Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 20/08428

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies CC délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 20/08428 N° Portalis 352J-W-B7E-CSWHN N° MINUTE : 4 Assignation du : 31 Août 2020 contradictoire JUGEMENT rendu le 17 Octobre 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. OMEGA BC prise en la personne de son gérant Monsieur [V] [I] [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Me Anne Laure LAVERGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1903 DÉFENDERESSES Syndicat des copropropriétaires du [Adresse 3] [Localité 7] pris en la personne de son syndic la société GRATADE [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0220 SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU RENARD [Adresse 8] [Localité 6] représentée par Maître Denys TROTSKY de l’AARPI ASKOLDS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R077 Décision du 17 Octobre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/08428 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSWHN S.A. GENERALI IARD assureur de la société OMEGA BC et du syndicat de copropriété [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Marie-Charlotte MARTY de la SELAS CHEVALIER - MARTY - PRUVOST Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0085 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Chrsitophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DEBATS A l’audience du 11 Juin 2024, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 8 octobre 2024. Puis, le délibéré a été prorogé au 17 octobre 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2017, la SCI du Renard a donné à bail renouvelé à la société Omega BC des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 7], à usage d’“exploitation d’un centre de remise en forme et vente de produits nutritionnels, soin esthétique, vente de produits de beauté”, pour une durée de neuf années entières, à compter rétroactivement du 25 avril 2016 pour se terminer le 24 avril 2025, avec la faculté pour le preneur seul de faire cesser le bail à l’expiration de chaque période triennale, en prévenant le bailleur par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois à l’avance. Le bail a été consenti moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 54 090 euros hors TVA payable trimestriellement et d’avance. Les locaux sont désignés ainsi qu’il suit : “Le présent bail porte sur des locaux à usage commercial situés au rez de chaussée de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 9] [Localité 7] composés : 1- D’une boutique à l’angle de la [Adresse 9], formant le lot n°3 de l’état descriptif de division, comprenant une pièce et un bureau vitré, une cave n°6 et droit aux waters closets et poste d’eau communs situés dans la cour, représentant les 70/1065 ème de la propriété du sol et des parties commune générales, 2 - D’une boutique et arrière boutique formant le lot n°4 de l’état descriptif de division, droit aux waters closets communs dans la cour représentant les 90/1065 ème de la propriété du sol et des parties communes générales, 3 - D’une boutique formant le lot n°5 de l’état descriptif de division, droit aux waters closets communs dans la cour représentant les 50/1065 ème de la propriété du sol et des parties communes générales, 4 - 2 - D’une boutique et arrière boutique formant le lot n°6 de l’état descriptif de division et les 80/1065 ème de la propriété du sol et des parties communes générales. Le tout loué d’une façon indivisible, ainsi que les lieux s’étendent, se poursuivent et comportent, le preneur déclarant en avoir une parfaite connaissance pour les avoir vus et visités” L’immeuble est géré par la SAS Gratade en qualité de syndic et assuré auprès de la SA Génerali Iard. La société Omega BC qui exploite dans lesdits locaux une salle de sport, et est également assurée auprès de la société Generali Iard, s’est plainte courant 2017 de problèmes d’humidité affectant les lieux loués. Par ordonnance rendue le 29 janvier 2019 sur saisine de la société Omega BC, le juge des référés a notamment débouté cette dernière de sa demande de consignation des loyers et désigné M. [P] [H] en qualité d’expert judiciaire. L'expert a déposé son rapport le 7 août 2020, mentionnant dans ses conclusions la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les désordres affectant les lieux loués par la société Omega BC. C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier en date des 31 août et 3 septembre 2020, la société Omega BC a fait assigner la SCI du Renard, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] représenté par son syndic la société Gratade (ci-après le syndicat des copropriétaires), ainsi que la SA Génerali Iard devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir ordonner la résiliation judiciaire du bail aux torts de la SCI du Renard, condamner cette dernière à lui payer la somme de 125.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction, et condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 79.335 euros, à parfaire, en réparation de son préjudice de jouissance. La société Omega BC, invoquant les difficultés rencontrées dans les locaux loués et les effets de la crise sanitaire, a résilié de manière anticipée son bail à effet du 31 août 2021. Par ordonnance rendue le 7 décembre 2021, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de nullité du rapport d’expertise et de complément d’expertise. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 septembre 2022, la société Omega BC demande au tribunal de : - lui donner acte de ce qu’elle se désiste de ses demandes tendant : * à la résiliation judiciaire du bail et aux indemnités subséquentes, * à la réalisation de travaux sous astreintes dans les lieux loués et aux indemnités subséquentes (réparation du préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux, etc...), compte tendu de son départ des lieux loués, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer : * la somme de 103. 320 euros , en réparation de son préjudice de jouissance courant depuis janvier 2017 jusqu’au 31 août 2021; * la somme de 40.000 euros, au titre de la perte d’exploitation subie, sur cette période ; * la somme de 2.549,84 euros TTC, au titre du remboursement des mesures conservatoires prises à frais avancés ; *la somme de 37.800 euros TTC, au titre du remboursement des travaux d’embellissement et d’aménagement effectués en pure perte par ses soins au moment de son entrée en jouissance; * la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts, au titre de la résistance abusive dans la réalisation des travaux rendus nécessaires ; * la somme de 10.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile; * la somme de 8.166.80 euros au titre des frais d'expertise exposés, * les entiers dépens, dont distraction au profit la SARL James et Associés, avocats aux offres de droit qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, - dire et juger que la société Generali Iard aura, le cas échéant, vocation à relever le syndicat des copropriétaires et/ou elle-même de toutes condamnations, - débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, - ordonner l’exécution provisoire. Au soutien de ses demandes, la société Omega BC fait valoir en substance que le syndicat des copropriétaires a été défaillant dans l’entretien de l’immeuble et est responsable des désordres constatés. Elle indique n’avoir aucune responsabilité dans les désordres, qui sont structurels, et qu’en tout état de cause, si sa responsabilité est reconnue, elle doit être garantie par la société Generali Iard, n’ayant commis aucune faute dolosive. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2021, la SCI du Renard demande au tribunal de : - débouter la société Omega BC de toutes ses demandes ; A titre reconventionnel : - condamner la société Omega BC à remettre en état le sous-sol des locaux commerciaux, conformément à son usage de cave, sous astreinte de 500 euros par jour, à compter de la signification de la décision à intervenir ; - condamner la société Omega BC à lui payer la somme de 4.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner entiers dépens de l’instance. La SCI du Renard fait valoir pour l’essentiel que s’agissant des désordres en lien avec la rupture des canalisations, à chaque sinistre, elle a fait intervenir à ses frais un plombier et que la société Omega BC a été indemnisée par son assureur, que les infiltrations en façade sont imputables au syndicat des copropriétaires, que les remontées capillaires dommageables ne sont pas de son fait et que les désordres d’humidité ne sont apparus qu’après la réalisation par la société Omega BC des travaux d’aménagement de la cave en locaux destinés à recevoir du public. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 juin 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : A titre principal : - débouter la société Omega BC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont mal fondées ; A titre subsidiaire : - ramener les demandes indemnitaires de la société Omega BC à de plus justes proportions ; A titre infiniment subsidiaire : Principalement, - condamner la SCI du Renard à le garantir et à le relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais ; Subsidiairement, - condamner la société Generali Iard à le garantir et à le relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais ; En tout état de cause : - condamner tout succombant à lui payer une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au, profit de Maître Héla Kacem, avocat aux offres de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance qu’il ne peut être déclaré comme unique responsable des désordres affectant les lieux loués. Il précise que s’agissant des désordres affectant l’entrée du rez-de-chaussée, il est impossible, en l’état des éléments versés aux débats, d’affirmer avec la certitude nécessaire à la détermination des responsabilités, que les désordres du plafond et du mur de droite de l’entrée sont exclusivement dus à l’état de la façade de l’immeuble, et qu’il n’est pas responsable des désordres affectant le sous-sol du local, alors que le règlement de copropriété affecte son usage à une cave et non à une salle de sport. Il soutient que seules la SCI du Renard et la société Omega BC sont donc responsables de ces désordres. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 juin 2022, la société Generali Iard demande au tribunal de : - débouter la société Omega BC, ou tout concluant, de leurs demandes de condamnation dirigées contre elle, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires ; - débouter la société Omega BC, ou tout concluant, de leurs demandes de condamnation dirigées contre elle en sa qualité d’assureur de la société Omega BC ; A titre subsidiaire : - débouter la société Omega BC de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance partiel qui excéderait la somme de 77 .490 euros sur 56 mois ; - débouter la société Omega BC de sa demande d’indemnisation au titre de sa prétendue perte d’exploitation et de valeur vénale de son fonds de commerce ; - débouter la société Omega BC de sa demande d’indemnisation au titre du remboursement de ses travaux d’embellissement et d’aménagement qui excéderait la somme de 26.775euros, au titre de l’indemnité immédiate ; - débouter la société Omega BC de ses demandes de condamnation qui excéderaient les plafonds et franchises contractuels stipulés par la police souscrite par ses soins ainsi que ceux de la police souscrite par le syndicat des copropriétaires ; - condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS Chevalier Marty Pruvost Avocats. La société Generali Iard fait exposer en substance que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas établie et que la société Omega BC et la SCI du Renard ont engagé leur responsabilité en aménageant les locaux à usage de cave. Elle ajoute que ses garanties ne sont pas mobilisables. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2022 et l’affaire fixée à l’audience du 11 juin 2024. Par conclusions notifiées par RPVA le 7 juin 2024, la SCI du Renard a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture, demande évoquée à l’audience lors de laquelle le tribunal s’est également interrogé sur un éventuel conflit d’intérêts quant à la représentation de la société Generali Iard, à la fois assureur du syndicat des copropriétaires et de la société Omega BC, par un seul et même avocat. MOTIFS DU JUGEMENT Sur la révocation de l’ordonnance de clôture Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, la SCI du Renard fait exposer qu’au mois de juin 2022, elle a fait réaliser des travaux de rénovation de son local, qu’à cette occasion, elle a retiré les doublages de son local et a découvert que plusieurs murs étaient endommagés par l’humidité. Elle précise qu’après de multiples échanges avec le syndicat des copropriétaires notamment quant à la nature des travaux à réaliser, le 31 août 2022, le syndicat a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire. Elle expose que M. [W] [O], désigné par ordonnance rendue le 9 novembre 2002, a déposé son rapport le 14 février 2024, soit postérieurement à la clôture de l’affaire, et qu’il a notamment conclu que l’immeuble était mal entretenu et que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée. La SCI du Renard sollicite donc la réouverture des débats aux fins de communiquer ce rapport. En application des dispositions de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. Il est constant que lorsque le juge révoque l’ordonnance de clôture, cette décision, qui doit être motivée par une cause grave, doit intervenir avant la clôture des débats ou, sinon, s’accompagner d’une réouverture de ceux-ci, de sorte qu’une même décision ne peut simultanément révoquer l’ordonnance de clôture et statuer sur le fond du litige. En l’espèce, les motifs avancés par la SCI du Renard au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture ne constituent pas, à eux seuls, une cause grave et légitime, faute de justifier que le rapport d’expertise déposé par M. [O], quand bien même il est susceptible d’apporter des éléments techniques complémentaires, serait essentiel à la résolution du litige ; étant au surplus relevé que les opérations d’expertise menées par M. [O] ne l’ont pas été au contradictoire de la société Omega BC, demanderesse à la présente instance. Pour autant, l’alinéa premier de l’article 7 du décret n° 2005-790 du 12 juillet 2005 relatif aux règles de déontologie de la profession d'avocat dispose que « l’avocat ne peut être ni le conseil ni le représentant ou le défenseur de plus d’un client dans une même affaire s’il y a conflit entre les intérêts de ses clients ou, sauf accord des parties, s’il existe un risque sérieux d’un tel conflit ». Il existe un conflit d’intérêts lorsque, dans la fonction de représentation et de défense, l’assistance de plusieurs parties conduirait l’avocat à présenter une défense différente, notamment dans son développement, son argumentation et sa finalité, de celle qu’il aurait choisie si lui avaient été confiés les intérêts d’une seule partie. Dans un avis rendu le 9 mars 2023 (Civ. 2e, 9 mars 20223, n° 22-70.017.), la Cour de cassation en se fondant sur cet article, a conclu qu'une compagnie d'assurance, partie à un litige à raison de plusieurs contrats couvrant plusieurs assurés, ne peut pas être représentée par un seul et même avocat lorsque ses assurés ont des intérêts divergents et que de ce fait, un avocat unique pourrait se retrouver en situation de conflits d'intérêts et manquer à ses obligations déontologiques. En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Generali Iard intervient dans le cadre de la présente instance en sa double qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et de la société Omega BC, et est représentée par un seul avocat. Or, dans ses écritures, la société d’assurances conclut notamment d’une part à la responsabilité de la société Omega BC qui selon ses dires “a participé à la survenance des désordres” et à l’exonération de responsabilité partielle voire totale du syndicat des copropriétaires, et d’autre part à la minoration des dommages dont se prévaut la société demanderesse. Les éléments du litige mettent ainsi en évidence l’existence d’un potentiel conflit d’intérêts faisant obstacle à la représentation par la société Générali, ès qualités d’assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires et ès qualités d’assureur, au titre de la police 100 % PRO de la société Omega BC, d’un même avocat. Il convient ainsi d’ordonner la réouverture des débats afin de recueillir les observations des parties sur ce moyen relevé d’office, et le cas échéant, de permettre à la société Generali Iard de régulariser la procédure. Dans le cadre de cette réouverture des débats, il sera également demandé aux parties de prendre des conclusions récapitulatives tenant compte des dernières demandes dirigées à leur encontre, les dernières écritures des parties défenderesses étant antérieures aux dernières conclusions de la société Omega BC et ne prenant pas en compte pas les nouvelles prétentions invoquées par cette dernière. Les demandes demeureront réservées. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, avant dire droit, mis à disposition au greffe à la date du délibéré Révoque l’ordonnance de clôture rendue le 24 novembre 2022, Ordonne la réouverture des débats, Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 21 janvier 2025 pour : - observations des parties sur l’existence éventuelle d’un conflit d’intérêts concernant la représentation par un avocat unique de la société Generali Iard, à la fois assureur de la société Omega BC, partie demanderesse et du syndicat des copropriétaires, partie défenderesse, et régularisation éventuelle de la procédure, Décision du 17 Octobre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/08428 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSWHN - conclusions récapitulatives des parties défenderesses suite aux dernières conclusions notifiées par la société Omega BC le 29 septembre 2022, Réserve les demandes, Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, Rappelle aux parties qu’elles peuvent également saisir le juge de la mise en état, à tout moment, pour solliciter la désignation d'un médiateur judiciaire ou l'homologation d'un protocole d'accord. Fait et jugé à Paris le 17 Octobre 2024. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Sophie GUILLARME