Texte intégral
AFFAIRE :N° RG 22/01082 -
N° Portalis DBVC-V-B7G-G7F4
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DECISION en date du 31 Mars 2022 du Tribunal paritaire des baux ruraux
de CHERBOURG EN COTENTIN - RG n° 51-21-0009
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2023
APPELANTS :
Monsieur [O] [B]
né le 21 Juillet 1955 à [Localité 21] ([Localité 21])
[Adresse 11]
[Localité 21]
Madame [W] [B]
née le 28 Février 1962 à [Localité 20]
[Adresse 11]
[Localité 21]
représentés par Me [Z] [K], huissier, en vertu d'un pouvoir général
INTIME :
G.A.E.C. DE LA [Adresse 22], représentée par Mme [H] [I] et M. [H] [Y], gérants
N° SIRET : 414 304 071
[Adresse 1]
[Localité 19]
représenté par Mme [I] [H], représentant légal en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 01 juin 2023
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement le 14 septembre 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
Suivant acte sous seing privé en date du 9 juin 2017, M. [O] [B] et Mme [W] [B] ont consenti au GAEC de la [Adresse 22] un bail rural portant sur plusieurs parcelles de terres situées à [Localité 19] ([Localité 19]) et cadastrées section C n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et section A n°[Cadastre 3] et [Cadastre 2], pour une contenance totale de 13ha 8a 36ca, moyennant un fermage annuel de 2417€ payable à terme échu outre les taxes.
Par acte d'huissier du 21 juillet 2021, M. et Mme [B] ont fait délivrer au GAEC de la [Adresse 22] un commandement de payer la somme principale de 8372€ correspondant aux fermages et taxes impayés au titre des années 2018, 2019, 2020 et du premier semestre de l'année 2021.
Par requête enregistrée le 27 octobre 2021, rectifiée le 8 novembre 2021, M. et Mme [B] ont fait convoquer le GAEC de la [Adresse 22] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Cherbourg-en-Cotentin afin d'obtenir, à titre principal, la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, outre sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.
Par jugement du 31 mars 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Cherbourg-en-Cotentin a :
- condamné le GAEC de la [Adresse 22] à payer à M. [O] [B] et Mme [W] [B] la somme de 8.609 euros au titre des fermages dus, arrêtés au 31 décembre 2021, 2ème semestre de l'année 2021 inclus, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- débouté M. [O] [B] et Mme [W] [B] de leurs demandes visant la résiliation du bail rural conclu le 9 juin 2017 ainsi qu'au titre de l'expulsion ;
- débouté M. [O] [B] et Mme [W] [B] du surplus de leurs demandes ;
- condamné le GAEC de la [Adresse 22] au paiement des dépens ;
- rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le jugement a été notifié aux parties par lettres recommandées, dont l'avis de réception a été signé par les époux [B] le 8 avril 2022.
Par déclaration en date du 29 avril 2022 adressée au greffe de la cour, les époux [B] ont relevé appel partiel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 24 avril 2023 et oralement soutenues à l'audience, les époux [B] demandent à la cour de :
- Confirmer le jugement entrepris, seulement en ce qu'il a condamné le GAEC de la [Adresse 22] à leur payer la somme de 8.609 euros au titre des fermages dus, arrêtés au 31 décembre 2021, 2ème semestre de l'année 2021 inclus,
- Condamner au surplus le GAEC de la [Adresse 22] à leur payer la somme de 4.828,00 euros au titre des fermages dus pour le second semestre 2021 et l'année 2022, outre une indemnité d'occupation égale au montant du fermage jusqu'à la complète libération des parcelles,
- Réformer la décision en ce qu'elle rejette la demande de résiliation de bail et d'expulsion,
En conséquence,
- Ordonner la résiliation du bail rural conclu entre les parties en date du 9 juin 2017 et déclarer le GAEC de la [Adresse 22] occupant sans droit ni titre des lieux qui lui étaient précédemment loués,
- Ordonner, sans délai, l'expulsion du GAEC de la [Adresse 22] des parcelles situées à [Localité 19] ([Localité 19]), cadastrées section C n°0[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et section A n°0[Cadastre 3] et [Cadastre 2] pour une contenance totale de 13ha 8a 36ca,
- Condamner le GAEC de la [Adresse 22] au paiement de la somme de 2.400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le GAEC de la [Adresse 22] aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées le 1er juin 2023 et oralement soutenues à l'audience, le GAEC de la [Adresse 22] demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de résiliation du bail et d'expulsion ;
- lui accorder des délais de paiement.
Il convient de se référer aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
MOTIFS
Selon l'article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, rappeler les termes de cette disposition.
Ce motif ne peut être invoqué en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.
Une seule mise en demeure suffit dès lors qu'elle vise deux termes de fermages impayés.
Par ailleurs, les motifs de la résiliation doivent être appréciés à la date de la demande en justice.
En l'espèce, il est établi que les bailleurs ont délivré au GAEC un commandement de payer en date du 21 juillet 2021, reproduisant les dispositions légales précitées et visant les fermages des années 2018, 2019, 2020 et du premier semestre de l'année 2021 outre les taxes.
Il est constant qu'aucune régularisation de la somme réclamée à hauteur de 8372€ n'est intervenue dans le délai de trois mois suivant ce commandement, et que le GAEC est aujourd'hui redevable d'une somme supplémentaire de 4828€ au titre des fermages dus pour le second semestre 2021 et l'année 2022.
Pour s'opposer à la résiliation du bail, le GAEC fait valoir qu'il a subi des pertes importantes d'animaux dues à des maladies provoquées d'une part par un défaut affectant la salle de traite, d'autre part par des ondes électromagnétiques, ayant entraîné une baisse de la production laitière et donc de revenu l'empêchant de faire face au règlement des loyers.
Les époux [B] répliquent sans être contredits que depuis la conclusion du bail, seule une somme de 1000€ a été réglée au titre des fermages et qu'à compter de l'année 2018, le GAEC a cessé tout règlement. Ils ajoutent qu'avant le bail litigieux, les terres étaient exploitées par les parents des associés du GAEC qui ont toujours fait face aux loyers.
Comme justement relevé par les époux [B], les problèmes de mammites liés au dysfonctionnement de l'installation sont survenus dès l'année 2000 alors que les fermages ont été régulièrement payés de 2000 à 2017 de sorte que ce fait ne saurait justifier le manquement du GAEC à son obligation de paiement.
Quant aux ondes électromagnétiques invoquées, aucun des éléments produits n'est de nature à démontrer ni leur existence ni même la présence de transformateurs à proximité de la ferme, les seules coupures de presse et mentions du vétérinaire sur les bilans sanitaires étant à cet égard insuffisantes.
Les bilans sanitaires des années 2017 à 2020 font certes état d'un nombre élevé de pertes et d'affections ayant touché les animaux (6, 13, 10 et 16 décès respectivement de 2017 à 2020 pour un nombre de vaches présentes de 40 en 2017 puis de 50 les années suivantes).
Toutefois, l'origine de ces difficultés n'est pas établie.
Le GAEC ne fournit pas plus en appel qu'en première instance les bilans pour les années antérieures qui auraient permis de mesurer l'évolution des problèmes sanitaires et de déterminer si la cessation du paiement des fermages depuis 2018 est en corrélation avec une augmentation anormale de la mortalité et des maladies affectant le troupeau qui caractériserait des raisons sérieuses et légitimes.
La même remarque vaut pour les chiffres de la production laitière livrée qui sont donnés pour les campagnes 2017/2018 et suivantes et ne permettent pas une comparaison avec la situation antérieure.
En tout état de cause, le GAEC ne verse aux débats aucune pièce comptable et financière démontrant que l'insuffisance de la production laitière et de rentabilité de l'exploitation par rapport au rendement attendu a entraîné des difficultés économiques le plaçant dans l'impossibilité de s'acquitter des fermages, objets de la mise en demeure.
Et à supposer que tel soit le cas, force est de relever que les impayés perdurent depuis maintenant plus de cinq ans sans aucune certitude sur les perspectives d'amélioration de la situation, le preneur n'ayant jamais repris le règlement des fermages.
Il n'appartient pas aux bailleurs de supporter pendant une durée aussi longue les aléas financiers de l'exploitation agricole de leur locataire.
Au regard de ces éléments, la cour considère le GAEC ne caractérise l'existence ni d'un cas de force majeure ni de raisons sérieuses et légitimes de non paiement.
Il convient donc de prononcer la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion de l'intimé et de mettre à sa charge une indemnité d'occupation égale au montant du fermage jusqu'à la complète libération des lieux.
Par ailleurs, le GAEC, qui a déjà de fait bénéficié des plus larges délais de paiement, est débouté de sa demande d'aménagement de sa dette et est condamné au paiement de la somme complémentaire de 4828€ au titre des fermages dus pour le second semestre 2021 et l'année 2022.
Le jugement est infirmé de ces chefs.
Le GAEC succombant, est condamné aux dépens de l'appel et à payer à M. et Mme [B] la somme de 1800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,
INFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel ;
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,
PRONONCE la résiliation à la date du présent arrêt du bail rural consenti par M. et Mme [B] au GAEC de la [Adresse 22] par contrat du 9 juin 2017 ;
DIT que le GAEC de la [Adresse 22] devra libérer les parcelles de terre objets du bail situées à [Localité 19] ([Localité 19]), cadastrées section C n°0[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et section A n°0[Cadastre 3] et [Cadastre 2] pour une contenance totale de 13ha 8a 36ca, dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt ;
CONDAMNE le GAEC de la [Adresse 22] à payer à M. et Mme [B] la somme de de 4828€ au titre des fermages dus pour le second semestre 2021 et l'année 2022 outre le fermage courant jusqu'à la date de résiliation ;
CONDAMNE le GAEC de la [Adresse 22] à payer à M. et Mme [B] à compter de la date de résiliation une indemnité d'occupation égale au montant des fermages qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
DEBOUTE le GAEC de la [Adresse 22] de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE le GAEC de la [Adresse 22] à payer à M. et Mme [B] la somme de 1800€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le GAEC de la [Adresse 22] aux dépens de l'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
