Cour d'appel, 13 juin 2023. 22/04697

ARRET N° S.A.R.L. AMBULANCES ABBEVILLOISES C/ S.C.I. VICTOR VA/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/04697 - N° Portalis DBV4-V-B7G-ISWY Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU VINGT HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : S.A.R.L. AMBULANCES ABBEVILLOISES agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Claire GRICOURT, avocat au barreau d'AMIENS Plaidant par Me Justine CORDONNIER, avocat au barreau de LILLE APPELANTE ET S.C.I. VICTOR prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège [Adresse 2] [Localité 1] Représentée et plaidant par Me Aude TONDRIAUX-GAUTIER, avocat au barreau d'AMIENS INTIMEE DÉBATS & DÉLIBÉRÉ : L'affaire est venue à l'audience publique du 11 avril 2023 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi. A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. Sur le rapport de M. [H] [P] et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 juin 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. PRONONCÉ : Le 13 juin 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. * * * DECISION : Par acte sous-seing-privé du 3 janvier 2006, la SCI Victor, propriétaire, a donné à bail commercial à la société Ambulances abbevilloises un local professionnel incluant un appartement d'habitation, sis [Adresse 3], pour un loyer de 28 200 euros par an payable en douze mensualités de 2 350 euros chacune, loyer indexé sur l'indice du coût de la construction. Le bail, normalement conclu pour un durée de 9 ans expirant le 31 décembre 2014, s'est poursuivi au-delà. Jusqu'en juin 2018, la société Ambulances abbevilloises et la SCI Victor appartenaient à M. [Z] [T], en même temps gérant des deux sociétés. A partir du 1er juillet 2018, M. [T] s'est retiré de la société Ambulances abbevilloises au profit de M. [Y] [O]. Les deux sociétés ont eu des intérêts divergents. Selon la SCI Victor, des impayés se seraient accumulés à compter de 2018 : - en 2018 : 12 700 euros (dont 3 989 euros de taxe foncière), - en 2019 : 19 263 euros (dont eau 618 euros et taxe foncière 4 088 euros), - en 2020 : 6 550 euros (dont eau 1 611 euros et taxe foncière 4 256 euros), - total : 38 513 euros. La SCI Victor a fait délivrer le 23 décembre 2021 un commandement de payer le solde des loyers impayés pour les années 2018 à 2020 pour un principal de 38 513 euros outre 3 851 euros au titre d'une clause pénale de 10%, puis, faute de régularisation des sommes dues, a assigné la société Ambulances abbevilloises en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Amiens aux fins de condamnation à titre provisionnel (38 513 euros et finalement 3 548,60 euros pour la clause pénale). Par ordonnance du 28 septembre 2022, dont la société Ambulances abbevilloises relevait appel, le juge des référés faisait droit aux demandes de la SCI et rejetait l'exception de contestation sérieuse . Il écartait la demande reconventionnelle formée par la société Ambulances abbevilloises pour des charges d'eau facturées et payées indument (2 229 euros). Le juge des référés rejetait également la demande subsidiaire en octroi de délais de paiement faite par la société Ambulances abbevilloises. La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa. Vu les conclusions d'appelant n° 2 notifiées par la Sarl Ambulances abbevilloises le 30 janvier 2023 visant à l'infirmation de l'ordonnance et au débouté de la SCI Victor. Elle fait appel incident aux fins de voir celle-ci être condamnée à lui payer la somme de 2 229 euros ' au titre des charges indument facturées'. Elle demande à titre subsidiaire à voir réduire le montant de la demande de provision à la somme de 29 468 euros, la somme de 9 405 euros, correspondant à des paiements de 335 euros par mois, devant en être soustraite. Enfin, elle reprend, à titre très subsidiaire, sa demande visant à se voir accorder 'un délai de paiement de 15 mois à compter de la signification du jugement '. Elle fait valoir : -qu'elle avait commencé à rattraper son retard par des versements supplémentaires, pour un total de 9 045 euros, dont, à tort, il n'a pas été tenu compte, -que l'augmentation de loyer ne peut trouver son origine dans le prétendu déplafonnement du loyer, -que la restitution de l'appartement ne peut constituer un motif d'augmentation du loyer, -que le loyer, faute de renouvellement et donc de déplafonnement, demeure soumis à la clause d'indexation, -que la clause d'indexation, selon une jurisprudence constante, qui n'est stipulée qu'à la hausse, est réputée non écrite, -qu'ainsi, c'est le loyer initial (28 200 