Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 23/03635

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 30 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : Société ARC PROMOTION OUEST 1 rue Geneviève de Gaulle Anthonioz CS 40832 35208 RENNES CEDEX 2 représentée par Maître Céline DEMAY, avocate au barreau de RENNES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [M] [H] 61 Rue Paul Chabas 44000 NANTES comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF PROCEDURE : date de la première évocation : 04 avril 2024 date des débats : 04 avril 2024 délibéré au : 30 mai 2024 RG N° N° RG 23/03635 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUMD COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Céline DEMAY, CCC à Monsieur [M] [H] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 16 octobre 2018, la SCCV ARC PROMOTION OUEST a donné à bail à Monsieur [M] [H] un logement situé 61 rue Paul Chabas - 44000 NANTES. Le 20 juillet 2023, la SCCV ARC PROMOTION OUEST a fait délivrer à Monsieur [M] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 10.800 euros au titre des loyers échus et impayés. Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 24 juillet 2023. Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, la SCCV ARC PROMOTION OUEST a fait assigner Monsieur [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, afin de voir : - Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ; - Ordonner que Monsieur [M] [H] ainsi que tout occupant de son chef, sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; - Condamner Monsieur [M] [H] à lui payer la somme de 14400 euros au titre des loyers, impayés à la date du 1er octobre 2023 ; - Condamner Monsieur [M] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges locatives, soit la somme de 1200 euros ; - Condamner Monsieur [M] [H] au paiement d’une somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 avril 2024. En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Lors de l’audience, la SCCV ARC PROMOTION OUEST, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 20.400 euros selon le décompte arrêté au 26 mars 2024, et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, faute de reprise des paiements. Monsieur [M] [H] a comparu et a déclaré être recevable à la procédure de surendettement depuis le 14 mars 2024. Il a sollicité le bénéfice de délais en précisant qu’il doit quitter les lieux au mois de mai 2024. Il a précisé avoir retrouvé un emploi de barman salarié avec un salaire d’environ 1400 euros par mois. Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux n’a pas été transmis. L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité de la demande : En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”. Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (...) par voie électronique (...).” En l’espèce, si la SCCV ARC PROMOTION OUEST justifie de la saisine de la CCAPEX dans les délais légaux, elle ne démontre pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département. Toutefois, cette irrégularité n’a pas été soulevée durant l’audience, et le juge n’a pas l’obligation de la relever d’office, puisqu’il ne s’agit pas d’un moyen de pur droit. Il y a donc lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [M] [H] le 20 juillet 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 10800 euros. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 septembre 2023. Sur le montant de l’arriéré locatif et les délais de paiement : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”. L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. Enfin, l'article 24 VII de cette même loi, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”. En l’espèce, qu’il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 26 mars 2023, que Monsieur [M] [H] est aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, mois de mars 2024 inclus, les frais de recouvrement ayant été expurgés, d’une somme totale de 20.400 euros à l’égard du bailleur, ce que reconnaît à l'audience Monsieur [M] [H]. Faute pour Monsieur [M] [H] de justifier s’être libérée de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il doit être condamné à payer ladite somme à la SCCV ARC PROMOTION OUEST. Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a rendu le 14 mars 2024 au profit de Monsieur [M] [H] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. Il n'est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d'instruction. Toutefois, il résulte du décompte susvisé, et il n’est pas contesté par le locataire, que le paiement du loyer et des charges n’a pas repris, le dernier règlement datant du mois de juillet 2023. En conséquence, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation et du commandement de payer en date du 24 mai 2023. Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SCCV ARC PROMOTION OUEST, de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SCCV ARC PROMOTION OUEST à l’encontre de Monsieur [M] [H] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 21 septembre 2023, du contrat de bail portant sur le logement situé 61 rue Paul Chabas - 44000 NANTES ; DIT que Monsieur [M] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [M] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer à la SCCV ARC PROMOTION OUEST les sommes suivantes : - 20.400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, échéance du mois de mars 2024 incluse ; - une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 1.200 euros par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 21 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ; RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE Monsieur [M] [H] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation et du commandement de payer, DEBOUTE la SCCV ARC PROMOTION OUEST de sa demande formulée à l’encontre de Monsieur [M] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION M.P. KIOSSEFF Pierre DUPIRE