Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1
JUGEMENT N°
du 25 Février 2025
Enrôlement : N° RG 23/09811 - N° Portalis DBW3-W-B7H-34NF
AFFAIRE : M. [H] [P] ( Maître [C] [T] de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET)
C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] (Me Julien AYOUN)
DÉBATS : A l'audience Publique du 17 Décembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :
Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 Février 2025
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 25 Février 2025
Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge
Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Monsieur [H] [P]
né le 02 Décembre 1965 à [Localité 7] (HAUTE-[Localité 8]), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Charles-Henri PETIT de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 6]
C O N T R E
DEFENDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, Monsieur [M] [F], à l’enseigne Cabinet Immobilier [K], inscrit au RCS de [Localité 9] sous le numéro 810 025 254 et dont le siège social est sis [Adresse 1],
représenté par Maître Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE
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MOTIFS DE LA DECISION
Monsieur [H] [P] est propriétaire d’un appartement composant les lots 9 et 10 d'un immeuble sis [Adresse 5], correspondant à une ancienne fabrique constituée de bureaux et des logements.
Il a été convoqué par le syndic à une assemblée générale du 29 juin 2023, comportant une résolution n°19 portant sur l'autorisation à donner pour la pose d'un climatiseur en façade à la SCI LUDVAL, propriétaire de l’appartement au 1er étage mitoyen au sien.
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Par exploit en date du 21 septembre 2023, M. [P] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 29 juin 2023.
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Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, M. [P] demande au Tribunal de :
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le procès-verbal d’assemblée générale ainsi que la convocation,
Vu le caractère illégal de la résolution n°19,
DEBOUTER purement et simplement le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions comme étant irrecevables et infondées ;
DIRE ET JUGER nulle et non-avenue la résolution n°19 de l’assemblée générale du 29 juin 2023 et l’ANNULER ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] à payer à Monsieur [P] la somme de 2.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;
DISPENSER Monsieur [P] de toute participation aux condamnations et aux frais par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toute demande, fin, conclusion comme irrecevable et infondée ;
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Il soutient qu'aucun justificatif permettant à tout copropriétaire de se prononcer en connaissance de cause n'a été joint à la convocation. En outre, il n’est pas possible de s’assurer du respect de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu'un copropriétaire ne peut faire des travaux sur les parties communes que sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Il expose qu'il s’agirait en réalité de « creuser » dans le mur de copropriété et que les éléments techniques et esthétiques n’ont pas à être transmis postérieurement au vote. Enfin, l'absence de renseignement de permet pas de s’assurer de ce que ce projet n’affecte pas ses propres parties privatives.
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Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :
Vu, notamment, la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967,
RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] pris en la personne de son représentant le Cabinet [K] IMMOBILIER en ses demandes,
DEBOUTER Monsieur [H] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
CONSTATER le défaut de fondement juridique de nature à qualifier une quelconque irrégularité affectant la convocation à l’Assemblée Générale du 29 juin 2023,
PRONONCER la régularité de la convocation à l’assemblée générale du 29 juin 2023,
VALIDER la résolution n°19 prise en assemblée générale du 29 juin 2023,
CONDAMNER Monsieur [H] [P] à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,
CONDAMNER Monsieur [H] [P] aux entiers dépens,
ECARTER l’exécution provisoire.
Il souligne qu'il ne s’agit pas d’une résolution ayant pour finalité l’approbation d’un contrat, d’un devis ou d’un marché, mais bien l’approbation de travaux affectant les parties communes conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. En outre, la teneur des travaux a été notifiée bien plus de 8 jours avant la réalisation de ces derniers puisque Monsieur [P] a eu connaissance du projet de la SCI LUDVAL par mail en date du 14 juin 2023. Il estime qu'il n’appartient pas au juge du fond d’apprécier le bien fondé du vote, sa mission se limitant à vérifier qu’il n’est pas entaché d’une irrégularité de fond et ou de forme.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.
L'audience de plaidoiries s'est tenue le 17 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 25 février 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision :
- les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi (3°),
- le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéas), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 (7°).