euros par an/ 2 350 euros par mois) qui doit être pris en compte à compter de la tacite prolongation (1er juin 2018), ce qui représente jusqu'au 30 juin 2022 une créance en restitution de 42 600 euros, supérieure à 38 513 euros, -que c'est à tort que la société Ambulances abbevilloises a été déboutée de sa demande reconventionnelle en restitution des sommes versées au titre du libellé 'eau' en 2020, 1 611 euros, et en 2021, 618 euros (2 229 euros), -que la clause pénale doit être 'anéantie' en application de l'article 1231-5 du code civil et des délais doivent être accordés au regard des difficultés financières illustrées par les bilans produits (pièces 12 et 13). Vu les conclusions n° 2 notifiées par la SCI Victor avant l'audience du 11 avril 2023 sollicitant la confirmation de l'ordonnance en toutes ses dispositions et formant appel incident pour des sommes nouvellement dues (3 386 euros) au titre des charges impayées sur l'année 2022. L'instruction a été clôturée le 11 avril 2023, jour de l'audience. MOTIFS 1. Sur la dette de loyers et sur le montant du loyer. Selon l'article 834 du code de procédure civile: 'Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.' Et selon l'article 835 : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'. Le juge des référés pourrait donc faire droit à la demande de la SCI Victor, sauf à ce que sa demande ou une partie de celle-ci se heurte à une contestation sérieuse. C'est ce que soutient la société Ambulances abbevilloises en multipliant les arguments. En réalité, la société Ambulances abbevilloises ne conteste pas le décompte des paiements faits par elle, tel qu'exposé dans les tableaux présentés année par année par la SCI Victor et tels qu' ils étaient joints au commandement de payer. Rien n'empêche les parties dans un bail, commercial ou non, de se mettre d'accord sur le montant d'un nouveau loyer, à la hausse ou à la baisse, en cours de bail, lors de sa prolongation, ou lors de son renouvellement. En l'espèce, il est de fait que la SCI Victor, tout au moins sur les années litigieuses, n'a jamais calculé le nouveau loyer à partir de la clause d'indexation. Aucune des deux parties ne le prétend. La validité ou la nullité de la clause d'indexation est donc indifférente au litige et ne saurait engendrer une contestation sérieuse. Elle n'a jamais été appliquée. Aucun courrier émanant de la société Ambulances abbevilloises ne manifeste une interrogation ou une contradiction sur le loyer appelé et quand il est payé, il l'est au montant allégué par la SCI Victor. Ainsi, en janvier 2018, le loyer appelé est de 3 000 euros par mois et ce, pour toute l'année 2018. En février 2018, le loyer payé est de 3 000 euros, en avril 2018, il est de 3 000 euros, etc. La société locataire a payé le loyer appelé sans émettre de réserves. En outre, la SCI Victor justifie de ce que le loyer était fixé à 3 000 euros par mois et payé depuis l'année 2016 (conclusions, page 5 et références aux pièces de la Sarl 17 à 20). Ainsi, lorsque le loyer est augmenté à 3 550 euros par mois en juin 2020, au moment de la récupération du logement par la société Ambulances abbevilloises, il en est de même. Le loyer payé en juillet est de 3 550 euros, idem en août, idem en septembre, en octobre, en novembre. La société Ambulances abbevilloises ne peut sérieusement soutenir n'avoir pas accepté les dits appels de loyers. En l'état des décomptes faits par la SCI Victor et d'une absence de contestation sur les sommes payées par la société Ambulances abbevilloises, il y a lieu de conclure qu'il n'existait pas de contestation sérieuse sur la dette et qu'il convenait de faire droit à la demande faite au titre des loyers impayés et des taxes foncières. L'ordonnance sera confirmée sur ces points. 2. Sur des paiements à hauteur de 9 045 euros par acomptes de 335 euros qui seraient à déduire. En appel, pour la première fois, la société Ambulances abbevilloises prétend qu'il y aurait lieu, en tout état de cause, de déduire du montant de sa condamnation éventuelle, la somme de 9 045 euros correspondant à des acomptes mensuels de 335 euros qu'elle aurait versé 'entre le 1er juin 2020 et septembre 2022" (conclusions, page 15). Il n'est donné aucune explication sur ces paiements qui sont contestés vigoureusement par la partie adverse. Aucun renvoi à des pièces n'est fait. La preuve du paiement incombe au débiteur. Aucune condamnation ou compensation, même provisionnelle, ne peut donc intervenir à ce titre. 3. Sur la contestation des facturations de charges d'eau faites par la SCI Victor en 2019 et 2020. A ce sujet, la société Ambulances abbevilloises indique simplement: 'le bail liant les parties n'identifie pas l'eau comme une charge pouvant être refacturée au locataire' (conclusions, page 15). Elle ne conteste pas le montant facturé (618 euros en 2019 et 1 611 euros en 2020), mais le principe de la dette. La clause du bail relative aux charges, page 5, met à la charge du preneur 'les contributions personnelles et autres de toute nature, le concernant personnellement ou relatives à son activité', 'toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus', en sus de la taxe sur les ordures ménagères et de la taxe foncière, et prévoit in fine qu'il ne pourra faire aucune réclamation en cas de suppression ou de réduction des services collectifs, notamment pour l'eau, le gaz, l'électricité, le téléphone. La clause prévoit donc bien la mise à la charge du locataire des consommations d'eau, ce qui est pour le moins logique, s'agissant de sa propre consommation. Par ailleurs, il ne conteste pas être le seul occupant des lieux. C'est donc à bon droit que le premier juge a estimé, sans trancher une contestation sérieuse, qu'il n' y avait pas lieu de les déduire du décompte produit par la SCI. L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné la société Ambulances abbevilloises à payer à titre provisionnel la somme de 38 513 euros au titre des loyers et charges impayées sur les années 2018, 2019 et 2020. 4. Sur la clause pénale. La clause est prévue au bail, page 8, elle est claire; sa base, on l'a vu, n'est pas contestable ; son mode de calcul est évident (10 %). Elle est valide et d'ailleurs courante dans les baux commerciaux. Elle n'a rien de manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, spécialement au regard du nombre et de la valeur des difficultés élevées par le débiteur-locataire pour ne pas payer son bailleur. Le juge des référés, qui l'a incluse dans la dette non sérieusement contestable, doit être confirmé. 5. Sur la demande nouvelle, formée par voie d'appel incident, de la SCI Victor. Celle-ci expose (conclusions, page 15) qu'elle est en droit d'ajouter à ses demandes initiales au titre de l'année 2022. La demande nouvelle qui est la suite ou le complément de la demande initiale est recevable (article 566 du code de procédure civile). Par sommation de commissaire de justice (ancien huissier de justice), le 21 novembre 2022, la SCI mettait en demeure la Sarl Ambulances abbevilloises de procéder au paiement des charges non payées au cours de l'année 2022 (pièce SCI 11) : - 761, 89 euros pour la facture d'eau, - 1 967, 04 euros au titre 'de la fermeture du compteur', - 4 723 euros au titre de la taxe foncière, - (outre un reliquat de loyer de 335 euros, hors litige). Le compteur d'eau a été mis au nom de la société Ambulances abbevilloises. Ces charges ont fait l'objet d'une réclamation amiable antérieure par deux courriers du 20 septembre 2022 (pièces SCI 13.1 et 13.2). La société Ambulances abbevilloises n'en a pas contesté le principe mais a réclamé une facturation au nom de la Sarl par deux courriers (pièce SCI 14 et 15) qui sont d'ailleurs les seuls émanant d'elle présents au dossier. Ces charges sont aussi incontestables que les précédentes. Il y a lieu de faire droit à la demande pour le solde restant dû (3 386 euros). 6. Sur la demande de délais. L'article 1343-5 du code civil, comme l'ancien article 1244-1, permet au juge d'accorder des mesures de grâce et notamment de reporter ou d'échelonner la dette dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation respectives des parties, à condition que le débiteur justifie que sa situation le mérite, sans que le constat de la bonne foi du débiteur soit une condition formelle de cette mesure de grâce. La situation de la Sarl Ambulances abbevilloises, pas même esquissée, n'est étayée d'aucun chiffre ni détail sur les supposées difficultés financières de la société. Par ailleurs, celle-ci a fait l' objet d'une saisie-attribution qui a révélé une trésorerie conséquente (14 446 euros sur un compte et 105 000 euros sur un autre). L'ordonnance qui a écarté la demande sera confirmée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendu le 28 septembre 2022 par le président du tribunal judiciaire d'Amiens statuant en référé, Y ajoutant, Condamne à titre provisionnel la Sarl Ambulances abbevilloises à payer à la SCI Victor la somme de 3 386 euros au titre du solde restant dû sur la sommation de payer du 21 novembre 2022, Condamne la Sarl Ambulances abbevilloises aux dépens d'appel et à payer à la SCI Victor la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT