Cour de cassation, 25 juin 2020. 19-18.705

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 juin 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10242 F Pourvoi n° Z 19-18.705 Aide juridictionnelle partielle en défense au profit de Mme S.... Admission du bureau d'aide juridictionnel près la Cour de cassation en date du 22 octobre 2019 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JUIN 2020 Mme U... I..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° Z 19-18.705 contre l'arrêt rendu le 16 octobre 2018 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. F... X..., domicilié [...] , 2°/ à M. N... Y..., domicilié [...] , 3°/ à Mme V... S..., domiciliée [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations écrites de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de Mme I..., de la SCP Buk, Lament-Robillot, avocat de Mme S..., après débats en l'audience publique du 12 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme I... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour Mme I.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme I... de sa demande de résolution de la vente pour vices cachés intervenue le 21 septembre 2012 entre elle et M. X..., d'une part, Mme S... et M. Y..., d'autre part, et portant sur des biens situés à [...] , ainsi que de ses demandes de restitution du prix d'achat de ces biens et de dommages et intérêts. AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la garantie des vices cachés, selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que par ailleurs l'article 1643 du code civil énonce que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera tenu aucune garantie ; que pour voir écarter l'application de cette clause de non garantie stipulée au contrat de vente, il lui appartient de démontrer la mauvaise foi du vendeur, impliquant le dol de celui-ci, ou encore sa connaissance du vice ; qu'il résulte de ces dispositions, qu'en présence d'une clause de non garantie telle qu'elle figure en l'espèce dans l'acte de vente, ne constitue en aucune manière une fin de non recevoir comme le soutient M. Y... dans la mesure où il appartient au juge de dire si les conditions requises pour son application sont réunies ; qu'aux termes de l'acte de vente du 21/09/2012, M. X... et Mme I... ont fait l'acquisition de la partie nord et centrale d'un corps de ferme à rénover et le vice caché invoqué résulte de son inconstructibilité résultant de l'arrêté de refus de permis de construire du 16/05/2013 en raison de l'instabilité de la pente du terrain, sur lequel se situe le bâtiment, sujette à des glissements, bâtiment qui n'est pas fondé sur le terrain stable situé loin sous le niveau du sol actuel, l'augmentation de la capacité d'habitation rendue possible par le projet constituant une aggravation du risque et ne permettant pas d'assurer la sécurité publique dans des conditions satisfaisantes ; que l'acte authentique du 21/09/2012 contient une clause de non garantie des vices cachés stipulant que « l'acquéreur prend les biens dans leur état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il les a vus et visités, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance » ; que s'agissant des risques naturels et technologiques, l'acte précise que : « Le vendeur déclare qu'au vu des informations mises à disposition par le préfet du département ou par le maire de la commune, le bien n'est à ce jour pas concerné ni par un plan de prévention des risques naturels, ni par un plan de prévention des risques technologiques. » ; que le certificat d'urbanisme et l'état des risques naturels et technologiques annexés à l‘acte de vente confirment ces déclarations ; que le certificat d'urbanisme mentionne au paragraphe « limitations au droit de propriété » que les parcelles [...] et [...] (devenues [...] , [...], [...], et [...] , [...], [...]) sont situées clans une zone d'aléas - glissement de terrain, fluage – moyens ; que les vendeurs ont par ailleurs précisé dans l'acte, « qu'un glissement de terrain s‘est produit à l'arrière du bâtiment il y a plus de 25 ans et n'a jamais bougé depuis. L'acquéreur en a été pleinement informé dès avant les présentes par le vendeur et déclare en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre lui, pour quelque cause que ce soit. » ; que pour soutenir que les vendeurs sont de mauvaise foi, les appelants excipent une étude réalisée le 10/04/1984 par les services du département, concernant le plan des zones exposées aux risques naturels sur