Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/53819 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43OE
AS M N° : 11
Assignation du :
27 Mai 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 20 novembre 2024
par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE
S.C.I. CFFM
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocats au barreau de PARIS - #A0449
DEFENDERESSE
S.A.S. AEDIFRANCE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Rochfelaire IBARA de la SELASU RFI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #B0923
DÉBATS
A l’audience du 30 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par exploit délivré le 27 mai 2024, SCI CFFM a fait citer la SAS AEDIFRANCE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de la clause résolutoire et de condamnation provisionnelle.
A l'audience du 30 octobre 2024 et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante sollicite de :
- Débouter la société AEDIFRANCE de ses demandes,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- En tant que de besoin, prononcer la résolution judiciaire du bail,
- la condamner à titre provisionnel
au paiement de la somme de 60 586,42 € arrêtée au 24 octobre 2024 avec intérêt au taux légal majoré de cinq points à compter du commandement du 8 avril 2024 avec capitalisation s'il y a lieu,au paiement des loyers et charges postérieure au 24 octobre 2024, éventuellement due au jour de l'ordonnance à venir, à la somme de 12000 € correspondant au montant du dépôt de garantie à titre d'indemnité conventionnelle,au paiement d'une indemnité d'occupation égale à 1% du loyer annuel et de ses accessoires par jour calendaire, jusqu'à libération des lieux,- la condamner au paiement de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement de payer.
En réponse, la défenderesse sollicite de :
A titre principal,
- Se déclarer incompétent au profit du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris,
- Surseoir à statuer dans l'attente du jugement à intervenir au fond,
- Prononcer l'irrecevabilité de toute demande de condamnation provisionnelle,
A titre subsidiaire,
- Dire qu'il n'y a lieu à référé en raison de la présence de contestation sérieuse,
A titre très subsidiaire,
- Suspendre les effets de la clause résolutoire et octroyer des délais de paiements de 24 mois,
En tout état de cause,
- Débouter la SCI CFFM de ses demandes,
- Condamner la SCI CFFM aux dépens ainsi qu'à la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures et aux notes d'audience.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé que les " demandes " tendant à voir " constater ", " donner acte " ou " dire et juger " telles que formulées dans le dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l'objet d'une exécution forcée. Ces demandes -qui n'en sont pas et constituent en fait un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur l'exception d'incompétence au profit du juge de la mise en état
Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522.
Il ressort de cette disposition que, dans le cadre dans lequel le juge de la mise en état est saisi, il est compétent à l'exclusion du juge des référés pour statuer sur les mesures provisoires.
En matière de clause résolutoire, le juge des référés est compétent pour en constater l'acquisition ou en suspendre les effets.
En l'espèce, la société AEDIFRANCE a saisi le tribunal judiciaire de Paris, au fond, par assignation délivrée le 24 mai 2024 pour un litige ayant principalement pour objet l'annulation du contrat de bail litigieux, conclu avec la SCI CFFM.
Ce litige dont l'objet n'est pas identique à la cause présente, ayant pour objet l'acquisition de la clause résolutoire et l'octroi des loyers et charges impayés à titre provisionnel, ne saurait faire obstacle à la compétence du juge des référés.
En conséquence, le juge des référés est compétent pour traiter tant de la demande d'acquisition de la clause résolutoire et des demandes provisionnelles accessoires.
Sur la demande de sursis à statuer
La société AEDIFRANCE fonde sa demande de sursis à statuer sur le principe de bonne administration de justice et sur le risque de contradiction entre la décision au fond à intervenir et l'ordonnance du juge des référés.
Comme il a été rappelé, le juge des référés est compétent pour statuer sur le jeu de la clause résolutoire et peut condamner à titre provisionnel le preneur des loyers et charges impayés dus.
L'existence d'une procédure en cours au fond ayant pour objet la contestation de la validité du bail ne saurait, à elle seule, imposer au juge des référés de suspendre son office. Si tel était le cas, l'intervention du juge des référés en matière de clause résolutoire serait dénuée de tout intérêt pour les parties.
