Cour de cassation, 19 octobre 2010. 09-69.843

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il ressortait de la comparaison du projet d'acte de vente et des plans produits ainsi que de la réglementation applicable résultant du plan de prévention des risques naturels prévisibles d'inondation que la maison était située en zone orange et que les droits des propriétaires à l'aménager étaient réduits et encadrés, que ce vice, connu des vendeurs, n'avait été révélé aux époux X... que postérieurement à l'acte de vente sous seing privé et qu'il ne pouvait être déduit de la possession par les acquéreurs de biens commerciaux situés dans le centre ville qu'ils avaient connaissance de cette implantation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par de la SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, avocat aux conseils pour les époux Y... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir condamné Monsieur Hervé Y... et Madame Sylvie Z... à restituer à Jean-Luc X... et à Madame Claire A... la somme de 27.725 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 février 2006 et rejeté les demandes des époux Y...; AUX MOTIFS QUE le fait que la maison soit située en zone inondable constitue un vice qui en diminue tellement l'usage que les acheteurs sont bien fondés à soutenir qu'ils ne l'auraient pas acquise s'ils l'avaient connu ; en effet, il ressort de la comparaison des mentions du projet d'acte authentique de vente et des plans produits, ainsi que de la lecture de la réglementation applicable telle qu'elle résulte du plan de prévention des risques naturels prévisibles « inondation », que la maison est située en zone orange et que les droits des propriétaires à l'aménager sont réduits et encadrés d'une manière qui traduit le risque d'inondation du rez-de-chaussée, où sont installés en particulier le hall et une pièce à vivre ; ce vice n'a été révélé aux époux X... que postérieurement à la signature de l'acte de vente sous seing privé, par la communication du projet d'acte de vente et contrairement à ce qu'a décidé le premier juge, rien dans le dossier ne permet de considérer qu'ils connaissaient cette caractéristique de la maison ; en effet, même s'il est justifié que les acheteurs possèdent des établissements commerciaux en centre ville de Landerneau, il ne peut être déduit qu'ils étaient informés des limites exactes de la zone inondable de l'Elorn, ni surtout qu'ils étaient en mesure de situer la maison au regard de cette zone, sachant qu'elle n'est pas implantée immédiatement en bordure du cours d'eau, mais en retrait et en limite de la zone inondable ; ce vice en revanche, était connu des acheteurs (lire en réalité vendeurs), qui ne le contestent pas puisqu'ils concluent qu'il est « évident que les bords de l'Elorn est une zone inondable et que la maison se situe juste à la limite de la zone inondable », ce qui aurait dû les convaincre d'en informer loyalement les acheteurs avant la vente ; 1./ ALORS QUE les restrictions d'aménagement et les interdictions de construction prévues par le plan de prévention des risques du bassin de l'Elorn pour les immeubles situés en zone orange, ne concernent que les créations de logement ou de sous-sols enterrés et « les travaux et interventions situés sous la cote de référence + 30 cm » ; que dès lors, pour juger que le classement en zone orange de l'immeuble objet de la vente par le plan de prévention des risques d'inondation constituait un vice caché, la cour d'appel qui s'est bornée à énoncer que les droits des propriétaires à aménager le rez-de-chaussée du logement étaient réduits et encadrés par ce plan, sans rechercher ni vérifier, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions p 12) si, eu égard à l'élévation de l'immeuble, dont le plancher se situait plus de 2,5 mètres au dessus de la cote des plus hautes eaux, ces restrictions et interdictions n'étaient pas, en l'occurrence, sans objet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 02 et 03 du plan de prévention des risques d'inondation du bassin de la rivière de l'Elorn (PPRI, p 22) et 1641 du code civil; 2./ ALORS QUE les époux Y... faisaient valoir, dans leurs dernières écritures d'appel régulièrement signifiées le 9 mars 2009, que «si le quai est effectivement inondable (rue de la Tour d'Auvergne), c'est l'ensemble des maisons limitrophes du quai qui, sans doute pour des raisons de technique administrative, a été classé en totalité comme inondable, la zone définie s'arrêtant à la première rue parallèle au quai qui est la rue des Boucheries, située au niveau de la maison concernée à plus de 2,50 m au-dessus des plus hautes eaux. La maison elle-même a son rez-de-chaussée surélevé par rapport à le rue, ce qui la met à 3 m environ au-dessus du niveau critique » (p. 12, § 5), ce dont il se déduisait que les interdictions de construction et les restrictions d'aménagement posées par le plan de prévention des risques du bassin de l'Elorn pour les immeubles situés en zone orange, qui ne visent que ceux dont la hauteur de plancher est inférieure à la cote de référence + 30 cm, ne concernaient pas la maison objet de la vente ; qu'en énonçant néanmoins, pour considérer que le classement de cet immeuble en zone orange par le plan de prévention des risques d'inondation constituait un vice caché, que les droits des propriétaires à aménager le logement étaient réduits et encadrés par ce plan, sans répondre aux conclusions selon lesquelles, eu égard à l'élévation de l'immeuble, ces restrictions étaient ici sans objet, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3./ ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE des dispositions administratives réglementaires ne peuvent être considérées comme inapparentes ; qu'en considérant, pour prononcer la résolution de la vente, que le placement de l'immeuble vendu en zone orange, potentiellement inondable, par le plan de prévention des risques d'inondation du bassin de la rivière de l'Elorn, document réglementaire approuvé par arrêté préfectoral, constituait un vice caché, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ; 4./ ALORS, ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT, QUE le vendeur n'est pas tenu des vices que l'acheteur peut déceler lui-même grâce à des investigations normales ; qu'en l'espèce, dès lors qu'elle constatait elle-même que l'immeuble que les consorts X... envisageaient d'acheter était situé en centre ville à Landerneau, non loin de la rivière de l'Elorn et que les acquéreurs étaient eux-mêmes déjà propriétaires de plusieurs immeubles commerciaux dans cette ville, la cour d'appel ne pouvait, pour juger que la situation de la maison dans une zone potentiellement inondable constituait un vice caché de nature à entraîner la nullité de la vente, se borner à énoncer que rien ne permet de considérer qu'ils connaissaient cette circonstance, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée (conclusions n°4 p 12 et s) si nécessairement, la localisation de la maison, objet de la vente, dans une zone potentiellement inondable de la ville était aisément décelable par les acquéreurs, en raison de l'existence d'un plan de prévention des risques d'inondation largement diffusé auprès de la population, de leur implantation localement, dans divers immeubles commerciaux à Landerneau, et dans le centre ville en particulier et, enfin, de leur qualité de gérants de SCI ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil.