Cour d'appel, 25 mai 2023. 18/04875

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 25 MAI 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/04875 - N° Portalis DBVK-V-B7C-N2RS Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 juillet 2018 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 15/07380 APPELANTES : SARL BEC PARTICIPATIONS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social RCS de Montpellier n°312 844 210 [Adresse 1] [Localité 3] et SARL LA RIVIERA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social RCS de Montpellier n°327 917 209 [Adresse 5] [Localité 3] Représentées par Me Jean-Marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL SELARL PHUNG 3P, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Romain BOULET, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEE : Madame [P] [J] divorcée [L] née le 13 Octobre 1949 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 15 février 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 mars 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller M. Fabrice DURAND, conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 11 mai 2023 prorogée au 25 mai 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Mme [P] [J] divorcée [L] a consenti le 14 septembre 2014 à la SARL Bec Participations et à la SARL La Riviera une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage d'hôtel situé [Adresse 4] et cadastré section [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 3] (34). Le prix de l'immeuble était fixé à 2 450 000 euros, outre le paiement par les acquéreurs d'une indemnité de 100 000 euros à la SAS Hôtel d'Angleterre, locataire commercial du bien vendu. La promesse stipulait une indemnité d'immobilisation de 30 000 euros qui était versée par les sociétés bénéficiaires de la promesse en la comptabilité de Me [B] [V], notaire à [Localité 3] agissant en qualité de séquestre de cette somme. Cette promesse était consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2015 à 16 heures. La promesse stipulait : « Toutefois si, à cette date les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. » Elle était notamment assortie des deux conditions suspensives suivantes : absence d'exercice du droit de préemption, obtention du permis de construire et de l'autorisation de transformer 1 082 m² en surface de logement conformément à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation. Par avenant signé le 20 avril 2015, les parties modifiaient le prix de la vente qui était réduit à 1 700 000 euros, avec maintien de l'indemnité de 100 000 euros à verser au locataire commercial. Par courrier du 29 septembre 201, la SARL Bec Participations et la SARL Riviera invoquaient les difficultés personnelles de l'un de leurs associés pour solliciter une prorogation du délai de levée de l'option. Cette demande était refusée par Mme [L] par courrier du 13 novembre 2015 rappelant que l'option d'achat devait être levée avant le 30 novembre 2015. Par acte d'huissier signifié le 26 novembre 2015, la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera ont fait assigner Mme [L] devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de voir requalifier la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique de vente et proroger de six mois à compter du 30 novembre 2015 pour signer l'acte authentique de vente (dossier RG n°15/07380 ayant donné lieu au jugement du 26 juillet 2018 présentement déféré à la cour). Par acte d'huissier délivré les 4 et 5 janvier 2016, Mme [L] a fait assigner à jour fixe la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera devant le même tribunal aux fins de faire juger notamment que la promesse de vente était unilatérale et caduque à défaut de levée d'option dans le délai convenu (dossier RG n°16/00294). Par jugement du 24 mai 2016, le tribunal a refusé de joindre les deux instances et a constaté la caducité de la promesse. Ce jugement est devenu définitif sous la référence RG n°16/00294. Par ordonnance du 17 novembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier a rejeté la demande de versement de l'indemnité d'immobilisation formée par Mme [L]. Par jugement du 26 juillet 2018 (RG n°15/07380), le tribunal de grande instance de Montpellier a : ' dit que le montant de l'indemnité d'immobilisation de 30 000 euros était acquis à la promettante ; ' dit que Me [B] [V], notaire détenteur de ce montant, devrait s'en libérer entre les mains de Mme [P] [L], sur simple présentation de la copie exécutoire du présent jugement ; ' rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires, en ce compris les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts ; ' condamné solidairement la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera à indemniser Mme [P] [L] de ses frais irrépétibles à hauteur de 2 