Cour d'appel, 27 février 2025. 22/04650

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 27/02/2025 **** N° de MINUTE : 25/147 N° RG 22/04650 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UQQ7 Jugement (N° 21-000034) rendu le 24 Mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Roubaix APPELANT Monsieur [V] [E] né le 30 Novembre 1965 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Jeanne Fayeulle, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTIMÉ Monsieur [M] [F] né le 23 Mai 1989 à [Localité 8] (Maroc) de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Thomas Willot, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 07 janvier 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Cécile Mamelin, président de chambre Sara Lamotte, conseiller Isabelle Facon, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 février 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 février 2024 **** Par acte sous seing privé en date du 3 janvier 2018, M. [V] [E] a donné à bail à M. [M] [F] un logement situé [Adresse 2] et un parking extérieur n°174 à [Localité 6] à compter du 3 janvier 2018 moyennant un loyer mensuel de 530 euros outre 90 euros de provisions sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 530 euros. Par acte d'huissier du 15 septembre 2020, un commandement de payer la somme de 1 961, 1l euros visant la clause résolutoire a été délivré au locataire. Par acte d'huissier en date du 30 décembre 2020, M. [V] [E] a fait assigner M. [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix aux fins de : voir constater et à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, dire que M. [M] [F] est occupant sans droit ni titre, ordonner l'expulsion de M. [M] [F] de corps et de biens et de tout occupant de son chef introduit par lui dans le local à usage d'habitation et le parking situé [Adresse 2] au 4ème étage à [Localité 6], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde meubles qu'il plaira au requérant, aux frais du défendeur, condamner M. [M] [F] à lui payer les sommes suivantes : 1 961,11 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 8 novembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 septembre 2020, une indemnité d' occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner M. [M] [F] aux dépens, dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement. Suivant jugement contradictoire en date du 24 mai 2022, le juge des contentieux de la protection a : - constaté la résiliation du contrat de bail d'habitation du 3 janvier 2018 conclu entre M. [V] [E] et M. [M] [F] à compter du 15 novembre 2020, - condamné M. [M] [F] à verser à M. [V] [E] la somme de 748,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 3 janvier 2022, - déclaré sans objet la demande d'expulsion de M. [V] [E] formulée à l'encontre de M. [M] [F], - débouté M. [V] [E] du surplus de ses demandes, - rappelé que le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit, - condamné M. [M] [F] à verser à M. [V] [E] une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [M] [F] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer du 15 septembre 2020. M. [V] [E] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 5 octobre 2022, déclaration d'appel critiquant chacune les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [M] [F] à verser à M. [V] [E] la somme de 748,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 3 janvier 2022, débouté M. [V] [E] du surplus de ses demandes, condamné M. [M] [F] à verser à M. [V] [E] une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte du 7 décembre 2022, M. [E] a fait signifier sa déclaration d'appel à M. [M] [F]. M. [M] [F] a constitué avocat en date du 13 décembre 2022. Par ses dernières conclusions en date du 16 octobre 2023, M. [V] [E] demande la cour de : - confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Roubaix le 24 mai 2022, en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de bail d'habitation du 3 janvier 2018 conclu entre M. [V] [E] et M. [M] [F] à compter du 15 novembre 2020, condamné M. [M] [F] aux dépens, en ce compris les frais de commandement du 15 septembre 2020, - infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix le 24 mai 2022, en ce qu'il a condamné M. [M] [F] à verser à M. [V] [E] la somme de 748,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 3 janvier 2022, condamné M. [M] [F] à verser à M. [V] [E] une indemnité de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Et au contraire à titre principal : - condamner M. [M] [F] à verser à M. [V] [E] la somme de 3.142,46 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupations impayés arrêtés au 3 janvier 2022 en application de l'article 1147 du code civil, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 15 septembre 2020, - condamner M. [M] [F] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile relativement à la première instance A titre subsidiaire : En cas de rejet du constat de la résiliation du bail, condamner M. [M] [F] à verser à M. [V] [E] la somme de 3 142,46 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 3 janvier 2022 en application de l'article 1147 du code civil, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 15 septembre 2020, - condamner M. [M] [F] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, relativement à la première instance, En tout état de cause : - condamner M. [M] [F] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, relativement à la procédure d'appel, - condamner M. [M] [F] au paiement de tous frais et dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, - débouter M. [M] [F] de toutes demandes, fins et conclusions. Par ses dernières conclusions en date du 5 octobre 2023, M. [M] [F] demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en date du 24 mai 2022, en ce qu'il a déclaré sans objet la demande d'expulsion de M. [V] [E] formulée à l'encontre de M. [M] [F], débouté M. [V] [E] du surplus de ses demandes, Sur la sommation de communiquer à M. [E] : - communiquer des documents de fin de bail du dernier locataire du [Adresse 2] et un parking extérieur n°174 à [Localité 6], avec explication du motif de départ, - communiquer des documents permettant de voir si les locaux loués sis [Adresse 2] et un parking extérieur n°174 à [Localité 6] sont actuellement loués ou vide, - communiquer des documents permettant de voir si le dernier locataire a été confronté à un litige de fuite d'eau relevant de la responsabilité de M. [E], Sur l'appel incident de M. [F]: - infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en date du 24 mai 2022, en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de bail d'habitation du 3 janvier 2018 conclu entre M. [V] [E] et M. [M] [F] à compter du 15 novembre 2020, condamné M. [M] [F] à verser à M. [V] [E] la somme de 748,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 3 janvier 2022, condamné M. [M] [F] à verser à M. [V] [E] une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [M] [F] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer du 15 septembre 2020, En conséquence, - débouter M. [E] de toutes ses demandes fins et conclusions, - condamner M. [E] à verser à M. [F] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et vexatoire, - condamner M. [E] à verser à M. [F] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [E] aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 février 2024. Suivant arrêt du 16 mai 2024, le magistrat a réouvert les débats et invité M. [V] [E] à produire : la régularisation des charges au titre de l'année 2021, correspondant à la dernière occupation par le locataire ; les justificatifs par tous moyens de preuve de ce que le locataire pouvait effectivement avoir accès aux justificatifs de charge par une connexion internet. M.[V] [E] a déposé de nouvelles conclusions le 6 janvier 2025 par RPVA, et présenté de nouveaux arguments à l'appui de ses demandes, sans pour autant que les prétentions n'aient pas été modifiées par rapport aux dernières conclusions. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur les dernières conclusions de l'appelant M.[V] [E] a déposé de nouvelles conclusions le 6 janvier 2025, alors que l'ordonnance de clôture n'a pas été révoquée ; Conformément à l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Ce moyen tiré de l'irrecevabilité de conclusions ou de pièces déposées après l'ordonnance de clôture, doit être soulevé d'office par le juge, lequel n'a pas à inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce moyen. En l'espèce, M.[V] [E] a conclu après l'ordonnance de clôture, les conclusions du 6 janvier 2025 doivent être déclarées d'office irrecevables. Sur la dette locative Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire. Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultat antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles locatifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant 6 mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. En l'espèce, M. [V] [E] sollicite la somme de 3.142,46 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés suivant décompte arrêté au 3 février 2022, cette somme correspondant au solde du compte, déduction faite des frais d'huissier de 365.53 euros et du montant du dépôt de garantie de 530 euros. En cause d'appel, et suivant les nouvelles pièces produites suivant demande contenue dans l'arrêt du 16 mai 2024, et compte tenu des règlements portés au crédit du compte de M. [M] [F], la somme n'est plus que de 2.915,93 euros au 6 janvier 2025. De ce montant doivent être retirés les frais de rejet de prélèvement de 11,20 euros qui ne sont pas contractuellement prévus, et dont le locataire ne saurait être tenu en l'absence de clause expressément prévue au contrat de bail. S'agissant des taxes d'ordures ménagères de l'année 2019 et de