Cour d'appel, 12 décembre 2023. 22/06958

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51D 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 12 DECEMBRE 2023 N° RG 22/06958 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VQ2F AFFAIRE : M. [M] [F] C/ E.P.I.C. HAUTS-DE-SEINE HABITAT - OPH Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Octobre 2022 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX N° RG : 11-21-887 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 12/12/23 à : Me Mélina PEDROLETTI Me Sabrina DOURLEN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [M] [F] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Maître Mélina PEDROLETTI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25948 APPELANT **************** E.P.I.C. HAUTS-DE-SEINE HABITAT - OPH Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 Représentant : Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0128 - INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par contrat à effet au 10 juillet 2018, la société EPIC Hauts-de-Seine Habitat OPH a donné à bail à M. [F] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 3]. Par ordonnance du 31 mai 2021, le tribunal de proximité a notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 5 octobre 2020, a ordonné l'expulsion de M. [F] des lieux loués, a fixé 1'indemnité d'occupation due à compter du 6 octobre 2020 au montant des loyers et charges courantes et a condamné à titre provisionnel M. [F] à payer à son bailleur la somme de l3 522,38 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 5 août 2020. Par acte de commissaire de justice délivré le 6 décembre 2021, M. [F] a assigné la société EPIC Hauts-de-Seine Habitat OPH à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux fins de réduire la créance du bailleur au titre du supplément de loyer de solidarité (SLS). Par jugement contradictoire du 20 octobre 2022, le tribunal de proximité de Puteaux a : - débouté la société EPIC Hauts-de-Seine OPH de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, - prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties, - ordonné en conséquence à M. [F] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, - dit qu'à défaut pour M. [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société EPIC Hauts-de-Seine OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - dit n'y avoir lieu à ordonner le séquestre des meubles éventuellement laissés sur place, - condamné M. [F] à payer à la société EPIC Hauts-de-Seine OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer mensuel, charges comprises, à compter de la résiliation du bail, soit le 20 octobre 2022, et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné M. [F] à verser à la société EPIC Hauts-de-Seine OPH la somme de 1271,02 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtée au terme d'avril 2022 inclus, - condamné M. [F] à verser à la société EPIC Hauts-de-Seine OPH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné M. [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de l'assignation, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration reçue au greffe en date du 27 novembre 2022, M. [F] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 1er août 2023, il demande à la cour : - de le déclarer recevable et bien fondé en son appel, y faisant droit, - de confirmer le jugement rendu le 26 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Puteaux (tribunal Judiciaire de Nanterre) en ce qu'il a débouté la société EPIC Hauts-de-Seine OPH de sa demande d'acquisition de sa clause résolutoire, - d'infirmer le jugement rendu le 26 octobre 2022 par le Juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Puteaux (tribunal Judiciaire de Nanterre) en ce qu'il : * a prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties, * lui a ordonné de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, * a dit qu'à défaut pour M. [F] d'avoir volontairement quitté les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société EPIC Hauts-de-Seine OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, * l'a condamné à payer à la société EPIC Hauts-de-Seine OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer mensuel, charges comprises, à compter de la résiliation du bail, soit le 20 octobre 2022, et jusqu'à la libération effective des lieux, * l'a condamné à verser à la société EPIC Hauts-de-Seine OPH la somme de 1 271,02 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtée au terme d'avril 2022 inclus, * l'a condamné à verser à la société EPIC Hauts-de-Seine OPH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * l'a condamné M. [F] aux dépens, * l'a débouté de toutes ses demandes plus amples ou contraires, statuant à nouveau, - débouter la société EPIC Hauts-de-Seine OPH de son appel incident particulièrement mal fondé, - débouter la société EPIC Hauts-de-Seine OPH de sa demande de résiliation judiciaire, - condamner la société EPIC Hauts-de-Seine OPH au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société EPIC Hauts-de-Seine OPH aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Me Médina Pétrolette Avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 mai 2023, la société EPIC Hauts-de-Seine OPH demande à la cour de : - débouter M. [F] de l'intégralité de ses demandes, fins, et conclusions, - les dire non fondées, - confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la créance de Hauts- de- Seine Habitat qu'il convient d'actualiser à la somme de 3 874, 53 au 30 avril 2023 inclus, - condamner M. [F] à payer à la société EPIC Hauts-de-Seine OPH la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [F] aux entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 octobre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de M. [F]. - Sur la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [F]. Au soutien de son appel, M. [F], qui indique avoir définitivement quitté les lieux, et les avoir laissés libre de tout occupant, critique les dispositions du jugement ayant prononcé la résiliation du bail pour non occupation suffisante des lieux et les dispositions subséquentes, notamment celle relative au paiement d'indemnités d'occupation. Il fait valoir que l'inoccupation des lieux qui lui est reprochée, résulte de la pandémie liée au COVID durant l'année 2020, qu'il s'est rendu au Maroc chez ses parents en février 2020, que les frontières étant fermées, il a lui a été impossible de regagner la France, le Maroc n'ayant pas rouvert ses frontières, que l'état d'urgence sanitaire est en vigueur depuis le 20 mars 2020 et s'est prolongé tous les mois jusqu'à cette date, que les liaisons aériennes entre la France et le Maroc, qui avaient repris le 15 juin 2021, ont été à nouveau suspendues à compter du 28 novembre 2021 jusqu'au 27 février 2022, ce qui explique également qu'il n'ait pas été rendu destinataire des différents actes de procédure. L'établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH réplique que l'épidémie de COVID invoquée par M. [F] ne suffit pas à expliquer son absence prolongée, et relève d'un argument de pure opportunité, qu'il n'explique pas pourquoi il n'est pas revenu en France lors de la reprise des liaisons aériennes, qu'il ne justifie d'aucune date de ses voyages et qu'à l'évidence, il a mis son appartement à disposition d'une tierce personne, ainsi qu'il résulte des éléments de la procédure. L'intimé observe que M. [F] refuse de communiquer son avis d'imposition de l'année 2019 portant sur les revenus 2018 sans donner d'explication. Sur ce, Le litige est circonscrit en cause d'appel à l'occupation personnelle ou non de M. [F] des lieux qui lui ont été donnés à bail par l'établissement Hauts de Seine Habitat OPH, selon acte sous seing privé à effet au 10 juillet 2018. Ainsi que le rappelle le bailleur, les logements sociaux sont attribués en fonction des ressources, des besoins, de la situation du locataire selon des critères précis, définis aux article L 441-1 et R 441-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation dans le but d'améliorer l'attribution des logements et d'en faire bénéficier ceux qui en ont besoin. Aux termes de l'article L 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation 'le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L 442-8-1 du code de la construction et de l'habitation, de céder son bail et de précéder contractuellement avec un tiers à un échange de logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail'. De même, les stipulations du bail signé par M. [F] rappellent les règles d'occupation et de jouissance, à savoir que le locataire s'engage à occuper le logement exclusivement pour son habitation principale. En l'espèce, M. [F] reconnaît ne pas avoir occupé le logement pris à bail durant plus d'une année, motif qu'il invoque d'ailleurs pour expliquer son absence devant le tribunal de Puteaux, et le défaut d'appel de l'ordonnance de référé. Aux termes d'un courrier qu'il a adressé le 26 août 2021 à Hauts-de-Seine Habitat, M. [F] indiquait qu'il allait héberger à titre gracieux un ami en instance de divorce, sollicitant que le nom de ce dernier soit ajouté sur la boîte aux lettres. Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constater dressé le 27 septembre 2021, que le commissaire de justice s'est présenté les 14, 20, 23 et 27 septembre sur place mais personne n'a répondu à ses appels alors que l'auxiliaire de justice a entendu des déplacements et des voix à l'intérieur du logement. Pour expliquer son absence prolongée des lieux loués, M. [F] ne peut sérieusement prétendre avoir été contraint de rester au Maroc pendant plus d'un an à raison de la pandémie du COVID, les déplacements même à l'extérieur des frontières ayant repris entre temps. Il résulte des éléments de la procédure qu'à l'évidence, M. [F] n'a pas vécu dans son appartement pendant plus de huit mois, en le laissant à la disposition d'un ami, ce qui constitue un manquement grave à ses obligations contractuelles de nature à justifier la résiliation du bail à ses torts et griefs, prononcée par le premier juge. Même si M. [F] a quitté définitivement les lieux depuis, le jugement ne peut qu'être confirmé sur ce point. - Sur la dette de M. [F]. L'établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH produit un décompte duquel il ressort que M. [F] lui reste redevable de la somme de 3 874,53 euros, terme d'avril 2023 inclus, selon décompte actualisé au mois de mai 2023. M. [F] doit être condamné au paiement de cette somme. Sur les mesures accessoires. M. [F] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de l'établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d'appel en condamnant M. [F] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 20 octobre 2022 par le tribunal de proximité de Puteaux en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de la somme au paiement de laquelle M. [F] a été condamné, compte tenu de l'actualisation de la demande du bailleur en cause d'appel, Statuant à nouveau de ce seul chef, Condamne M. [F] à verser à l'établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH la somme de 3 874,53 euros, terme d'avril 2023 inclus, selon décompte actualisé au mois de mai 2023, Condamne M. [F] à verser à l'établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [F] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,