la commune de [...], mentionnant que la stabilité du vaste glissement de terrain dit « [...] », qui a débuté dans les années 1970 et connu une activité importante les 26 et 27 janvier 1979 paraît toujours aussi précaire ; que cependant, rien n'établit que cette étude ait été portée à la connaissance des vendeurs et encore moins que des travaux importants auraient été effectués en amont du bâtiment, travaux que l'étude en question ne préconise aucunement ; que les vendeurs qui ont fait l'acquisition du tènement immobilier le 9/01/1978 mentionné dans leur acte comme étant une maison d'habitation étaient donc au courant du glissement de terrain qui s'est produit une année après leur achat et l'ont mentionné dans l'acte de vente, étant précisé que leur propre acte d'acquisition ne fait aucune mention d'un glissement de terrain antérieur ; que leur ignorance de la gravité de la situation est confirmée par les éléments de fait suivants : X Le 3ème compromis de vente portant sur la partie sud du corps de ferme et qui n'a jamais abouti, a fait l'objet d'un avenant le 21/09/2012 dont il résulte que le Crédit Immobilier de France avait soumis le déblocage des fonds à la condition suspensive de l‘obtention d'une autorisation d'urbanisme de changement de destination ; X Par cet avenant, les parties ont donc convenu de soumettre la convention initiale du 24/05/2012 à la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur, au plus tard le 31/01/2013, d'un permis de construire devenu définitif autorisant la réalisation du changement de destination : X Dans le cadre de l'instruction de la demande de permis de construire, il a été demandé à M. X... de faire réaliser une étude de sols et cette dernière effectuée par le cabinet Equaterre a été jointe au dossier déposé auprès de la mairie ; X C'est au vu de ce rapport que le responsable de la cellule prévention des risques de la direction départementale des territoires a écrit au maire de [...] le 18/04/2013 en ces termes: « Monsieur L... , par courrier cité en référence, vous m'avez transmis pour avis la demande de permis de construire déposée par M. X..., pour la rénovation d'une grange en habitation. Le service restauration des terrains en montage a formulé l'avis suivant sur ce dossier « Ce projet de réhabilitation d'un bâtiment existant a fait l'objet de notre part d'une visite du site en février dernier et ceci à la demande de M. L... . Nous mettions en avant le fait que le versant situé derrière le bâtiment apparaissait très instable. Nous demandions qu'une étude hydrogéologie soit menée avec des propositions d'amélioration du réseau de drainages Nous demandions également un confortement du mur amont pour qu'il soif apte à résister à une coulée de boue aussi haute qu'une demi-hauteur du bâtiment. Une étude géotechnique réalisée par Equaterre confirme nos craintes et précise que le bâtiment n‘est pas fondé sur la molasse. La zone instable présente une épaisseur qui va jusqu'à 10 mètres. Le diagnostic est que l'ouvrage actuel le bâtiment) se trouve dans des conditions d'équilibre limite. Le rapport conclut que le risque d'instabilité rapide et brutale subsiste. C'est ce qu'habituellement nous qualifions d'aléa fort. Ce même rapport préconise l'édification d'un soutènement spécifique du type paroi clouée préfondée et ancré dans la molasse saine. L'ouvrage devra faire l'objet de reprises en sous-oeuvre spécifique par chevêtre micropieux pour descendre les fondations à la molasse compacte. Le projet présenté dans cette demande de permis de construire présente la création d'un mur de soutènement ancré dans la molasse avec un remplissage par matériau drainant accompagné d'un reprofilage en redan du terrain en amont et la reprise en sous-oeuvre des fondations amont et latérales. Ce projet ne suit donc pas la recommandation d'Equaterre qui préconise la réalisation d'une paroi cloué. Par ailleurs le reprofilage a toute chance de déstabiliser le terrain en amont, lequel viendra s'accumuler sur le mur de l'étage en façade est de l'habitation. Il n y a d'ailleurs aucune élévation de cette façade dans le dossier joint. Cette déstabilisation risque même de se produire lors des fouilles nécessaires à la réalisation du mur en béton armé. Enfin dans notre avis à Monsieur L... , nous avions conseillé de ne pas encourager l'augmentation des enjeux dons ce site. La création d'une habitation de 10 pièces par réhabilitation d'une grange apparaît caractériser une forte augmentation des enjeux. Dans ce contexte nous conseillons de ne pas accorder ce permis de construire. » ; qu'au regard de cette expertise du service RTM, afin de ne pas porter atteinte à la sécurité publique et en application de l'article R 111-2 du code de l'urbanisme, je vous propose de refuser cette demande permis de construire. Je vous précise que compte tenu du contexte d'aléa fort de glissement de terrain décrit par ces études, la transformation de cette grange en habitation ne pourra être envisagée, quelques soient les ouvrages de protection mis en oeuvre. En effet ce projet qui prévoit une augmentation des enjeux est de nature à aggraver les risques et à en provoquer de nouveaux. » ; ce que confirme un mail de la DDT du 14/01/2015, dont la teneur est la suivante: « Le dossier auquel vous faites référence concerne un bâtiment situé dans une zone G2, d'aléa moyen de glissement de terrain, d'après la carte des aléas naturels qui a été notifiée par le préfet au maire de [...] le 18/05/2011. Je vous précise toutefois que l'étude géotechnique jointe à la demande de permis de construire déposée par M. X... le 4/04/2013 et les expertises menées sur ce dossier (en février et avril 2013,) par le service de restauration des terrains en montagne (RTM) nous ont conduit à considérer un niveau d'aléa fort de glissement de terrain au droit de ce bâtiment et sur les parcelles attenantes. Afin de ne pas porter atteinte à la sécurité publique et en application de l'article R 111-2 du code de l'urbanisme, je vous informe que dans ce contexte d'aléa fart de glissement de terrain, aucune augmentation des enjeux ne peut être autorisée. » ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments, que l'étude effectuée par Aquaterre a révélé l'existence d'un aléa fort de glissement alors que la parcelle concernée était classée jusqu'alors en zone G2 (aléa moyen de glissement de terrain) ce qui a conduit à un refus de permis de construire ; que c'est dès lors à juste titre que les premiers juges ont considéré que M. Y... et Mme S..., ne pouvaient imaginer que la mairie s'oppose à un projet de rénovation ou de construction du bâtiment et ont relevé qu'en tout état de cause, il est fait état dans l'acte de vente d'une grange à rénover, de sorte que le caractère constructible ou non du bien ne saurait venir à l'appui de la démonstration d'une éventuelle mauvaise foi des vendeurs ; que le jugement sera confirmé en ce qu'estimant que la preuve de la mauvaise foi des vendeurs n'était pas rapportée, ii a dit que la clause de non garantie avait, en l'espèce, vocation à s'appliquer ; que; que sur les demandes accessoires, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. Y... le montant des frais irrépétibles qu'il a exposé en appel de sorte que M. X... et Mme I... seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile ; que les appelants qui succombent sont tenus aux dépens d'appel. ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ; que l'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que si l'acquéreur entend voir écarter l'application d'une clause de non garantie stipulée au contrat de vente, il lui appartient de démontrer la mauvaise foi du vendeur, impliquant le dol de celui-ci, ou encore la connaissance du vice par le vendeur ; qu'en l'espèce, l'acte authentique de vente du 21 septembre 2012 contient une clause de non-garantie des vices cachés stipulant que « l'acquéreur prend les biens dans leur état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il les a vus et visités, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du solo ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance » ; que s'agissant des risques naturels et technologiques, l'acte de vente précise que « le vendeur déclare qu'au vu des informations mises à sa disposition par le préfet du département ou par le maire de la commune, le bien n'est à ce jour pas concerné ni par un plan de prévention des risques naturels, ni par un plan de prévention des risques technologiques »; que le certificat d'urbanisme et l'état des risques naturels et technologiques annexés au contrat de vente et porté à la connaissance de Monsieur F... X... et de Madame U... I... ont confirmé les déclarations des vendeurs ; que Monsieur N... Y... et Madame V... S... ont par ailleurs précisé dans l'acte de vente « qu'un glissement de terrain s'est produit à l'arrière du bâtiment il y a plus de 25 ans et n'a jamais bougé depuis » ; que cette clause permet en l'occurrence d'identifier clairement la fragilité du terrain attenant à la grange ; que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve de ce que la simple étude réalisée le 10 avril 1984 par la commune de [...] évoquant la précarité persistante de la stabilité du vaste glissement de terrain intervenu les 26 et 27 janvier 1979, ait été portée à la connaissance des vendeurs ; qu'en tout état de cause, l'absence de classement du terrain dans le cadre d'un plan de prévention des risques naturels ou de risques technologiques conforte la bonne foi de Monsieur N... Y... et Madame V... S..., lesquels ne pouvaient imaginer que la mairie s'oppose à un projet de rénovation ou de construction du bâtiment ; qu'au surplus, l'acte de vente évoque une grange « à rénover » de sorte que le caractère constructible ou inconstructible du bien ne saurait venir à l'appui de la démonstration d'une éventuelle mauvaise foi des vendeurs ; que la preuve de la mauvaise foi des vendeurs n'étant pas rapportée, la clause de non-garantie a, en l'espèce, vocation à s'appliquer ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, Monsieur F... X... et Madame U... I... seront par conséquent déboutés de leur demande en résolution de la vente au titre des vices cachés, et des demandes subséquentes en restitution du prix de vente et indemnisation du préjudice. 1)ALORS QUE dans ses conclusions d'appel récapitulatives (p.11, al. 5 à 8 et p. 18, al. 1 et 2), se fondant sur un rapport géotechnique en date du 27 février 2013, Mme I... avait soutenu à l'appui de sa demande en résolution de la vente pour « vices cachés » qui lui avait été consentie, ainsi qu'à M. X..., par Mme S... et M. Y... le 21 septembre 2012, que le bâtiment acquis, composé d'une partie centrale d'un corps de ferme, à usage d'habitation et d'une partie Nord à usage de grange, à rénover, se trouvait « dans des conditions d'équilibre limite », présentait « un danger immédiat et important pour les acheteurs » et que « le bâtiment en lui-même, outre toute notion d'agrandissement est ainsi dangereux pour la sécurité des personnes, et ne devrait pas être habitable » ; que, pour Mme I..., les biens vendus étaient ainsi entachés de vices cachés tenant non seulement à l'inconstructibilité de la grange s'opposant à sa rénovation, du fait de l'instabilité du terrain d'assiette de ces biens, mais aussi à leur dangerosité, du fait également de l'instabilité de ce terrain, qui rendait la partie centrale du corps de ferme inhabitable ; qu'en affirmant que le vice caché invoqué résultait de l'inconstructibilité du terrain quand l'exposante avait aussi invoqué la dangerosité du bâtiment acquis qui rendait inhabitable la partie centrale du corps de ferme à usage d'habitation, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile. 2) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, la clause de l'acte de vente du 21 septembre 2012 (p.13, dernier al.) aux termes de laquelle les vendeurs, Mme S... et M. Y..., avaient précisé « qu'un glissement de terrain s'est produit à l'arrière du bâtiment il y a plus de 25 ans et n'a jamais bougé depuis » laissait penser aux acquéreurs, Mme I... et M. X..., que le terrain servant d'assiette à la grange et à la partie centrale du corps de ferme à rénover étaient désormais stable et qu'aucun risque de glissement de terrain n'était à craindre de sorte qu'ils ne pouvaient se douter de l'impossibilité d'entreprendre aucune opération de rénovation en raison de l'instabilité persistante de ce terrain ; qu'en affirmant au contraire, par motif adopté du jugement entrepris, que cette clause permettait d'identifier clairement la fragilité du terrain attenant à la grange, la cour d'appel a dénaturé ladite clause et violé le principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis. 3) ALORS QUE la clause contenue dans une vente immobilière écartant la garantie des vices cachés est sans effet lorsque le vendeur, dont l'immeuble avait déjà fait l'objet d'un glissement de terrain, ne pouvait pas ne pas être alerté, par la réalisation sur son terrain d'une étude géologique, sur le risque d'une fragilité persistante du sol et n'en a cependant pas informé l'acquéreur, ce qui le constituait de mauvaise foi ; que, dans ses conclusions d'appel récapitulatives (p.7, al.7 et p.17, al. 1 et 2), Mme I... avait fait valoir qu'en ce qui concernait la fragilité du terrain, une étude géologique avait été réalisée à la demande de la commune de [...] le 10 avril 1984 qui avait, notamment, conclu que la stabilité du vaste glissement de terrain « dit [...] » intervenu les 26 et 27 janvier 1979, soit postérieurement à la propre acquisition des vendeurs, paraissait « toujours aussi précaire » ; qu'en se bornant à affirmer que rien n'établissait que cette étude ait été portée à la connaissance des vendeurs sans même expliquer en quoi, ainsi qu'elle y avait été invitée, Mme S... et M. Y... auraient pu légitimement être tenus dans l'ignorance non seulement de la réalisation de cette étude, quand celle-ci avait nécessairement requis des observations et investigations techniques sur les lieux mêmes où ils avaient leur habitation, mais aussi des résultats de cette étude qui les concernait personnellement et qui avaient été communiqués à la mairie de la commune rurale de [...], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 à 1645 du code civil. 4) ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que le juge ne saurait procéder par voie de simple affirmation ; qu'en se bornant à relever que l'ignorance de Mme S... et de M. Y... de la gravité de la situation était confirmée par la conclusion d'un avenant du 21 septembre 2012 dont il serait résulté que le Crédit immobilier de France avait soumis le déblocage des fonds à la condition suspensive de l'obtention d'une autorisation d'urbanisme de changement de destination, par le fait que les parties étaient ainsi convenus de soumettre la convention initiale du 24 mai 2012 à la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur, au plus tard le 31 janvier 2013, d'un permis de construire devenu définitif autorisant la réalisation des travaux, mais aussi par la constatation qu'une étude de sols, sollicitée par M. Y... et réalisée par le cabinet Equaterre, avait été jointe à la demande de permis de construire, ainsi que par une lettre de la direction départementale des territoires au maire de [...] en date du 18 avril 2013, confirmé par un mail de la DDT du 14 janvier 2015, et enfin par la considération que leur bonne foi aurait été confortée par l'absence de classement du terrain dans le cadre d'un plan de prévention des risques naturels ou technologiques, sans autrement expliquer en quoi ces différents éléments étaient de nature à apporter la preuve de l'ignorance, contestée par Mme I..., de la gravité de la situation tenant à l'existence d'un aléa fort de glissement de terrain et de ce que les consorts S... Y... ne pouvaient imaginer que la mairie s'oppose à un projet de rénovation ou de construction d'un bâtiment de sorte qu'ils auraient été de bonne foi, la cour d'appel a procédé par voie de simple affirmation et violé l'article 455 du code de procédure civile. 5) ALORS QU'en tout état de cause, en présence d'acquéreurs qui, en raison de leur jeune âge, sont inexpérimentés, le vendeur ne peut exciper de la clause de non garantie des vices cachés lorsque, ayant déjà connu un important glissement de terrain à l'arrière de leur bâtiment, ils ne pouvaient pas ne pas avoir conscience de ce que l'instabilité du terrain, eu égard en particulier à la nature de l'immeuble construit sur ce terrain, pouvait perdurer ou s'aggraver au point de compromettre la solidité et l'habitabilité de l'immeuble construit sur celui-ci, et n'a pas néanmoins informé les acquéreurs d'un tel risque ; qu'en ne recherchant pas si, en présence de deux acquéreurs âgés de 24 ans seulement à la date de la vente et inexpérimentés, les vendeurs, qui avaient simplement déclaré dans l'acte de vente, portant sur une grange et la partie centrale d'un corps de ferme, qu'un glissement de terrain s'était produit à l'arrière du bâtiment il y a plus de 25 ans et n'avait jamais bougé depuis, n'auraient pas dû, quand bien même auraient-ils pu ignorer à la date de la vente la gravité de la situation, et en dépit de l'absence de classement de leur terrain dans le cadre d'un plan de prévention des risques naturels ou de risque technologiques, les alerter sur le risque, avéré, que l'instabilité du terrain persiste néanmoins, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 à 1645 du code civil. 6) ALORS QUE l'acte de vente du 21 septembre 2012 portait à la fois sur la partie Nord d'un corps de ferme à rénover, constituée par une grange, et sur la partie centrale de ce corps de ferme, à usage d'habitation, qui devait également être rénovée ; que, cependant, pour dire que la mauvaise foi des vendeurs n'aurait pas été rapportée, la cour d'appel a considéré qu'il était fait état dans l'acte de vente d'une grange à rénover et en a déduit que le caractère constructible ou non du bien ne saurait donc venir à l'appui d'une démonstration d'une éventuelle mauvaise foi des vendeurs ; qu'en ne tenant pas compte de ce que les biens vendus étaient aussi constitués de la partie centrale d'un corps de ferme à usage d'habitation à rénover de telle manière que la mauvaise foi des vendeurs devait également être appréciée au regard de ce qu'il pouvait tout autant leur être reproché de n'avoir pu ignorer que l'aggravation de l'instabilité du terrain d'assiette de cette partie centrale risquait, du fait du danger encouru, de la rendre inhabitable, le bâtiment se trouvant dans des conditions d'équilibre limite (lettre précitée du 18 avril 2013), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 à 1645 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré irrecevable la demande formée par les acquéreurs sur le fondement de l'erreur sur les qualités substantielles aux fins de voir annuler la vente consentie par les consorts Y... et S... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur l'annulation de la vente sur le fondement des vices du consentement, c'est par une exacte appréciation des circonstances de fait et de la règle de droit, que la cour fait sienne, que les premiers juges ont rappelé que lorsque la chose est atteinte d'un défaut la rendant impropre à son usage, l'acheteur ne dispose pas de l'action en nullité pour erreur sur les qualités substantielles, mais seulement de l'action en garantie des vices cachés ; que l'action des acquéreurs en nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles du bien, se fondant uniquement sur le vice du sol et la fragilité des fondations du bâtiment, et donc d'un vice non apparent ayant pour conséquence l'inconstructibilité du terrain et l'impossibilité d'effectuer toute rénovation, défectuosité intrinsèque au bien acheté, la garantie des vices cachés est le seul fondement possible pour obtenir la résolution de la vente ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'annulation de la vente au titre des vices du consentement ; qu'aux termes de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ; que leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ; que toutefois lorsque la chose est atteinte d'un défaut la rendant impropre à son usage, l'acheteur ne dispose pas de l'action en nullité pour erreur sur les qualités substantielles, mais seulement de l'action en garantie des vices cachés ; qu'en l'espèce, l'action des acquéreurs en nullité de la vente, pour erreur sur les qualités substantielles du bien, se fonde exclusivement sur le vice du sol et la fragilité des fondations du corps de ferme, et donc un vice non apparent, qui auraient pour conséquence de rendre le terrain inconstructible et de faire obstacle à toute rénovation ; que s'agissant d'une défectuosité intrinsèque au bien acheté, la garantie des vices cachés est le seul fondement possible pour obtenir la résolution de la vente ; que dans ces conditions, la demande formée sur le fondement du vice du consentement est irrecevable ; 1)ALORS QUE le vice caché, qui a provoqué chez l'acquéreur une erreur sur les qualités substantielles de la chose, ouvre à ce dernier une option entre l'action en nullité pour vice caché et l'action en nullité pour vice du consentement ; qu'en affirmant que seule l'action en nullité pour vice caché était ouverte à l'acquéreur, la cour d'appel a violé par refus d'application les articles 1110, devenu 1132, et 1641 du code civil ; 2) ALORS QU'aux termes de l'acte de vente du 21 septembre 2012 Mme I... et M. X... ont fait l'acquisition de la partie Nord et centrale d'un corps de ferme « à rénover » ; que la rénovation de ces biens était donc entrée dans le champ contractuel et constituait une qualité essentielle de la chose vendue qui avait été déterminante du consentement de Mme I... et de M. X... ; que l'impossibilité d'effectuer toute rénovation de ces biens en raison d'un risque de glissement de terrain et de la fragilité des fondations, révélée dès l'étude réalisée par la commune de [...] le 10 avril 1984, constituait pour les acquéreurs une erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue ayant pour effet d'entraîner la nullité de cette vente ; qu'en retenant que la garantie des vices cachés était le seul fondement possible pour obtenir la résolution de la vente et en déclarant, en conséquence, irrecevable la demande formée sur le fondement de l'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé les articles 1109 et 1110 du code civil dans leur rédaction applicable au litige.