Cour d'appel, 28 septembre 2023. 23/02006

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02006 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHASQ Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Décembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 22/06996 APPELANTE S.A.E.M. [4], RCS de Paris sous le n°788 058 030, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226 INTIME M. [P] [I] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté et assisté par Me Dalal LOGHLAM, avocat au barreau de PARIS, toque : B0157 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Juin 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre Thomas RONDEAU, Conseiller, Michèle CHOPIN, Conseillère, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE -rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE La société [4] est une société d'économie mixte qui a pour objet notamment la gestion de foyers-logements et de résidences sociales en vue du logement de travailleurs migrants ou de personnes en difficulté, en contrepartie du paiement d'une redevance. Par contrat de résidence sociale du 21 octobre 2019, renouvelable par tacite reconduction chaque mois, la société [4] a autorisé M. [I] à occuper la chambre [Adresse 2], située [Adresse 2] à [Localité 3], en contrepartie de la redevance mensuelle. La société [4] prétend que la chambre est sur-occupée par des tierce-personnes, ce, malgré une mise en demeure, et elle a par exploit du 24 août 2022 assigné en référé devant le tribunal judiciaire de Paris M. [I] aux fins d'obtenir : le constat du maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur, après résiliation du contrat de résidence, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique, sa condamnation provisionnelle au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant de la redevance, jusqu'à la libération effective des lieux, sa condamnation au paiement de la somme de 600 euros, pour frais irrépétibles et aux entiers dépens. Par ordonnance contradictoire du 06 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a : - débouté la société [4] de l'ensemble de ses demandes ; - condamné la société [4] aux dépens ; - rappelé que la présente décision est d'exécution provisoire de droit. Par déclaration du 17 janvier 2023, la société [4] a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 juin 2023, la société [4] demande à la cour, au visa des articles L. 633-2, L. 633-3 et R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation, des articles 1103 et 1226 du code civil et de l'article 835 du code de procédure civile, de : - dire et juger qu'elle est bien fondée en son appel ; Y faisant droit, - infirmer l'ordonnance rendue le 6 août 2022 par le juge des contentieux de la protection de Paris dans toutes ses dispositions ; En conséquence, statuant à nouveau, - constater la résiliation du contrat de résidence de M. [I] et en conséquence son maintien dans les lieux sans droit ni titre ; En conséquence, - ordonner l'expulsion de M. [I] de la résidence sociale [4] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l'assistance de la force publique ; - condamner M. [I] à régler à la société [4], à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l'expiration de son contrat jusqu'à la libération effective et définitive des lieux de tous occupants ; - condamner M. [I] à payer à la société [4] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. Elle expose notamment que : - M. [I] était absent de son domicile lorsque l'huissier de justice a procédé le 23 mars 2022 à la signification de la mise en demeure mais une personne, M. [U], a accepté de recevoir le pli, de sorte que les dispositions de l'article 655 du code de procédure civile ont été respectées, étant précisé qu'il a également laissé copie de l'acte dans la boîte aux lettres au nom de l'intimé, - le contrat de résidence de M. [I] est en date de l'année 2019, sa carte de résident de l'année 2013, il a donc une bonne connaissance de la langue française, - l'occupant des lieux, M. [U], n'a pas été déclaré à son arrivée, de sorte qu'il s'agit bien d'un tiers hébergé illicitement alors que la présence de trois matelas démontre que la chambre louée est sur-occupée par un nombre encore supérieur de personnes, - la sur-occupation constitue bien à la fois un dommage imminent et un trouble manifestement illicite qu'il convient respectivement de faire cesser et prévenir. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 mars 2023, M [I] demande à la cour, au visa de l'article 1104 du code civil, des articles R. 633-3 et L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 9 du règlement intérieur, de : - rejeter les demandes, fins, et conclusions de la société [4] ; - confirmer l'ordonnance du 6 décembre 2022 dont appel ; - condamner la société [4] à régler la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. [I] ; - statuer ce que de droit pour les dépens. Il expose notamment que : - la lettre recommandée valant mise en demeure et résiliation du contrat de résidence ne lui a pas été notifiée personnellement, alors qu'il n'a pas une compréhension exacte des termes juridiques de son contrat, - l'huissier de justice dans un procès-verbal de constat du 24 juin 2022, a relevé la présence d'un seul occupant, M. [U], que M. [I] hébergeait, et la présence de trois matelas mais un seul comportant des traces d'utilisation, - M. [I] ignorait qu'il devait avertir la société [4] pour héberger un ami et est de bonne foi, - le trouble a d'ailleurs cessé et l'ordonnance rendue devra être ainsi confirmée, ce, d'autant que la société [4] ne justifie pas qu'il aurait manqué gravement et de façon répétée au règlement intérieur. Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, Sur la demande d'expulsion L'action de la société [4] est fondée sur les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, aux termes desquelles le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le contrat de résidence conclu par les parties est soumis aux dispositions des articles L. 633-1 à L.633-5 et R. 633-1 à R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation relatives aux logements-foyers. L'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que : ' La personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur. Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l'hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l'établissement pour une même personne hébergée. Il indique, en tenant compte de la vocation de l'établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d'hébergement de tiers pour une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an. Il prévoit l'obligation, pour la personne logée, d'informer le gestionnaire de l'arrivée des personnes qu'il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité. Il reproduit également intégralement les articles L.823-1 à L.823-6, L.823-9 et L.823-10 du code de l'entrée et de séjour des étrangers et du droit d'asile.' Le règlement intérieur de la résidence sociale dans laquelle M. [I] est hébergé prévoit en son article 9 que chaque résident a la faculté d'accueillir une personne pour une période maximale de trois mois par an, mais que pour des motifs de sécurité et de responsabilité il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci. Le contrat de résidence liant les parties prévoit également en son article 8 que le résident s'engage à occuper personnellement les lieux mis à disposition et n'en consentir l'occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit ; qu'il ne peut héberger un tiers que « dans le strict respect des dispositions visées à l'article 9 du règlement intérieur ». L'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur. Aux termes de l'article R. 633-3, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Le contrat de résidence de M. [I] rappelle également ces dispositions en stipulant en son article 11 que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l'un des motifs suivants : « en cas d'inexécution par le résident de l'une de ses obligations lui incombant au regard du présent contrat ou de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception » . Par lettre de mise en demeure par voie d'huissier en date du 23 mars 2022, la société [4] a indiqué à M. [I] avoir constaté qu'il hébergeait une tierce personne en infraction avec les dispositions légales et celles de l'article 9 du règlement intérieur, et l'a mis en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures, attirant son attention sur le fait qu'en cas d'inexécution le contrat serait résilié de plein droit un mois après cette mise en demeure. M. [I] ne peut valablement soutenir que cette mise en demeure ne lui est pas opposable dans la mesure où elle ne lui a pas été signifiée à personne, étant absent lorsque l'huissier de justice l'a signifiée, alors qu'il n'argue pas de l'irrégularité de l'acte de signification et que cet acte est manifestement régulier au vu des mentions qu'il comporte, l'huissier instrumentaire, après avoir constaté l'absence du destinataire et l'impossibilité de lui remettre l'acte à personne, ayant remis l'acte à la personne présente, à savoir M. [U], ami du destinataire, lequel lui a déclaré accepter la remise de la copie de l'acte. L'huissier a en outre observé les formalités prévues à l'article 658 du code de procédure civile. M. [I] a ainsi pu être informé par M. [U] de la mise en demeure délivrée à son encontre. A cet égard, M. [I] allègue de ce qu'il ne comprendrait pas les obligations qui lui sont imparties par son contrat de résidence et le règlement intérieur de la résidence mais n'apporte aucun élément susceptible d'établir qu'il ne comprendrait suffisamment pas la langue française. M. [I] ne conteste pas avoir hébergé un tiers sans l'autorisation de la société [4]. Il soutient s'être conformé aux exigences de son bailleur et conteste la sur-occupation. Il y a lieu toutefois de relever : - que les constatations qui ont été opérées le 23 mars 2022 par l'huissier de justice désigné judiciairement à la requête de la société [4], révèlent que M. [I] était absent de son domicile et qu'une tierce personne s'y trouvait, M. [U] lequel a déclaré occuper le logement, - qu'au sein du procès-verbal de constat sur ordonnance sur requête, en date du 24 juin 2022, l'huissier de justice a relevé l'absence de M. [I], la présence à nouveau de M. [U], se présentant cette fois comme l'oncle de M. [I], la présence dans la chambre d'un lit avec des couvertures, et sous le lit, un matelas avec des draps et trois autres matelas posés le long du mur, sous la fenêtre, des valises étant posées sous les fenêtres. - qu'il n'est pas discuté qu'aucune autorisation n'avait été sollicitée pour l'hébergement de M. [U] ni d'aucune autre personne, - que cette occupation de tiers a été constatée après l'expiration du délai de 48 heures qui avait été imparti à M. [I] dans la mise en demeure pour faire cesser l'occupation illicite de son logement par des tiers. Il est ainsi établi que M. [I] a pratiqué un hébergement illicite dans les lieux mis à sa disposition par la société [4], auquel il n'avait pas remédié dans le délai de la mise en demeure, en sorte que le contrat de résidence s'est trouve résilié de plein droit le 22 avril 2022, un mois après la mise en demeure du 22 mars 2022. La sur-occupation constitue un trouble manifestement illicite au regard tant de la violation du contrat et du règlement intérieur qu'elle implique que des risques qu'elle génère pour l'hygiène et la sécurité de l'ensemble des résidents. Le trouble manifestement illicite est aussi constitué par l'absence de déclaration de l'hébergement telle que prévue par les dispositions légales et réglementaires précitées. Il est enfin constitué par l'occupation sans droit ni titre du logement par M. [I] suite à la résiliation de plein droit du contrat de résidence. L'expulsion de M. [I] s'impose pour faire cesser le trouble manifestement illicite et permettre à la société [4] de recouvrer la pleine jouissance de son bien. Cette mesure n'emporte pas des conséquences manifestement disproportionnées par rapport au but poursuivi, la sur-occupation des foyers étant de nature à créer un réel danger pour la sécurité des personnes et des biens. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en toutes ses dispositions. M. [I], occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi, ce, à compter 22 avril 2022. Sur les frais et dépens M. [I] sera tenu aux dépens de première instance et d'appel. L'équité commande en revanche de rejeter la demande formée par la société [4] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Constate la résiliation du contrat de résidence de M. [I] et son maintien dans les lieux sans droit ni titre ; Ordonne en conséquence l'expulsion de M. [I] de la résidence sociale [4] située [Adresse 2] à [Localité 3] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; Condamne M. [I] à payer à la société [4], à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi, à compter du 22 avril 2022 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux de tous occupants; Condamne M. [I] aux dépens de première instance et d'appel, Rejette la demande formée par la société [4] en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE