assureur du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d'assurances collectives liées à ces prêts. Il s'oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre récépissé, dans les trois jours ouvrés du délai ci-dessus, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt. Passé ce délai, sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l'égard du promettant et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble. Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d'autre et toute somme versée par le BENEFICIAIRE lui sera immédiatement restituée sans qu'il puisse prétendre à des intérêts. Si le réservataire veut renoncer à la condition suspensive ci-dessus stipulée, il devra notifier au notaire désigné pour la rédaction de l'acte, dans les formes et délais sus-indiqués, qu'il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer le prix sans l'aide d'un prêt. Il déclare être spécialement informé qu'en application des dispositions de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil issu de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d'obtention du ou des prêts lui était imputable, et notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles.' Un accord de prêt d'un montant de 297 500 euros pour une durée de 18 ans au taux de 1,05 % hors assurance a été donné à la Sci MG par la banque Cic Nord Ouest le 26 novembre 2019. Cet accord de principe a été transmis au notaire instrumentaire de la vente le 11 décembre 2019. Au vu de ces éléments, les termes de la condition suspensive n'ont pas été respectés. En effet, le document établi par la banque n'est pas une offre mais un accord de principe, de surcroît, pour un montant qui ne correspond pas aux prévisions contractuelles. En outre, alors qu'ils ont obtenu une réponse le mardi 26 novembre 2019 qu'ils auraient dû transmettre au plus tard le vendredi 29 novembre 2019, troisième jour ouvré suivant, M. [K] et Mme [J] n'ont transmis le document que le 11 décembre 2019. En tout état de cause, cet accord a été obtenu après la date butoir fixée pour la réalisation de la clause, à savoir le 20 novembre 2019. Les dispositions contractuelles n'ayant pas été respectées, c'est à tort que M. [K] et Mme [J] soutiennent que la condition suspensive d'obtention de prêt s'est réalisée. Au contraire, elle doit être considérée comme étant défaillante, entraînant alors la caducité de la promesse unilatérale de vente. Cette sanction ne s'analyse en aucun cas comme une condition résolutoire ou une modification du terme du délai d'option résultant d'une erreur de rédaction du notaire, la caducité étant une conséquence légale de plein droit. Pour voir écartée la caducité de la promesse, M. [K] et Mme [J] soulèvent deux moyens. Le premier concerne la nullité de la clause de la promesse de vente précise que 'Passé ce délai, sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l'égard du promettant et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble'. La question de la validité de cette disposition est sans effet au regard des manquements contractuels des bénéficiaires de la promesse justifiant sa caducité comme retenu par le premier juge. Le second concerne la nature et les conséquences de la clause relative à l'obtention d'un prêt. M. [K] et Mme [J] soutiennent que la condition suspensive d'obtention d'un prêt a été stipulée dans leur intérêt exclusif, de sorte qu'ils sont les seuls à pouvoir se prévaloir de cette défaillance. L'article 1304-4 du code civil dispose en effet qu'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. La clause susvisée est édictée dans un but de 'protection de l'emprunteur immobilier' relevant de l'ordre public de protection institué par les dispositions du code de la consommation, ainsi que le rappelle expressément l'acte litigieux. En conséquence, les bénéficiaires de la promesse, ayant qualité d'emprunteur, peuvent s'en prévaloir. Toutefois, le texte exige que la condition ne soit pas accomplie ou surtout comme dans la présente affaire défaillie. Les bénéficiaires n'ont communiqué au notaire que hors délai, l'offre de prêt du Cic Nord Ouest dans les termes ci-dessus rappelés, sans exprimer avant les échéances fixées par la promesse une renonciation au bénéfice de la clause portant la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Le moyen soulevé est inopérant. En l'absence d'accord express des époux [A] pour conclure un nouveau contrat de vente au prix de 230 000 euros, aucune vente parfaite de l'immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce de boulangerie acquis le 30 mai 2017 ne peut être constatée. En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir constater le caractère parfait de la vente de l'immeuble situé [Adresse 1] et obtenir l'exécution forcée de ce contrat, et par suite débouté M. [K] et Mme [J] de leur demande indemnitaire subséquente. Sur les dépens et frais irrépétibles En qualité de partie succombante, il y a lieu de condamner in solidum M. [K] et Mme [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Sagon Loevenbruck Lesieur Lejeune. L'équité et la nature du litige commandent qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. et Mme [A] à concurrence de la somme de 2 500 euros. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne in solidum M. [R] [K] et Mme [Z] [J] à payer à M. [F] [A] et Mme [S] [C] épouse [A], unis d'intérêts, la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [R] [K] et Mme [Z] [J] aux entiers dépens de la présente instance et dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la Scp Sagon Loevenbruck Lesieur Lejeune. Le greffier, La présidente de chambre,