Cour d'appel, 17 septembre 2024. 23/03919

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 17 SEPTEMBRE 2024 N° RG 23/03919 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V5HZ AFFAIRE : S.A. RLF - RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES C/ [B], [K], [Z] [J] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Mars 2023 par le Tribunal de proximité d'ANTONY N° chambre : N° Section : N° RG : 1122000618 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 17/09/24 à : Me Sabrina DOURLEN Me Alexandra MENGIN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A. RLF - RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentant : Me Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159 substitué par Me François MIGNON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1039 Représentant : Me Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 APPELANTE **************** Monsieur [B], [K], [Z] [J] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Alexandra MENGIN, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 328 Madame [E], [V] [J] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Alexandra MENGIN, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 328 INTIMES **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Mai 2024, Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire, qui en ont délibéré, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Céline KOC EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 8 novembre 1988, la société Résidences le Logement des Fonctionnaires, ci-après désignée société RLF, a donné à bail à M. [B] [J] et Mme [E] [J] des locaux à usage d'habitation, situés à [Adresse 1]-à [Localité 4]. Par acte du 9 novembre 2022, la SA Résidences le logement des Fonctionnaires a fait délivrer assignation à M. et Mme [J], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony, aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [J], et l'expulsion de M. et Mme [J], avec le concours de la force publique si nécessaire et d'un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, et sans avoir à observer un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux, - se voir autoriser à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais et risques de M. et Mme [J], conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - voir condamner solidairement, subsidiairement in solidum, M. et Mme [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal aux loyers et charges tels que si le bail s'était poursuivi et ce, à compter du 11 avril 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux de tous occupants et meubles de leur chef et remise des clés, - les voir condamner solidairement, subsidiairement in solidum, au paiement de la somme de1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Par jugement contradictoire du 23 mars 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Antony a : - débouté la société Résidences le logement des fonctionnaires de l'ensemble de ses demandes, - débouté M. et Mme [J] de leur demande au titre du préjudice de jouissance, - condamné la société Résidences le logement des fonctionnaires à payer à M. et Mme [J] à payer la somme de 300 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Résidences le logement des fonctionnaires aux dépens de l'instance, - rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Par déclaration déposée au greffe le 19 juin 2023, la société Résidences le logement des fonctionnaires a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 12 mars 2024, la société Résidences le logement des fonctionnaires, appelante, demande à la cour : - d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail souscrit par M. et Mme [J], statuant à nouveau, : - de prononcer la résiliation du bail portant sur l'appartement no120, de type F3, situé au 1er étage de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], aux torts et griefs exclusifs de M. [J], - d'ordonner sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, l'expulsion de M. et Mme [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l'appartement n° 120, de type F3, situé au 1 étage de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sans avoir à observer un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, - de l'autoriser à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loues dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de M. et Mme [J] conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - de condamner solidairement, subsidiairement in solidum, M. et Mme [J] à lui payer une indemnité d'occupation d`un montant égal aux loyers et charges tels que si le bail s'était poursuivi et ce à compter du 11 avril 2022 jusqu'à la libération des lieux de tous occupants et meubles de leur chef et remise des clefs, - de condamner solidairement M. et Mme [J] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner solidairement M. et Mme [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Dourlens, avocat aux offres de droit. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 22 novembre 2023, M. et Mme [J], intimés, demandent à la cour de : - confirmer le jugement du 23 mars 2023 rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Antony en ce qu'il : * a débouté la société Résidences le logement des fonctionnaires de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, * les a déboutés de leur demande d'indemnisation au titre du trouble de jouissance, * a condamné la société Résidences le logement des fonctionnaires à leur payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens, en tout état de cause, - condamner la société Résidences le logement des fonctionnaires à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 mars 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'appel de la société RLF. A titre liminaire, le jugement rendu le 23 mars 2023 par le tribunal de proximité d'Antony ne peut qu'être confirmé en sa disposition non contestée ayant débouté M. et Mme [J] de leur demande d'indemnisation du trouble de jouissance allégué. Au soutien de son appel, la société RLF reproche au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de M. et Mme [J] et par voie de conséquence de sa demande d'expulsion, faisant valoir qu'en procédant à son analyse, la motivation de la décision ne tient pas, qu'en effet, s'il a relevé que les propos admis par M. [J] le 11 avril 202 sont condamnables, c'est à tort que le tribunal a conclu qu'ils ne peuvent à eux seuls, au regard du contexte ressortant du dossier justifier qu'il soit porté atteinte au droit fondamental au logement par la résiliation du bail et à l'expulsion des locataires, et ce d'autant que d'autres locataires que M. [J] dénoncent le comportement adopté par Mme [R] depuis son arrivée en remplacement de l'ancienne gardienne partie à la retraite, et font état de procédés provocateurs qu'elle utilise afin de les mettre en défaut. La société RLF expose que l'implication, le professionnalisme et l'amabilité de Mme [R] dans le bon fonctionnement de la résidence ne sauraient être remis en cause, ainsi qu'en témoignent les attestations de cinq locataires qu'elle a versées aux débats devant le premier juge et celles de six autres locataires qu'elle produit en cause d'appel. M. et Mme [J] soutiennent en réplique que la gravité des manquements du locataire de nature à justifier la résiliation du bail relève du pouvoir souverain d'appréciation du juge du fond, qu'en l'espèce, pendant plus de trente ans, la bailleresse n'a jamais rencontré la moindre difficulté avec eux, n'a jamais fait état du moindre signalement d'un comportement inadapté à leur endroit, qu'en réalité depuis sont arrivée, Mme [R] a décidé de prendre en grippe certains locataires et qu'elle s'est montrée extrêmement agressive, virulente et vulgaire lorsque ces derniers lui ont fait des remarques sur sa manière de travailler, qu'elle s'est sentie persécutée et s'est persuadée que les locataires dénigraient son travail au point d'envenimer les situations et inventer des propos qu'ils auraient tenus auprès de son employeur, qu'en définitive la bailleresse ne dispose que des dires de Mme [R], seule prétendue victime, non étayés par des témoins, d'une plainte classée sans suite, d'une attestation d'une voisine ne relatant pas les prétendues injures ou insultes proférées par M. [J] mais un simple haussement de ton. Sur ce, En application des dispositions des articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le non-respect de l'une de ses obligations contractuelles par le locataire peut justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs en application des dispositions de l'article 1217 du code civil, le juge devant apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de location. En l'espèce, la société RFL se fonde en cause d'appel, tout comme en première instance, sur le comportement reproché à M. [J] à l'égard de la gardienne de l'immeuble, Mme [R], pour justifier sa demande de résiliation du bail liant les parties. La cour estime que le premier juge, à l'issue d'un examen très attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, par une juste application des règles de droit exempte d'insuffisance et par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour débouter la société RLF de ses demandes aux fins de résiliation du bail consenti à M. et Mme [J] et d'expulsion, les moyens développés par l'appelante au soutien de son appel ne faisant que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu. En effet : - le premier fait reproché par la gardienne tel qu'il ressort de la lettre que la société RLF a adressée le 22 octobre 2220 à M [J] sur lequel la bailleresse se fonde pour solliciter la résiliation du bail est dénué de toute force probante dès lors qu'il n'est corroboré par aucun élément objectif de nature à établir la réalité des comportements dénoncés. - le second fait reproché à M. [J] sur lequel la société RFL se fonde, est un nouvel incident qui a donné lieu à une plainte déposée par Mme [R] le 11 avril 2022 auprès des services de police, aux termes de laquelle elle reproche à M. [J] des insultes et des menaces de mort, alors qu'elle travaillait dans les parties communes, à savoir dans l'escalier. Si une voisine, aux termes d'une attestation, confirme avoir entendu des éclats de voix, et avoir entendu M. [J], blanc de rage, s'adresser à la gardienne en ces termes : 'je vais descendre, gros thon', elle ne mentionne pas que ce voisin aurait proféré des menaces de mort à l'encontre de la gardienne, cette plainte a été classée sans suite. La société RLF produit en cause d'appel, outre les cinq attestations communiquées devant le premier juge, six attestations nouvelles, aux termes desquelles les locataires se félicitent du travail et de l'attitude de la gardienne, alors que M. [J] verse aux débats des attestations de locataires qui dénoncent le comportement adopté par Mme [R] à leur égard et qui regrettent que la bailleresse n'ait pas cherché à obtenir leurs explications suite à leurs revendication, se bornant à prendre fait et cause pour la gardienne. La cour observe à cet égard que les attestations produites par la société RLF donnent un éclairage général sur l'attitude de Mme [R] mais ne sont pas de nature à corroborer les faits reprochés à M. [J], dès lors que les locataires qui sont les auteurs n'en n'ont pas été les témoins directs. Les auteurs des attestations versées aux débats par M. [J] qui sont locataires depuis de nombreuses années au sein de la résidence rapportent les accusations mensongères ou énormément exagérées de Mme [R] qui, selon eux, cherche facilement le conflit. Si les propos que M. [J] admet avoir tenus le 11 avril 2022 à l'endroit de Mme [R], gardienne de l'immeuble, sont condamnables, il ne présentent néanmoins pas un degré de gravité suffisante de nature à justifier la résiliation du bail à ses torts et griefs exclusifs et par voie de conséquence son expulsion ainsi que celle de sa famille. En conséquence, le jugement rendu le 23 mars 2023 par le tribunal de proximité d'Antony doit être confirmé sur ce point, la société RLF étant déboutée de ses demandes principales. Sur les mesures accessoires. La société RLF doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de M. et Mme [J] au titre des frais de procédure par eux exposés en cause d'appel en condamnant la société RLF à leur verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 23 mars 2023 par le tribunal de proximité d'Antony en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la société RLF à verser à M. et Mme [J] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière Le Président