000 euros ; ' condamné solidairement la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera aux entiers dépens ; ' ordonné l'exécution provisoire pour le tout. Par déclaration au greffe du 1er octobre 2018, la SARL Bec Participations et la SARL Riviera ont relevé appel de ce jugement à l'encontre de Mme [L]. Vu les dernières conclusions de la SARL Bec Participations et de la SARL Riviera remises au greffe le 22 septembre 2022 aux termes desquelles elles demandent à la cour : ' d'infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'attribution au profit de l'intimée du montant de l'indemnité d'immobilisation ; ' en conséquence, d'ordonner la restitution de la somme de 30 000 euros versée par les concluantes au titre de l'indemnité d'immobilisation ; ' d'ordonner que la décision à intervenir sera opposable à Me [V] qui devra verser ce montant entre les mains des appelantes sur signification de la décision à intervenir ; ' de condamner l'intimée à restituer la somme de 30 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la demande en justice ; '  de condamner l'intimée au paiement de la somme de 4 000 euros à chacune des appelantes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; Vu les dernières conclusions de Mme [L] remises au greffe le 6 février 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour : ' de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le montant de l'indemnité d'immobilisation serait acquis à la promettante et rejeté les demandes des sociétés BEC Participation et La Riviera à ce titre ; ' d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts ; ' de condamner in solidum les deux sociétés à lui payer 15 000 euros sur le fondement de l'article 1382 du Code civil ; ' subsidiairement, de condamner in solidum les deux sociétés à lui payer 15 000 euros sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil ; ' en tout état de cause, de rejeter l'intégralité des demandes des sociétés et le condamner in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2023. MOTIFS DE L'ARRET Sur l'indemnité d'immobilisation, Le jugement du 24 mai 2016 a définitivement constaté la caducité de la promesse de vente du 4 septembre 2014 sans toutefois statuer sur le sort à réserver à l'indemnité d'immobilisation de 30 000 euros séquestrée chez le notaire. Par des motifs pertinents que la cour adopte expressément, le jugement déféré a procédé à une application exacte des clauses de la promesse unilatérale de vente du 4 septembre 2014 et a fait droit à la demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation formée par Mme [L] en retenant : ' que la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera n'avaient pas levé l'option dans le délai imparti et que la vente ne s'était pas réalisée ; ' que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'avait pas défailli dans la mesure où la demande de permis n'avait été déposée que le 27 août 2015 ce qui rendait en pratique impossible une délivrance avant l'échéance contractuellement fixée d'obtention avant le 31 août 2015 ; ' qu'en l'absence de demande de permis de construire sollicitée conformément à la condition suspensive stipulée à la promesse, cette condition n'avait pas défaillie ; ' que la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera n'étaient pas fondées à se dispenser de respecter les clauses contractuelles de la promesse au motif qu'elles avaient fait assigner Mme [L]en en requalification de l'acte, d'autant que cette demande a été définitivement rejetée par le tribunal ; ' qu'en conséquence la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera n'étaient pas fondés à invoquer l'article 2-c de la clause « Indemnité d'immobilisation » en page 6 de la promesse de vente pour prétendre à la restitution de cette indemnité d'immobilisation : « c- Toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévaut de l'un des cas suivants : -si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; (...) » Le jugement déféré est parfaitement conforme à la jurisprudence (3e Civ. 23 mars 2017, n°16-13,214) invoquée par les sociétés appelantes dans leurs écritures. En effet, la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera ont empêché la réalisation de la condition suspensive puisqu'elles ont déposé le 18 mars 2015 une déclaration de travaux et non un permis de construire ainsi que l'exigeait le contrat. Le libellé de la clause invoquée mentionne « ou tout autre autorisation administrative) » simplement pour viser l'autorisation administrative nécessaire pour autoriser l'opération de transformation de l'hôtel en immeuble de logement collectif, dans l'hypothèse hautement improbable où il ne s'agirait pas d'un permis de construire. Ainsi que l'ampleur et la nature du projet l'imposaient en l'espèce, une déclaration de travaux n'était