Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 8 novembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00133 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P3QF
PRONONCÉE PAR
Virginie BOUREL, Vice-Présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 24 septembre 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC)
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocate au barreau de l’ESSONNE
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.C.I. HFI (HONORABLE FRANCE IMMO)
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Agathe NERET, avocate au barreau de l’ESSONNE
S.A.S. LOCADOM GROUP
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Agathe NERET, avocate au barreau de l’ESSONNE,
DÉFENDERESSES
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.
**************
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS SERGIC, a fait assigner la SCI HFI (HONORABLE FRANCE IMMO) et la SAS LOCADOM GROUP devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Évry, au visa de l'article 835 code de procédure civile et de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :
A titre principal,
- Condamner in solidum les sociétés LOCADOM et HFI à cesser les pratiques en infraction au règlement de copropriété dénoncées dans la présente assignation sous astreinte de 500 euros pour toute nouvelle infraction constatée selon constat d'un commissaire de justice ;
- Condamner in solidum les sociétés LOCADOM et HFI à remettre les lots dans l'état ou ils se trouvaient avant les travaux ;
A défaut,
- Condamner in solidum les sociétés LOCADOM et HFI à faire réaliser sous astreinte, sans délais et à leurs frais, une visite technique contradictoire en présence d'un architecte ou d'un homme de l'art aux fins de vérifier la conformité des travaux aux stipulations du règlement de copropriété ;
En tout état de cause,
- Condamner in solidum les sociétés LOCADOM et HFI à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Appelée à l'audience du 5 mars 2024, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être finalement appelée à l'audience du 24 septembre 2024.
A l'audience du 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires LE SEDAF, représenté par son conseil, s'est référé à ses conclusions aux termes desquelles il s'oppose aux demandes formées par les parties défenderesses et maintient ses prétentions et moyens exposés à son acte introductif d'instance sollicitant toutefois à titre infiniment subsidiairement de voir ordonner une médiation.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] expose que :
- la SCI HFI, propriétaire des lots 45 et 46 au sein de la copropriété LE SEDAF, a procédé, sans autorisation de l'assemblée générale et sans respect des règles, à des travaux de division de ses lots,
- ces trois lots issus de la division sont destinés à accueillir trois activités professionnelles distinctes : un centre de tatouage, un centre de massage et une société de transport occupée par la SAS LOCADOM GROUP,
- le syndicat des copropriétaires n'a pas été en mesure de vérifier en amont la conformité des travaux au règlement de copropriété alors même que la réglementation est spécifique s'agissant de travaux de division de lots,
- malgré plusieurs relances, aucun document n'a été produit, même a posteriori, par les parties défenderesses pour que le syndic puisse réaliser les contrôles nécessaires,
- la société LOCADOM stationne les véhicules professionnels et personnels appartenant à ses salariés sur le parking de la copropriété et sur les places privatives d'autres copropriétaires dans le parking du sous-sol et ce en mépris du règlement de copropriété,
- des rallonges électriques sont installées depuis les locaux de la SCI HFI situés au deuxième étage jusqu'au rez-de-chaussée de la résidence,
- l'ensemble de ces agissements ont été constatés par commissaire de justice le 27 janvier 2023,
- malgré plusieurs mises en demeure, aucune solution n'a pu être trouvée.
La SCI HFI et la SAS LOCADOM GROUP, représentées par le même conseil, se sont référées à leurs conclusions en défense aux termes desquelles elles sollicitent, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du juge des référés de :
- Juger n'y avoir lieu à référé ;
- Se déclarer incompétent en raison de contestations sérieuses et en l'absence de trouble manifestement illicite ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de l'intégralité de ses demandes ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à verser à la SCI HFI la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à la SAS LOCADOM GROUP à la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, la SCI HFI et la SAS LOCADOM GROUP font valoir que :
- les éléments versés au soutien des demandes du syndicat des copropriétaires ne sont pas suffisants pour caractériser l'existence actuelle de troubles manifestement illicites en ce qu'ils sont anciens, non datés, non localisés et imprécis,
- par courriel du 17 décembre 2020, le gestionnaire de la copropriété a, avant l'acquisition des lots par la SCI HFI, confirmé à cette dernière que la division souhaitée peut être réalisée sans décision d'assemblée générale et qu'il conviendra seulement de remettre les lieux en l'état à la revente,
- elle justifie des diligences réclamées par le syndic lequel lui a donné son accord explicitement selon les termes de ce courriel,
- les plans des locaux permettent de constater qu'aucune modification au niveau de l'extérieur et de la porte d'entrée n'a été réalisée,
- s'agissant de l'occupation des places de parking, elle bénéficie de trois places de stationnement conformément au règlement de copropriété,
- la SAS LOCADOM GROUP n'a jamais stationné ses véhicules dans le parking du sous-sol et ne procède plus au chargement de ses camions depuis les parties privatives, ayant investi dans de nouveaux camions ne nécessitant plus de charge sur secteur.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] justifie l'ancienneté du constat de commissaire de justice par le fait que la copropriété a d'abord souhaité tenter de régler ce différend à l'amiable, raison pour laquelle il n'a pas immédiatement saisi le juge des référés. Il précise que pour des raisons financières, il n'a pas pu se permettre de faire réaliser de nouveaux constats par commissaire de justice.
Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes fondées sur le trouble manifestement illicite
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il ressort de ce texte que le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation provenant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
La demande formée sur le fondement de l'existence d'un trouble manifestement illicite n'exige pas que soit rapportée la preuve d'une urgence et d'une absence de contestations sérieuses, ces deux demandes ayant des fondements différents.
La charge de la preuve du trouble manifestement illicite pèse sur celui qui l'allègue pour fonder ses prétentions.
1) Sur la demande de remise en état des lots appartenant à la SCI HFI
En application de l'article 9, I et II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Le règlement général de copropriété versé aux débats reprend les dispositions pré-citées au chapitre 1 relatif à la réglementation de l'usage des parties privatives, précisément dans son article 1 intitulé droit de jouissance, en page 5.
Le même règlement prévoit en son article 2 intitulé «réglementation du droit de jouissance», précisément la partie intitulée «G- modifications», en page 7, que :
«Les copropriétaires pourront librement procéder aux modifications et aménagements intérieurs de leurs locaux, à condition de respecter l'intégrité du gros œuvre et notamment de ne pas faire supporter à l'ossature des efforts imprévus, de ne pas porter atteinte d'une manière ou d'une autre aux éléments d'équipement communs, de ne pas gêner les circuits d'évacuation en cas de sinistre, et d'une manière générale, de ne rien faire en contradiction avec les règles de sécurité. Le syndic devra toujours être informé de ces travaux. En cas de percement de gros murs de refend pour un aménagement intérieur, les travaux devront être exécutés sous la surveillance du syndic et de l'architecte de la copropriété, dont les honoraires et vacations seront à la charge du copropriétaire faisant réaliser les travaux. Celui-ci devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité du bâtiment et sera responsable de toutes les dégradations pouvant résulter desdits travaux».
L'état descriptif de division rédigé le 7 février 1989 produit partiellement aux débats prévoit dans sa partie intitulée «I. usage des parties privatives» précisément au sous-paragraphe intitulé «f) modification de lots - travaux complémentaires - reconstruction», pages 71 et 72, que :
«Les modifications de lots autorisées par l'article 2 alinéa» g «du règlement général ne peuvent, bien entendu, être entreprises par le copropriétaire intéressé que sous sa responsabilité et dans le respect des lois et règlements en vigueur notamment en ce qui concerne la construction et l'isolation phonique. (…) Il est en outre précisé : que les carrelages devront être posés sur chape isolante et que les conduites d'eau devront être fixées sur les murs mitoyens par des colliers antivibratiles, que les travaux complémentaires et modificatifs concernant les façades et l'aspect extérieur des locaux, devront recevoir, outre l'autorisation des administrations concernées, l'agrément dy syndicat des copropriétaires après consultation de la société SEDAF, qu'en cas d'installation de volets, tout copropriétaire devra obligatoirement respecter le coloris des dormans des menuiseries extérieures, qu'en cas de reconstruction, l'immeuble devra présenter les mêmes caractéristiques d'architecture que la construction initiale».
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément probant de nature à démontrer que la SCI HFI a bien procédé à des travaux de division de ses lots nécessitant l'accord de l'assemblée générale conformément aux dispositions précitées.
En revanche, la SCI HFI produit un courriel qui lui a été adressé le 17 décembre 2020, soit avant l'acquisition des lots objet de la présente procédure, aux termes duquel le syndic de la copropriété lui indique «concernant l'installation de porte ou de cloison, le nécessaire peut être fait sans décision d'assemblée générale, cependant à la revente de vos locaux si ils sont vendus par lots dissociés, il faudra que ce soit remis en état à l'identique de l'achat».
Il ressort des explications des parties et de l'ensemble des pièces versées aux débats que la nature des travaux réalisés n'est pas connue de sorte qu'il n'est pas possible de savoir, avec toute l'évidence requise au stade des référés, si les dispositions précitées prévues par le règlement de copropriété trouvent application.
Il ressort de tout ce qui précède que, faute d'apporter la preuve des travaux effectués, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve d'un trouble manifestement illicite.
En conséquence, il n'y a pas lieu, en référé, de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires relative à la demande de remise en état des lots appartenant à la SCI HFI.
2) Sur les infractions répétées au règlement de copropriété
L'état descriptif de division rédigé le 7 février 1989 produit partiellement aux débats prévoit dans cette même partie au sous-paragraphe intitulé e) utilisation des parkings extérieurs de l'immeuble», pages 74, que :
«Il est rappelé :
-que les parkings extérieurs situés en façade arrière de l'immeuble sont considérés comme parties communes générales affectés à l'utilisation de tous les copropriétaires dudit immeuble et de leurs ayants-droit. Par suite, ils ne pourront faire l'objet d'aucune jouissance privative au profit de l'un ou l'autre des copropriétaires.
-qu'il est prévu l'utilisation d'une place de parking pour trente mètres carrés de bureaux privatifs, une tolérance de 30% étant autorisée. Toute activité entraînant un dépassement de ce ratio de manière habituelle devra recevoir préalablement l'accord écrit du syndic de l'immeuble,
-que les parkings extérieurs situés entre le corps de bâtiment A et l'[Adresse 3] sont des parkings publics,
En outre, il est précisé :
-que les véhicules doivent être garés sur les parkings prévus à cet effet,
-que le stationnement est interdit sur les voies de desserte sous peine d'amende au profit du syndicat des copropriétaires perçue par le syndic,
Tout stationnement irrégulier entraînera la seule responsabilité du contrevenant en cas d'accident.
Enfin, dans le but de permettre la meilleure utilisation possible des parkings, il est convenu :
-que les parkings publics situés entre le corps de Bâtiment A et l'[Adresse 3] sont destinés en priorité à la clientèle et aux visiteurs,
-et que les copropriétaires, leurs locataires, leurs ayants-droit et leur personnel ne devront pas utiliser les parkings publics».
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit au soutien de sa demande un procès-verbal de constat par commissaire de justice lequel a pu relever la présence de camions frigorifiques stationnés sur le parking de l'immeuble [Adresse 5].
Ce procès-verbal daté du 27 janvier 2023, soit il y a plus d'une année, qui ne permet pas d'identifier les véhicules stationnés est insuffisant pour permettre de caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite comme le soutient le syndicat des copropriétaires.
En outre, les photographies des véhicules versées aux débats, au demeurant non datées, ne permettent pas non plus d'identifier les propriétaires des véhicules photographiés.
De surcroît, l'ancienneté de ces constatations ne permet pas non plus d'établir, avec toute l'évidence requise en référé, la présence actuelle de plusieurs véhicules appartenant à la défenderesse stationnés sur le parking commun de la copropriété en violation du règlement de copropriété.
La partie demanderesse ne justifie pas non plus d'une atteinte évidente aux droits des copropriétaires caractérisant l'existence d'un trouble manifestement illicite.
Dès lors, en l'absence d'élément probant objectif actuel permettant d'établir, avec l'évidence requise en référé, l'existence actuelle d'un trouble manifestement illicite n'est pas rapportée.
En conséquence, il n'y a pas lieu à référé de ce chef.
Sur la demande formée à titre subsidiaire
Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.
Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel.
L'article 146 du code de procédure civile précise qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.
Conformément à l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Les pouvoirs du juge des référés sont ainsi limités au fondement juridique de sa saisine.
Il appartient à la, partie demanderesse de rapporter la preuve d'un motif légitime, d'un dommage imminent, d'un trouble manifestement illicite ou d'une obligation non sérieusement contestable.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], qui échoue à sa demande principale, sollicite, à titre subsidiaire, que les parties défenderesses soient condamnées in solidum à faire réaliser sous astreinte une visite technique contradictoire en présence d'un architecte ou d'un homme de l'art aux fins de vérifier la conformité des travaux aux stipulations du règlement de copropriété.
En l'espèce, aucun élément probant actuel à l'appui de la demande n'est versé aux débats.
De plus, l'assignation et les dernières conclusions ne font mention ni dans leur partie discussion ni dans leur dispositif d'un fondement juridique au soutien de cette demande, laquelle n'est pas motivée.
Ainsi, la partie demanderesse ne démontre ni même n'invoque l'existence d'un motif légitime, d'un dommage imminent, d'un trouble manifestement illicite ou d'une obligation non sérieusement contestable.
En tout état de cause, la mesure d'instruction sollicitée ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.
Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur la demande formée à titre subsidiaire.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires LE SEDAF, partie perdante, aux entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Compte-tenu des circonstances de l'espèce, il y a lieu de rejeter les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
DIT n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] aux dépens.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 8 novembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
