Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 4]
N° minute : 24/01421
Références : R.G N° N° RG 21/01234 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-OB2N
JUGEMENT
DU : 16 Septembre 2024
M. [R] [Z] [O]
C/
M. [J] [W]
Mme [U] [W]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Septembre 2024.
DEMANDEUR:
Monsieur [R] [Z] [O]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Me Yvan MARTIN, avocat au barreau d’ESSONNE
DEFENDEURS:
Monsieur [J] [W]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté
Madame [U] [W]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier
DEBATS :
Audience publique du 18 juin 2024
JUGEMENT :
Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Odile GUIDAT, Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : Me MARTIN + CCC
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 19 décembre 2010, M. [Z] [O] [R] a donné en location à M. [W] [J] et Mme [W] [U] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] ([Adresse 5]) à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel actualisé de 988,84 €, provision sur charges comprise.
Le 5 janvier 2021, M. [Z] [O] [R] a fait délivrer à M. [W] [J] et Mme [W] [U] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 12.483,30 € selon décompte arrêté au 1er Janvier 2021.
Suivant assignation du 9 juillet 2021, M. [Z] [O] [R] a attrait M. [W] [J] et Mme [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Évry-Courcouronnes, et sollicite :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, à défaut de prononcer la résiliation du bail ;
d'ordonner l'expulsion immédiate de M. [W] [J] et Mme [W] [U] ainsi que de tous occupants de son chef ;
de condamner M. [W] [J] et Mme [W] [U] au paiement des sommes suivantes :
12.483,30 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2021 (échéance du mois de décembre 2020 incluse), outre intérêts à compter du 1er janvier 2021,
une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,
2.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive au titre de l'article 1231-6, alinéa 3, du code civil,
assortir les condamnations d'une clause pénale de 10 %,
ordonner la capitalisation des intérêts,
1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l'assignation,
de dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire
L'audience s'est tenue le 25 novembre 2021, et les parties ont comparu, représentées par leurs conseils respectifs.
Plusieurs reports de l’affaire ont été accordés pour clarification des comptes et du montant de la dette, en date du 27 janvier 2022, du 14 avril 2022, du 9 juin 2022, du 22 septembre 2022.
Lors de cette dernière audience, M. [W] [J] et Mme [W] [U], représentés par leur conseil, reprenant oralement le contenu de leurs écritures, sollicitent :
à titre principal
- de débouter le bailleur de ses demandes,
- de constater les manquements du bailleur à ses obligations et ainsi de condamner M. [Z] [O] à fournir à M. [W] [J] et Mme [W] [U] les quittances de loyers à compter de janvier 2019 sous astreinte de 100 euros par jour de retard, ainsi qu’au paiement de 1.010 euros en remboursement des travaux effectués par les locataires,
à titre subsidiaire,
- de constater les incohérences relatives au montant de la dette, ne permettant pas à la créance d’être certaine, liquide et exigible et ainsi juger que la dette locative s’élève à la somme de 2.614,73 euros au 15 novembre 2021,
- ordonner la compensation des dettes réciproques,
- la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que des délais de paiement sur deux ans afin d’apurer l’arriéré locatif,
- la condamnation de M. [Z] [O] au paiement de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.
A cette même audience, l’affaire a été renvoyée pour conciliation à l’audience 13 octobre 2022.
A l’audience du 6 juin 2024, il a été pris acte de l’échec de la conciliation des parties. Le conseil de M. [W] [J] et Mme [W] [U] demandait le renvoi de l'affaire à une audience ultérieure pour plaidoirie et les conseils des parties étaient informés, par bulletin écrit du 6 juin 2024, de ce que l’affaire était renvoyée à l’audience du 18 juin 2024.
Le conseil de M. [W] [J] et Mme [W] [U] déclarait ne plus être en charge de leurs intérêts le 13 juin 2024 et avoir dégagé sa responsabilité, la date de renvoi ayant été rendue contradictoire par bulletin d'information précité en date du 6 juin 2024.
À cette audience, M. [Z] [O] [R], représenté par son conseil, réactualise ses demandes initiales à l’encontre de M. [W] [J] et Mme [W] [U], précisant qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er septembre 2023 (échéance du mois de septembre 2023 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 24.575,05 €, et à la somme de 1.884,66 euros correspondant à l’actualisation du loyer. Il sollicite, à titre subsidiaire, la résiliation du bail de plein droit pour défaut de présentation de l’attestation d’assurance.
De plus, M. [Z] [O] [R] réclame la condamnation de M. [W] [J] et Mme [W] [U] au paiement de la somme de 70.000 euros au titre des réparations locatives et des préjudices subis, laquelle demande ne pourra pas être prise en considération en l'absence des défendeurs à l'audience et compte tenu du refus par le demandeur de voir reporter l'affaire une nouvelle fois.
Le demandeur déclare s'opposer à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.
Par ailleurs, M. [Z] précise qu’il arrête le décompte des indemnités d’occupation à compter de septembre 2023 et qu’il a repris possession des lieux loués.
M. [W] [J] et Mme [W] [U] n'ont pas comparu à l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'absence des défendeur
Aux termes de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.
En l’espèce, M. [W] [J] et Mme [W] [U] ont comparu à l’audience du 22 septembre 2022, et leur conseil a pu présenter leurs observations en défense et en demande à titre reconventionnel ; ainsi le jugement est dit contradictoire.
Sur la reprise du paiement du loyer
L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
M. [W] [J] et Mme [W] [U] soutiennent avoir repris le paiement du loyer au début de l’année 2021, et sollicitent donc la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur deux ans afin d’apurer l’arriéré locatif.
Or, en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 1er septembre 2023, que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées n’ont pas vocation à s’appliquer.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Sur l'arriéré de loyers et charges
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, M. [Z] [O] [R] verse aux débats l'acte de bail et le décompte des loyers et charges, y compris de consommation d'eau, et avec indication de tous les versements réalisés par la Caisse d'allocations familiales avant suspension des versements en octobre 2020, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.
Il résulte de la loi du 6 juillet 1989 que, lorsque le contrat de bail le prévoit, le montant du loyer s’actualise chaque année en fonction de la variation annuelle de l’indice de référence.
En l’espèce, le bailleur fournit un décompte détaillé des révisions de loyer et des montants du loyer pour l’année 2018, 2019, 2020, 2021 et les neufs premiers mois de 2022 ajoutant à la dette principale une somme de 1.884, 66 euros au titre de l’actualisation du loyer.
M. [W] [J] et Mme [W] [U] font valoir des incohérences relatives au montant de la dette, ne permettant pas à la créance d’être certaine, liquide et exigible.
Or, en l’espèce, les locataires ne pouvant démontrer le paiement de sommes qu’ils auraient verser aux bailleurs, leur moyen de défense doit être rejeté.
Il ressort des pièces fournies qu'au 1er septembre 2023, la dette s'élève à la somme de 23.377,80 €, hors frais d'huissier, au titre des loyers et charges impayés, terme de septembre 2023 inclus, à laquelle il convient de faire droit. De même, il ressort des pièces fournies qu’a cette dette s’ajoute la somme de 1.884, 66 euros au titre de la réactualisation du loyer, à laquelle il convient de faire droit.
Sur la solidarité passive
L’article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
En l'espèce, la solidarité des locataires résulte de leur statut d’époux et des dispositions de l'article 220 du code civil, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement de l'arriéré de loyers et charges et des indemnités d'occupation, et in solidum pour le paiement et des frais de la présente instance.
Sur la capitalisation des intérêts
Selon l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s'agit de dispositions d'ordre public qui ne peuvent être écartées qu'en raison de la faute du créancier, par suite du retard ou de l'obstacle apporté par lui, que le débiteur n'a pas pu apurer la dette.
En l'espèce, aucune circonstance ne justifie d'écarter la capitalisation des intérêts, de sorte que celle-ci sera ordonnée.
Sur les délais de paiement
Aucun élément ne permet de retenir que les locataires soient en mesure de régler leur dette locative dans un délai de deux ou trois ans et il ne peut donc leur être accordé des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil.
Sur la CLAUSE PENALE
Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
En l’espèce, toute clause pénale figurant au contrat de bail sera réputée non écrite.
En conséquence, la demande formée à ce titre est rejetée.
Sur la résiliation et l'expulsion
Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail
M. [Z] [O] [R] justifie avoir saisi la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 11 janvier 2021.
De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juillet 2021, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action en résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
M. [W] [J] et Mme [W] [U] font valoir, en application de l’article 1104 du code civil, qu’une clause résolutoire ne peut être acquise si elle a été mise en œuvre de mauvaise foi par le créancier.
En l’espèce, l’absence de remise de quittance de loyer, non plus que la remise en cause du quantum de la dette locative sans en justifier, ne pouvant caractériser une délivrance de mauvaise foi du commandement de payer, la clause résolutoire est légitimement mise en œuvre. S'agissant du quantum de créance, le décompte produit par le bailleur rend compte des versements dont font état les locataires, aussi bien le paiement des sommes de 4.000 euros en février 2020 et de 1.650 euros en avril 2020, que les paiements intervenus de février à novembre 2021, étant précisé que les versements de février et avril 2020 n'avaient pas vocation à apparaître sur le décompte figurant au commandement dès lors qu'ils ont servi à apurer les dettes antérieures des locataires apparues dès janvier 2019.
Il n'est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 5/01/2021 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990
Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 5/03/2021 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail.
Les demandes au titre des indemnités d'occupation et d'expulsion sont sans objet dès lors que le bailleur a déclaré avoir repris possession des lieux et avoir limité sa demande en paiement au titre de l'occupation des lieux au mois de septembre 2023 inclus.