l'année 2020, le contrat de bail dispose en son article 13 des conditions générales paraphées, et plus précisément dans son paragraphe 2 : « à défaut d'être incluses dans les provisions sur charges, le preneur réglera en sus, sur présentation de justificatifs : -la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. En l'espèce, le bailleur produit les décomptes de régularisation de charges de 2019 et 2020 (pièces 8 et 13) dans lesquelles ne sont précisément pas incluses les taxes d'ordures ménagères, alors qu'elles le sont pour les années 2021 et 2022. Ceci établit que le bailleur était donc en droit de réclamer en sus de la régularisation le montant dû au titre de la taxe de prélèvement d'ordures ménagères. Par ailleurs, le bailleur justifie, par la production des avis fiscaux (pièce 5) et l'attestation et courrier de SERGOC (pièce 20), du montant des sommes réclamées, et de ce que les justificatifs étaient bien à disposition du locataire par internet sur son compte personnel. Contrairement à ce qu'a indiqué le premier juge, ces sommes au titre des ordures ménagères 2019 et 2020 sont dues au bailleur. S'agissant de la contestation portant sur la régularisation au titre des autres charges, le bailleur produit en cause d'appel les décomptes de régularisation de charges pour les années 2018 à 2022 incluses. Ces décomptes sont effectués par nature de charge, et par tantièmes (répartition) comme le prévoit la loi de 1989 susvisée, et suivant attestation de SERGIC (pièce 20), syndic de l'immeuble, il est établi que le locataire peut accéder en outre de manière plus détaillée aux justificatifs de régularisation directement via son espace personnel E-LOCA, les clients recevant des notifications par courriel les informant qu'un document a été mis à disposition dans leur espace client. Ainsi le bailleur justifie du respect des dispositions légales précitées de manière suffisante. Pour le surplus, M. [M] [F] soutient que les sommes réclamées sont élevées au titre de la régularisation des charges et ont augmenté de manière inhabituelle, parce que résultant d'une fuite d'eau dans les toilettes : cet argument ne saurait l'emporter, dès lors que précisément une telle fuite fait partie des réparations à la seule charge du locataire et non pas d'une charge imputable au bailleur, et qu'il appartenait au locataire de la régler. Quant aux courriers de la voisine de M. [M] [F], on ne voit pas comment elle pourrait venir démontrer quoi que ce soit s'agissant du logement occupé par M. [F]. Dans ces conditions, le jugement sera infirmé et M. [M] [F] sera condamné à payer à M. [V] [E] la somme de 2.904,73 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.949,91 euros à compter du commandement de payer et à compter du présent arrêt pour le surplus des sommes dues. Sur la résiliation du bail Vu les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Il résulte de ce qui précède que les causes du commandement de payer du 15 septembre 2020 n'ont pas été réglées dans les deux mois, puisque étaient due à la date du 15 novembre 2020, la somme de 2.126,81 euros, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que les conditions de la clause résolutoire du contrat de bail étaient réunies au 15 novembre 2020. En tout état de cause, le débat juridique n'a plus d'intérêt en raison du départ du locataire du logement depuis le 3 janvier 2022. Sur la demande de dommages et intérêts pour appel abusif et vexatoire Cette demande de M. [M] [F] ne saurait prospérer dès lors que le jugement de première instance est pour une large partie infirmé par la cour. Il n'est pas démontré en quoi M. [V] [E] aurait abusé de son droit d'appel. Sur les frais du procès Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700. Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [M] [F] aux dépens d'appel et à le débouter de sa demande d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Il sera condamné au titre de ces même dispositions à payer à M. [V] [E] la somme de 1.200 euros dans le cadre de l'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en ses dispositions relatives à la résiliation du bail, à l'expulsion, aux dépens, à l'article 700 et à l'exécution provisoire ; Infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau Condamne M. [M] [F] à payer à M. [V] [E] la somme de 2.904,73 euros au titre des arriérés locatifs suivant décompte arrêté au 5 janvier 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.949,91 euros à compter du commandement de payer et à compter du présent arrêt pour le surplus des sommes dues ; Déboute M. [M] [F] de ses demandes au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive et de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [M] [F] à payer à M. [V] [E] la somme de 1.200 euros à titre d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne M. [M] [F] aux dépens d'appel. Le greffier Fabienne DUFOSSÉ Le président Cécile MAMELIN