manifestement pas suffisante et un permis de construire était nécessaire. Dès lors, en déposant sa demande de permis de construire tardivement le 27 août 2015, la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera n'ont pas respecté la stipulation suivante figurant page 9 de la promesse : « Il devra être justifié du dépôt d'une demande de permis de construire au plus tard le 30 mars 2015 [erreur matérielle de date corrigée]. A défaut, le bénéficiaire sera réputé avoir renoncé à la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire ». La SARL Bec Participations et la SARL La Riviera ont donc déposé leur demande de permis de construire trop tard le 27 août 2015. Elles ne sont donc pas fondées à invoquer la défaillance de cette condition suspensive puisqu'elle sont seules responsables de cet état de fait. Les appelantes allèguent avoir été induites en erreur sur l'autorisation administrative à solliciter par les services administratifs de « [Localité 3] Grand Coeur ». Ce moyen doit cependant être rejeté dans la mesure où ce dialogue avec l'administration est demeuré extérieur au champ contractuel et n'a pas vocation à entraver le jeu des stipulations contractuelles agréées entre les parties. Par ailleurs, la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera, sociétés expérimentées dans le domaine de la promotion immobilière, sont seules responsables de leurs fautes de gestion du projet et ne sont pas fondées à faire supporter à Mme [J] divorcée [L] l'erreur d'interprétation du droit de l'urbanisme commise en déposant une déclaration de travaux alors qu'un permis de construire était requis pour ce projet. Le comportement de la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera est donc seul à l'origine de la défaillance de la condition suspensive. Cette condition suspensive n'a donc pas défailli « selon les modalités et délais prévus au présent acte » au sens de l'article 2-c de la clause « Indemnité d'immobilisation » en page 6 de la promesse de vente. Les sociétés appelantes ne sont donc pas fondées à exiger la restitution de l'identité d'immobilisation versée à Mme [J] divorcée [L] en application de l'article 2-c précité de cette promesse. S'agissant de la condition relative au droit de préemption, les sociétés appelantes ne sont pas davantage fondées à soutenir que Mme [J] divorcée  [L] n'a jamais notifié la déclaration d'intention d'aliéner à l'administration intéressée. En effet, la clause stipule : « La présente promesse est consentie sous la condition qu'aucun droit de préemption, quel qu'il soit, résultant de dispositions légales, ni aucun droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles, ne puisse être exercé sur le bien concerné. Dans l'hypothèse où un tel droit existerait, le promettant s'engage à procéder sans délai aux formalités nécessaires à sa purge. » La SARL Bec Participations et la SARL La Riviera n'apportent pas la preuve de ce qu'un droit de préemption s'exerçait sur le bien et qu'un tel droit aurait entravé leur volonté d'acquérir ou les aurait empêchées d'exercer leur option d'achat sur le bien immobilier. Les deux sociétés appelantes doivent donc être déboutées de leurs demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation de 30 000 euros, et ce sans que la cour n'ait besoin d'apprécier si ces dernières étaient déchues de ce droit en application de la clause organisant la procédure de restitution de cette indemnité d'immobilisation (page 6 de la promesse). Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 30 000 euros à Mme [J] divorcée  [L]. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2015. Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [J] divorcée [L], Le droit d'agir en justice et de résister à une telle action ne dégénère en abus qu'en présence d'une faute caractérisée commise dans l'exercice de ce droit. En l'espèce, la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera ont conclu le 4 septembre 2014 avec Mme  [J] divorcée [L] une promesse unilatérale de vente de l'immeuble au prix de 2 550 000 euros avec le bénéfice d'une indemnité d'immobilisation à un taux bien inférieur à la pratique habituelle (en l'espèce 1,18 % du prix) avant d'obtenir le 20 avril 2015 une réduction substantielle du prix de vente de 750 000 euros. Les deux sociétés bénéficiaires de la promesse n'ont pas exercé leur option d'achat dans le délai imparti et n'ont pas déposé de demande de permis de construire conforme aux stipulations de la condition suspensive qu'elles ont ensuite invoquées pour prétendre à la restitution de l'indemnité d'immobilisation. Informées le 13 novembre 2015 du refus de Mme [J] divorcée [L] de proroger le terme de la promesse de vente, la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera ont délibérément choisi de ne pas exercer l'option d'achat qui leur demeurait ouverte jusqu'au 30 novembre 2015 à 16 heures. Les deux sociétés ont préféré saisir le tribunal d'une étonnante demande de requalification de l'acte en promesse synallagmatique de vente par acte d'assignation signifiée le 26 novembre 2015 à Mme [J] divorcée [L]. L'introduction de cette action avait pour seul but de contourner le refus de Mme  [J] divorcée [L] de proroger le délai d'exercice de l'option dans l'attente de l'obtention du permis de construire qui devait être finalement délivré le 12 avril 2016. En effet, la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera entendaient ainsi bloquer à leur profit la vente par Mme  [J] divorcée [L] de l'immeuble convoité, sans pour autant exercer l'option d'achat avant d'être assurées de l'obtention du permis de construire. Cette demande dilatoire a été rejetée par jugement du 24 mai 2016 dont les motifs clairs et lapidaires mettent en évidence le caractère particulièrement infondé sur le plan juridique de cette action en justice. En l'état de ce jugement du 24 mai 2016 ayant déclaré la promesse caduque, la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera ont cependant refusé d'accepter la restitution de l'indemnité d'immobilisation à Mme [J] divorcée [L] sans faire valoir aucun motif sérieux au soutien de ce refus. En l'absence de tout moyen sérieux au soutien de leur action, la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera ont également été déboutées par le jugement du 26 juillet 2018 présentement attaqué. En dépit des motifs particulièrement clairs de ce jugement, la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera ont formé appel sans faire valoir de moyen nouveau et ce dans une optique purement dilatoire. La résistance déployée par la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera pour faire échec à l'application de la promesse de vente au moyen de multiples recours judiciaires manifestement infondés constitue un comportement fautif qui a causé un préjudice substantiel à Mme [J] divorcée [L]. En effet, le comportement abusif de la SARL Bec Participations et de la SARL La Riviera a de fait immobilisé le bien qui n'a pas pu être vendu à un tiers avant le 26 octobre 2017. Mme [J] divorcée [L] a ainsi perdu deux années pour pouvoir céder son bien immobilier, et ce dans un contexte personnel difficile lié à sa maladie et à l'organisation de la fin de son activité de gestion d'une entreprise d'hôtellerie. L'anxiété et les tracas causés par les multiples actions en justice infondées exercées par la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera ont causé à Mme [J] divorcée [L] un préjudice moral que la cour évalue à hauteur de 15 000 euros. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande indemnitaire. Sur les demandes accessoires, Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. La SARL Bec Participations et la SARL La Riviera succombent intégralement en appel et supporteront donc les entiers dépens d'appel. L'équité commande en outre de les condamner à verser à Mme [J] divorcée [L] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile représentant les frais supportés en cause d'appel non compris dans les dépens. L'article R. 631-4 du code de la consommation dispose : « Lors du prononcé d'une condamnation, le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées de l'équité ou de la situation économique du professionnel condamné, mettre à sa charge l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution. » Il sera fait application de la disposition précitée au bénéfice de Mme [J] divorcée [L]. PAR CES MOTIFS, La cour, Infirme le jugement déféré en sa seule disposition ayant débouté Mme [P] [J] divorcée [L] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts ; Le confirme pour le surplus sauf à préciser que la SARL Bec Participations et à la SARL La Riviera sont redevables in solidum envers Mme [P] [J] divorcée [L] des intérêts au taux légal sur la somme de 30 000 euros à compter du 30 novembre 2015 ; Statuant à nouveau sur la disposition infirmée, Condamne in solidum la SARL Bec Participations et la SARL La Riviera à payer à Mme [P] [J] divorcée [L] une indemnité de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral ; Y ajoutant, Condamne in solidum la SARL Bec Participations et à la SARL La Riviera à supporter les entiers dépens d'appel ; Condamne in solidum la SARL Bec Participations et à la SARL La Riviera à payer à Mme [P] [J] divorcée [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Met à la charge in solidum de la SARL Bec Participations et de la SARL La Riviera le montant des droits proportionnels de recouvrement et d'encaissement de l'huissier de justice en cas d'exécution forcée du présent arrêt ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. La greffière, Le président,