Sur les manquement du bailleur à ses obligations
En premier lieu, M. [W] [J] et Mme [W] [U] font valoir qu’il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que M. [Z] [O] [R] a manqué à ses obligations s’agissant de la location d’un logement décent.
Ils rappellent que, conformément aux articles 1719 et suivants du Code civil, le bailleur est contraint d’effectuer les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement, tandis qu’aucune réparation dans le logement n’a été effectuée par M. [Z] [O] [R].
Ainsi, malgré leur alerte quant à la présence d’amiante dans le logement à M. [Z] [O] [R], ce dernier n’aurait aucunement procédé aux travaux de remise en état dans l’appartement. Il n'aurait pas davantage fait poser un ballon d'eau chaude à remplacer, ni effectué les travaux de plomberie nécessaires, obligeant les locataires à les réaliser à leurs frais.
En l’espèce, aucun élément de preuve suffisant n’étant versée aux débats pour appuyer les propos de M. [W] [J] et Mme [W] [U], leur contestation doit être rejetée.
En second lieu, M. [W] [J] et Mme [W] [U] font valoir que M. [Z] [O] [R] a toujours refusé de leur communiquer leurs quittances de loyer.
En l’espèce, cette allégation ne se vérifie pas dès lors que le bailleur produit des « reçus », mal nommés « d'indemnité d'occupation » dès lors qu'il ne s'est pas prévalu du congé délivré en 2016. Ces reçus ont été délivrés de décembre 2018 à avril 2020 et n'ont donc pu affecter le versement des allocations de la caisse d'allocations familiales versées jusqu'en octobre 2020, et dont la suspension apparaissent s'expliquer par l'arrêt ou l'irrégularité des paiements du loyer à compter du janvier 2019.
Il est en revanche constater qu'aucune quittance n'est versé au débat au titre des paiements intervenus à compter de février 2021.
Il convient donc, en application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, d'enjoindre à M. [Z] [O] [R] de délivrer l’ensemble des quittances ou reçus relatifs aux loyers et charges payés dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision. Il n'y pas lieu de prononcer une astreinte.
Sur la demande de dommages et intérêts
En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, le demandeur n'établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement, lequel retard sera réparé par l'octroi de dommages et intérêts moratoires.
Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive par M. [Z] [O] [R].
Sur la demande additionnelle AU TITRE DES REPARATIONS LOCATIVES
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
M. [Z] [O] [R] affirme avoir subi un préjudice matériel et moral suite à la dégradation de son bien immobilier par M. [W] [J] et Mme [W] [U] et dont il estime les réparations à hauteur de 70.000 euros.
Or, en l’espèce, et outre le fait qu'en l’absence d’état des lieux de sortie, il ne pouvait être fait droit à la demande présentée au titre des réparations locatives, cette demande est irrecevable en l'absence des défendeurs à l'audience du 18 juin 2024 en application de l'article 68 du code de procédure civile.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner M. [W] [J] et Mme [W] [U] qui succombent au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 janvier 2021 et de l'assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, M. [W] [J] et Mme [W] [U] seront condamnés à payer à M. [Z] [O] [R] la somme de 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement M. [W] [J] et Mme [W] [U] à verser à M. [Z] [O] [R] la somme de 23.377,80 € actualisée au 1er septembre 2023, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2021 sur la somme de 12.285,21 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE solidairement M. [W] [J] et Mme [W] [U] à verser à M. [Z] [O] [R] la somme de 1.884, 66 euros au titre de la réactualisation du loyer depuis janvier 2017 ;
REJETTE la demande au titre de la clause pénale ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
REJETTE la demande de délais de grâce de M. [W] [J] et Mme [W] [U] ;
CONSTATE que le contrat signé le 19 décembre 2010 entre M. [Z] [O] [R] et M. [W] [J] et Mme [W] [U] concernant les locaux situés sis [Adresse 3] ([Adresse 5]) ç [Localité 6] s’est trouvé de plein droit résilié le 5 mars 2021 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande au titre des indemnités d'occupation et sur la demande d’expulsion de M. [W] [J] et Mme [W] [U] ;
DEBOUTE M. [Z] [O] [R] de sa demande de dommages et intérêts ;
DECLARE irrecevable la demande additionnelle de M. [Z] [O] [R] au titre des réparations locatives ;
CONDAMNE M. [Z] [O] [R] à délivrer à M. [W] [J] et Mme [W] [U] l’ensemble des quittances ou reçus relatifs aux loyers et charges payés dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ; DIT n'y a voir lieu de prononcer une astreinte ;
DEBOUTE M. [W] [J] et Mme [W] [U] de leurs demandes au titre des désordres dans les lieux loués ;
CONDAMNE M. [W] [J] et Mme [W] [U] à verser à M. [Z] [O] [R] la somme de 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [W] [J] et Mme [W] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et l'assignation ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