La liste des documents énumérés à cet article est de nature limitative.
Il est constant que l'article 11 3° ne s'applique pas aux demandes d'autorisation de réalisation de travaux sur les parties communes formulées par un copropriétaire, puisque le syndicat ne conclut lui-même aucune convention.
En revanche, un projet de résolution doit être notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour lorsque l'assemblée générale est appelée à statuer sur une question visée par l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
Il doit être rappelé qu'en application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, le copropriétaire ou le conseil syndical qui demande l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifie au syndic, avec sa demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7o et 8o du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
Dès lors, le projet de résolution doit être suffisamment précis, tant sur le plan technique pour permettre une délibération en pleine connaissance de cause, que sur les conséquences de l’autorisation. En ce sens, il doit contenir les indications relatives à la nature des travaux et aux modalités techniques de réalisation pour permettre un vote éclairé des copropriétaires.
Ce projet de résolution doit ainsi être accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, sollicités par un copropriétaire.
Les articles 10 et 11 précités n'imposent pas que le copropriétaire adresse ces documents dès sa demande d'inscription à l'ordre du jour. Cependant, ils doivent être joints à la convocation.
En l'espèce, il ressort de la convocation adressée par le syndic à l'assemblée générale du 29 juin 2023 que les copropriétaires ont été amenés à se prononcer, en résolution n°19, sur l'autorisation à donner à la SCI LUDVAL pour la pose d'un climatiseur en façade, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Le projet de résolution ne vise aucun document ni aucune annexe et indique que l'unité extérieure de climatisation sera installée sur la façade de l'immeuble sous condition de l'accord des services d'urbanisme de la ville de [Localité 9], par une société agréée et sans nuisance sonore, l'écoulement devant être raccordé à une évacuation.
La résolution a été adoptée à la majorité de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucunement avoir notifié, en même temps que l'ordre du jour, le document précisant l'implantation et la consistance des travaux concernés. La résolution n°19 n'apparaît pas suffisamment précise, dans la mesure où les modalités techniques de réalisation des travaux, dont la localisation exacte n'est pas spécifiée, ne sont détaillées par aucune pièce.
Le syndicat des copropriétaires n'établit pas non plus que la pièce n°4 produite par le demandeur, portant sur l'emplacement des travaux sur la façade concernée, avait été notifiée avec l'ordre du jour par ses soins. La lecture des échanges communiqués en pièce n°5 par M. [P] laisse au contraire apparaître que le syndic n'était en possession d'aucun élément au moment de l'envoi des convocations, puisque le copropriétaire à l'origine de la demande d'autorisation n'a expliqué au syndic, sur demande de M. [P], que par courriel du 14 juin 2023, soit 15 jours avant l'assemblée, qu'il entendait installer le bloc climatisation dans une « niche légèrement surélevée par rapport au sol sur le mur façade Est en dessous de son appartement », avec une grille de protection ne dépassant pas de la façade.
Or, cette explication postérieure à l'envoi de l'ordre du jour n'est accompagnée d'aucun plan, rapport d'architecte ou quelconque devis matérialisant l'emplacement et la nature des travaux.
En cela, les copropriétaires n'ont pu disposer d'une information suffisamment claire et complète pour émettre un vote en toute connaissance de cause. Comme le souligne justement M. [P], les copropriétaires n'ont donc pu valablement apprécier l'absence d'atteinte à la destination de l'immeuble ou à leurs droits privatifs.
En conséquence, il convient d'annuler la résolution n°19 critiquée compte tenu de son imprécision et de l'absence de communication des documents imposés.
Conformément au deuxième alinéa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [H] [P] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], qui succombe, sera condamné aux dépens et à verser à Monsieur [H] [P] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :
ORDONNE l'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] en date du 29 juin 2023,
DISPENSE Monsieur [H] [P] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] aux dépens,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à verser à Monsieur [H] [P] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 25 février 2025.
Le Greffier Le Président