Au surplus il doit être relevé que la procédure au fond est très récente, que sa clôture ainsi que la décision in fine ne sont pas susceptible d'intervenir dans un proche délai, pour un résultat, qui plus est, aléatoire.
Ainsi il n'y a lieu à prononcer de sursis à statuer.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes des articles 1103 et 1224 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. La résolution des conventions résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Le défendeur soulève l'existence de deux contestations sérieuses concernant la régularité du bail commercial et celle du commandement de payer.
1. S'agissant de la contestation fondée sur la nullité du bail commercial
Cette contestation est fondée sur le fait que le bail litigieux serait irrégulier au regard des dispositions de l'article 631-7 du code de la construction et de l'habitation prohibant le changement de destination des lieux sans autorisation. Selon le défendeur, les locaux seraient à usage d'habitation et n'aurait pas dû faire l'objet d'un contrat de bail commercial.
Si cette contradiction est susceptible d'emporter la nullité du bail commercial, encore faut-il l'établir avec le sérieux requis en référé, la charge du caractère sérieux de cette contestation reposant sur celui qui l'invoque.
Pour établir cette contradiction, la société AEDIFRANCE se fonde sur des fiches dite H2 et des fiches C émanant de la ville de Paris qui permettrait d'établir que le local commercial loué était en réalité affecté à usage d'habitation au 1er janvier 1970 et n'aurait pas fait l'objet de changement de destination depuis.
Le bail commercial désigne les biens loués comme " le lot 1 d'une surface de 101 m² (…) " situé [Adresse 1] à [Localité 4].
Or il doit être relevé que les pièces produites, peu lisible concernent différents lots de la copropriété, qu'il n'est pas possible à ce stade, d'établir quel document concerne le local loué objet litige, que la désignation du local loué dans le bail commercial n'est pas reprise dans les documents produits et que par ailleurs ces mêmes documents mentionnent l'existence d'une activité commerciale au rez de chaussée du [Adresse 1].
Ainsi ce moyen tiré du changement illicite de destination du bail ne saurait, au stade des référés, constituer une contestation sérieuse.
Pour les mêmes raisons, le moyen tiré du non-respect du statut impératif des baux commerciaux, fondées sur le même raisonnement, sera écarté.
2. Sur le moyen tiré de la nullité du commandement de payer
a. Sur le fondement de la nullité du bail commercial
Ce moyen est fondé sur l'exception de nullité du bail commercial, servant de support à la délivrance du commandement de payer.
Les contestations relatives à la régularité du bail commercial n'ayant pas été jugées sérieuses, le moyen tiré de l'irrégularité du commandement de payer, sera, en toute logique écartée également.
b. Sur l'inexactitude du quantum
Il ressort du décompte joint au commandement de payer, que la somme visée correspond aux loyers et provisions sur charges correspondant aux deux dernières échéances trimestrielles : du 1er janvier au 31 mars puis du 1er avril au 30 juin 2024.
Le fait que la provision sur charge soit inclus dans ce calcul ne constitue pas une difficulté en ce qu'au regard du bail commercial, le preneur est tenu de verser cette provision sur charge. L'absence de régularisation au stade de la délivrance du commandement de payer ne saurait constituer une contestation sérieuse.
c. Sur le défaut de visa du bail et de la clause résolutoire dans le commandement de payer
Il ressort du commandement de payer que celui-ci vise " le bail dont vous êtes titulaire ", en annexant en pièce jointe, la clause résolutoire qui fonde la délivrance dudit commandement, il était donc clair que ce commandement de payer visait le bail commercial liant la SCI CFFM et la société AEDIFRANCE, que dès lors cet acte paraît suffisamment clair pour ne pas avoir susciter un doute ou une incompréhension dans l'esprit du preneur.
d. Sur le manque de bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement
Ce moyen est fondé sur le fait que le bailleur aurait sciemment mis en location commerciale un bien à usage d'habitation.
