Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00208 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWBA
MINUTE N° : 24/00159
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL
--------------------
JUGEMENT DU 01 OCTOBRE 2024
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR :
Monsieur [H] [D]
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par SELARL SELLY-MOLIERE, en la personne de Me Jean Christophe MOLIERE, avocat au barreau de Saint-Denis-DE-LA REUNION
DÉFENDEUR :
S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENT DE LA REUNION
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par SELARL Brigitte Mauro-Béatrice FONTAINE en la personne de Maître Béatrice FONTAINE , avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madeline ROYO, Juge,
Assisté de : Nathalie MOREL, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 03 Septembre 2024
DÉCISION :
Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Greffier,
Copie exécutoire délivrée le 1er octobre 2024
aux parties
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 26 septembre 2003, la SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'AMENAGEMENT, DE DEVELOPPEMENT, D'EQUIPEMENT DE LA REUNION (SEMADER) a donné à bail à Monsieur [H] [D] et à Madame [F] [D] un appartement à usage d'habitation n°0181 situé [Adresse 1] - [Adresse 7] à [Localité 6] (974) pour un loyer mensuel de 318,69 euros, une provision sur charges locatives de 55,56 euros par mois et une cotisation d'assurance habitation de 4,08 euros par mois.
Suivant conclu le 26 août 2015, les parties ont convenu que les locataires étaient désormais Monsieur [H] [D] et son épouse, Madame [Z] [X].
Soutenant que le logement loué était affecté de nombreux désordres, Monsieur [H] [D] a, par exploit délivré par commissaire de justice le 10 avril 2024, saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de SAINT PAUL pour voir condamner la SEMADER à procéder aux travaux de remise en état dudit logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi ainsi que celle de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, dont entière distraction au profit de son mandataire, et à supporter la charge des entiers dépens de l'instance.
L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mai 2024.
Après plusieurs renvois, ordonnés à la demande de l'une des parties au moins et mise en place d'un calendrier de procédure en application de l'article 446-2 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience du 3 septembre 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.
À l'audience, les parties étaient représentées. La décision sera donc contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
Au visa de ses dernières conclusions datées du 13 août 2024, Monsieur [H] [D], représenté par Maître MOLIERE, maintient toutes ses demandes à l'exception de celle par laquelle il sollicitait la condamnation de la SEMADER à réaliser des travaux.
À cet effet, il fait valoir que, depuis 2003, il est locataire d'un logement dont la SEMADER est propriétaire, que ce logement est affecté de nombreuses infiltrations et que la caisse d'allocations familiales de la Réunion les a constatés dans un constat de non décence. Il ajoute en dépit de la transmission de ce constat, la SEMADER n'a pas réalisé les travaux nécessaires dans le délai qui lui était imparti, que les désordres ont persisté pendant plus d'une année, que la société bailleresse a donc manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent et qu'elle le reconnaît elle-même en indiquant que l'immeuble dans lequel se trouvait le logement loué nécessitait des travaux de très grande envergure qui n'ont commencé qu'au cours de l'année 2024. Il reconnaît qu'il a quitté le logement loué le 11 décembre 2023 mais souligne qu'il a vécu dans ce logement indécent pendant une année et demie sans que les travaux n'aient été réalisés, qu'il a donc bien subi un trouble de jouissance et un préjudice d'anxiété et que sa demande d'indemnisation est parfaitement justifiée
En réponse, au visa de ses conclusions datées du 13 août 2024, la SEMADER, représentée par Maître MAURO, demande au juge des contentieux de la protection de débouter le demandeur de ses demandes, de prendre acte du fait qu'il a abandonné sa demande de condamnation à réaliser des travaux de remise en état du logement sous astreinte et, à défaut, de ramener à de plus justes proportions la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et préjudice d'anxiété. Elle lui demande également de condamner le demandeur à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter la charge des dépens de l'instance et d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, elle expose qu'elle a effectivement été informée, par la caisse d'allocations familiales en date du 11 avril 2022, de l'indécence du logement loué, qu'elle disposait d'un délai jusqu'au 31 octobre 2023 pour réaliser un certain nombre de travaux, que les travaux électriques ont été réalisés avant le 21 mars 2022, que des démarches ont été faites concernant les travaux d'étanchéité mais que, dans la mesure où l'immeuble dans lequel se trouvait le logement devait faire l'objet de travaux de réhabilitation de très grande ampleur, elle avait sollicité de la caisse d'allocations familiales un délai supplémentaire pour les réaliser. Elle indique également que le locataire a fait l'objet d'un relogement suivant nouveau contrat de bail conclu le 11 décembre 2023, que la demande de condamnation à réaliser des travaux apparaît en conséquence dénuée de tout objet et que le demandeur ne la formule d'ailleurs plus.
S'agissant de la demande de dommages-intérêts, elle fait valoir qu'elle a fait diligences pour effectuer rapidement les travaux préconisés par la caisse d'allocations familiales, qu'elle a fait en sorte de reloger le demandeur dans les plus brefs délais au vu des désordres qui affectaient son logement et qu'au surplus, il ne rapporte pas la preuve du préjudice d'anxiété dont il se prévaut.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l'article 455 du Code de procédure civile.
A l'issue de l'audience, il a été indiqué que la décision serait rendue le 1er octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler à la défenderesse qu'en vertu de l'article 4 du Code civil, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Dans la mesure où Monsieur [H] [D] ne formule plus aucune demande relative à la réalisation de travaux, il n'appartient pas à la juridiction saisie d'en prendre acte dans le dispositif de la présente décision. La présente juridiction n'a tout simplement pas à statuer sur une demande qui n'est plus formulée.
Sur la demande de dommages-intérêts formulée par Monsieur [H] [D]
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ; pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
- la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
- les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
- le logement permet une aération suffisante ; les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptée aux besoins de l'occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
- les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
En l'espèce, il est constant que, suivant acte sous seing privé du 26 septembre 2003, la SEMADER a donné à bail à Monsieur [H] [D] un appartement à usage d'habitation n°0181 situé [Adresse 1] - [Adresse 7] à [Localité 6] (974).
Dans le cadre de la présente instance, Monsieur [H] [D] se plaignait initialement de divers désordres qui affectaient son appartement.
Ainsi, il ressort d'un rapport de diagnostic établi par la caisse d'allocations familiales de la Réunion le 15 mars 2022 que le logement qui était loué à Monsieur [H] [D] n'était pas décent, que le bâti était dégradé, que la ventilation était insuffisante et que des désordres électriques et des infiltrations pouvaient être constatés au sein du logement loué. La caisse d'allocations familiales a donc, par courrier daté du 11 avril 2022, notifié ce constat de non décence à la SEMADER et l'a mise en demeure de procéder à la mise en conformité du logement avant le 31 octobre 2023.
La réalité des désordres affectant le logement loué à Monsieur [H] [D] ne peut donc être contestée.
Elle ne l'est d'ailleurs pas, la SEMADER justifiant, d'une part, de la réalisation et de la réception sans réserve en date du 21 mars 2022 de travaux électriques au sein du logement loué et, d'autre part, du fait qu'elle envisageait réellement la réalisation de travaux d'étanchéité non seulement au sein du logement loué mais, de manière globale, au sein de l'immeuble dans lequel il se situe.
Il en résulte que la société bailleresse a évidemment manqué aux obligations que font peser sur elle les textes susvisés.
Si Monsieur [H] [D] a bénéficié d'un relogement dans un nouvel appartement à compter du 11 décembre 2023, il n'en demeure pas moins que la réalité du préjudice qu'il a subi du fait des désordres qui affectaient le logement qu'il occupait jusqu'à cette dernière date ne peut, elle non plus, être contestée. En revanche, il convient d'admettre que le demandeur ne rapporte pas la preuve du préjudice d'anxiété dont il se prévaut.
Ainsi, le préjudice de jouissance subi par le locataire du fait du manquement de la SEMADER aux obligations que font peser sur elle les textes susvisés est donc parfaitement caractérisé et l'obligation de réparation qui pèse sur elle n'est pas sérieusement contestable.
Ainsi, au vu des pièces produites, il apparaît que les désordres ont pu être constatés de manière certaine lors de l'établissement du constat de non décence en date du 8 mars 2022, que les désordres électriques ont été repris au vu du procès-verbal de réception sans réserve daté du 21 mars 2022 mais que les travaux d'étanchéité nécessaires à la reprise des infiltrations constatées n'avaient toujours pas été réalisés le 23 août 2023, qu'ils devaient commencer au début de l'année 2024 et que le locataire a subi des infiltrations jusqu'à son départ du logement loué en date du 11 décembre 2023.
En conséquence, dans la mesure où divers désordres ont, de manière certaine, affecté le logement du demandeur pendant au moins 24 mois, il sera partiellement fait droit à la demande de dommages-intérêts formulée par Monsieur [H] [D] et la SEMADER sera condamnée à lui verser la somme de 4 000 euros en réparation de son trouble de jouissance. En application de l'article 1231-7 du Code civil, cette somme emportant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la SEMADER, qui succombe, devra supporter les dépens de la présente procédure.
En vertu de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre. La SEMADER, condamnée aux dépens, sera donc condamnée à verser au mandataire de Monsieur [H] [D], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, la somme de 800 euros à ce titre.
Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection,
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l'issue des débats en audience publique en application de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,
CONDAMNE la SEMADER à verser à Monsieur [H] [D] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) au titre de la réparation de son préjudice de jouissance, cette somme emportant intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,
CONDAMNE la SEMADER à verser au mandataire de Monsieur [H] [D], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, la somme de 800 euros (huit cents euros) en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes, différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,
CONDAMNE la SEMADER aux dépens de la présente procédure,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits,
LA GREFFIERE LA JUGE