Cet argument ayant déjà été écarté pour défaut de sérieux, il le sera à nouveau en se fondant sur le même raisonnement.
3. Sur le moyen tiré du non-respect de son obligation de délivrance
A nouveau, ce moyen est fondé sur la non commercialité des locaux et ne saurait donc prospérer.
Ces moyens étant écartés, il doit être relevé que le preneur ne justifie pas d'avoir réglé les causes du commandement de payer délivré le 8 avril 2024 dans le délai d'un mois indiqué et que ce commandement de payer vise effectivement la clause résolutoire (Article DG 22) du bail commercial, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 mai 2024.
En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire, la partie défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
Ce préjudice sera réparé, jusqu'au départ définitif du preneur, par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer en vigueur charges comprises, taxes et accessoires en cours, et ce, jusqu'à la libération effective des locaux.
Sur la demande de provision au titre des loyers, charge et indemnités d'occupation
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le commandement de payer selon décompte joint, vise une dette locative d'un montant principal de 30 184,28 € après déduction de la somme sollicité au titre de la clause pénale et des frais de l'acte.
Par ailleurs le bailleur produit un décompte à la date du 24 octobre 2024 faisant état d'une somme due au titre des loyers et charges de 60 586,42 €.
Le défendeur qui ne conteste pas ne pas avoir réglé ces sommes, sera donc redevable d'une somme non sérieusement contestable de 60 586,42 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation du jusqu'au 24 octobre 2024.
La clause relative à la majoration des intérêts s'apparente à une clause pénale compte tenu de l'importance du taux d'intérêt pratiqué est susceptible d'être qualifiée de manifestement excessive, et dès lors, d'être modérée, pouvoir qui ne relève pas du juge des référés, juge de l'évidence. Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts conventionnels.
Ainsi ce montant sera augmenté du taux d'intérêt légal à compter de la délivrance du commandement pour le montant de 30 184,28 € et de la décision à intervenir pour le surplus.
Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que la société AEDIFRANCE n'a réglé, même partiellement, ni loyer ni charge depuis le début de l'année 2024. Par ailleurs, il déclare faire face à une situation financière fragile en raison de travaux entrepris récemment ayant affecté son activité. Or il ne fournit aucune pièce de nature à justifier cette allégation.
Au surplus, il ne fournit aucun document de nature à établir sa capacité à respecter de tels délais de paiement.
En l'absence de ces éléments et au regard du montant élevé de la dette, la demande de délais de paiement sera rejetée.
Concernant la demande de condamnation au montant du dépôt de garantie
La demande de conservation de la somme versée à titre de dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux, indépendamment des sommes qui pourraient être dues à titre de réparations locatives, se heurte à une contestation sérieuse en ce qu'elle s'analyse comme une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond. En conséquence, il n'y a pas lieu à référé de ce chef.
Sur le surplus des demandes
Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante, la somme de 2000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,
Déclarons le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris compétent,
Rejetons la demande de sursis à statuer,
Constatons que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires stipulés au contrat de bail sont réunies,
Disons que la société AEDIFRANCE devra libérer les locaux situés [Adresse 1] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision, et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons la société AEDIFRANCE à verser une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer en vigueur charges comprises, taxes et accessoires en cours et ce, jusqu'à la libération effective des lieux
Condamnons la société AEDIFRANCE à verser à la SCI CFFM la somme de 60 586,42 € à titre de provision à valoir sur la dette locative et indemnités d'occupations échue au 24 octobre 2024, quatrième trimestre 2024 inclus, augmenté du taux d'intérêt légal à compter du 8 avril 2024 pour un montant de 30 184.28 €, et de la présente décision pour le surplus,
Rejetons la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons la société AEDIFRANCE à verser à la SCI CFFM la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société AEDIFRANCE au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Fait à Paris le 20 novembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Anne-Sophie MOREL Pierre GAREAU
