Cour d'appel, 05 mars 2012. 11/01621

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 05/03/2012 *** N° de MINUTE : N° RG : 11/01621 Jugement (N° 10-000127) rendu le 22 Février 2011 par le Tribunal d'Instance de MAUBEUGE REF : EM/AMD APPELANTE SARL GESTION VALUE ayant son siège social [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Maître HOUSSIERE de la SCP LEMMENS HOUSSIERE, avocats au barreau d'AVESNES SUR HELPE constitué aux lieux et place de la SCP LEVASSEUR CASTILLE LEVASSEUR, anciens avoués INTIMÉS Monsieur [T] [O] né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 9] Madame [I] [U] épouse [O] née le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 7] demeurant [Adresse 2] [Localité 5] bénéficient d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178002/11/004229 du 26/04/2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI Représentée par Maître Myriam MAZE-VILLESECHE de la SCP ROFFIAEN LE FUR VILLESECHE, avocat au barreau d'AVESNES-SUR-HELPE aux lieu et place de la SCP COCHEME LABADIE COQUERELLE, anciens avoués, substituée à l'audience de plaidoiries par Maître CHAMPAGNE, avocat au barreau de DOUAI DÉBATS à l'audience publique du 23 Janvier 2012 tenue par Evelyne MERFELD magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Evelyne MERFELD, Président de chambre Pascale METTEAU, Conseiller Joëlle DOAT, Conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2012 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Evelyne MERFELD, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 28 novembre 2011 *** Par acte du 30 avril 2008 Monsieur [T] [O] et son épouse, Madame [I] [U], ont donné à la SARL GESTION VALUE, agent immobilier, mandat exclusif de vendre un appartement à usage d'habitation situé à [Adresse 8], pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction pendant un an, au prix net vendeur de 165 000 euros. Par acte sous seing privé du 11 mai 2009 conclu par l'intermédiaire de la SARL GESTION VALUE les époux [O] ont vendu l'appartement à la SCI FRANCE PATRIMOINE EVOLUTION pour le prix de 106 000 euros sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur au plus tard le 25 juin 2009 d'un prêt de 113.590 euros (représentant le prix de vente et la provision pour frais d'acte de 7 590 euros). Cet acte fixait les honoraires dus à l'agent immobilier à la somme de 6 000 euros à la charge du vendeur. Les époux [O] ont renoncé à la vente le 4 juillet 2009 au motif qu'ils n'ont eu aucunes nouvelles de la réalisation de la condition suspensive d'octroi du prêt avant la date limite du 25 juin 2009. Ils ne se sont pas présentés pour la signature de l'acte authentique prévue le 11 septembre 2009 devant Maître [P], notaire. Soutenant que ce refus de régulariser la vente est abusif la SARL GESTION VALUE a fait assigner les époux [O] le 19 février 2010 devant le Tribunal d'Instance de Maubeuge pour les voir condamner, sur le fondement de l'article 1134 du code civil, à lui verser la somme de 6 000 euros, montant des honoraires prévus à la promesse de vente. Les époux [O] se sont opposés à cette demande et ont sollicité reconventionnellement des dommages-intérêts pour procédure abusive. Par jugement du 22 février 2011 le Tribunal a : - débouté la société GESTION VALUE de sa demande en dommages-intérêts formée contre Monsieur et Madame [O], - rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par Monsieur et Madame [O], - condamné la SARL GESTION VALUE aux dépens et à payer à la SCP ROFFIAEN-LEFUR-VILLESECHE la somme de 400 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. La SARL GESTION VALUE a relevé appel de ce jugement le 7 mars 2011. Elle demande à la Cour d'infirmer le jugement et de condamner les époux [O] à lui verser la somme de 6 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2010 et celle de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens qui comprendront notamment le coût de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire et définitive. Elle déclare que son mandat du 30 avril 2008 était valable au regard des dispositions de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 et que les époux [O] ne peuvent prétendre qu'il n'avait plus d'effet postérieurement au 30 avril 2009 alors que la signature du compromis n'est que la suite du travail effectué en cours de validité de mandat et qu'ils ont signé le compromis du 11 mai 2009 en reconnaissant ainsi lui devoir la somme de 6 000 euros. Elle ajoute que la Cour de Cassation a jugé par arrêt du 9 décembre 2010, que l'acte contenant l'engagement des parties auquel l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou commission de l'agent immobilier n'est pas nécessairement un acte authentique. Elle soutient que c'est à tort que le Tribunal a estimé que la condition suspensive d'octroi du prêt n'était pas réalisée alors que la BNP PARIBAS avait donné son accord à la SCI FRANCE PATRIMOINE EVOLUTION et que celle-ci n'avait pas renoncé à la vente. Elle conteste tout manquement à son devoir de conseil et prétend que la mauvaise foi des époux [O] est patente. Les époux [O] ont conclu le 30 septembre 2011 à la confirmation du jugement à l'exception du rejet de leur demande de dommages-intérêts qu'ils réitèrent devant la Cour par voie d'appel incident sollicitant la condamnation de la société GESTION VALUE à leur verser la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice lié à l'immobilisation du bien et pour procédure abusive. Ils soutiennent qu'au 11 mai 2009, date de la signature du compromis, le mandat qu'ils avaient donné le 30 avril 2008, à la société GESTION VALUE était arrivé à expiration, qu'ils y avaient d'ailleurs mis fin par lettre du 6 mai 2009 et qu'en conséquence l'agent immobilier ne pouvait prétendre à rémunération. Ils ajoutent que le compromis de vente qui stipule que la société GESTION VALUE est bénéficiaire du montant de ses honoraires, soit la somme de 6 000 euros, n'est pas conforme à la loi du 2 janvier 1970 et au décret du 20 juillet 1972, la rémunération de l'agent immobilier après expiration du mandat de vente n'étant due que postérieurement à la réitération de la vente par acte authentique. A titre subsidiaire ils font valoir que l'acquéreur devait justifier de l'obtention du prêt dans un délai de 45 jours, soit au plus tard le 25 juin 2009, ce qui n'a pas été fait de sorte qu'en application de l'article 1176 du code civil ils sont bien fondés à invoquer le défaut de réalisation de la condition suspensive, ce qui interdit à l'agent immobilier de solliciter paiement de sa commission. Ils font observer que le prêt de la BNP PARIBAS dont il est fait état dans l'attestation de Madame [B] en date du 16 juin 2009, produite en cours de procédure, ne porte que sur la somme de 95 000 euros au lieu de celle de 113 590 euros prévue dans la promesse de vente et était subordonné à l'adhésion à un contrat d'assurance et à la fourniture de la caution de la société CRÉDIT LOGEMENT de sorte que l'accord allégué n'était pas définitif. Ils insistent sur l'esprit de lucre de l'agent immobilier qui a poursuivi ses diligences alors que le mandat était expiré, pour obtenir la signature d'un compromis à des conditions financières très éloignées de celles souhaitées initialement puisque le mandat avait été donné pour un prix de 165 000 euros, supérieur de 60 000 euros à celui fixé dans la promesse de vente. Ils estiment que la société GESTION VALUE a manqué à son devoir de conseil soit en n'attirant pas leur attention sur le caractère inadéquat du prix demandé initialement suscitant une immobilisation de l'immeuble pendant plus d'un an, soit en les incitant à signer un compromis à un prix très inférieur à celui du marché, aux fins de percevoir une commission et que dans les deux hypothèses son attitude a été source de préjudice justifiant l'octroi de dommages-intérêts. SUR CE : 1°) sur l'appel principal Attendu que le mandat de vente exclusif confié le 30 avril 2008 par les époux [O] à la société GESTION VALUE a été donné pour une période de trois mois ; qu'il stipulé 'à l'expiration de cette période initiale, le mandat se poursuivra par tacite reconduction aux mêmes titres et conditions par période de trois mois et il se terminera dans tous les cas un an après la date de signature sauf révocation' ; que ce mandat satisfait donc à l'exigence de limitation dans le temps fixée par l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 sur les professionnels de l'immobilier, Attendu que le mandat prévoit qu'en cas de réalisation de l'opération pendant la durée du mandat, le mandataire aura droit à une rémunération qui sera à la charge du mandant ; Attendu que l'agent immobilier ne peut avoir droit à une rémunération si l'opération a été réalisée après l'expiration du mandat à moins que l'acte ait été régularisé avec un acquéreur présenté antérieurement ; que le mandat de vente signé par les époux [O] prévoit d'ailleurs que dans les douze mois qui suivront l'expiration ou la résiliation du mandat, le mandant s'interdit de traiter directement ou indirectement avec un acheteur présenté à lui par le mandataire et qu'à défaut il s'engage à verser au mandataire à titre de clause pénale et d'indemnité forfaitaire une somme d'un montant égal aux honoraires dus en cas de réalisation ; Attendu qu'il résulte du document intitulé 'reconnaissance d'indications et visites' signé par Monsieur [W], gérant de la SCI FRANCE PATRIMOINE EVOLUTION' que l'immeuble des époux [O] a été présenté par la société GESTION VALUE à l'acquéreur le 22 avril 2009, donc avant l'expiration du mandat; Attendu que dans la promesse de vente signée le 11 mai 2009 par les époux [O] et le gérant de la SCI FRANCE PATRIMOINE EVOLUTION les parties ont reconnu que la vente a été négociée par la SARL GESTION VALUE et que celle-ci est donc bénéficiaire du montant des honoraires figurant dans le mandat écrit, soit la somme de 6 000 euros due par le vendeur qui a accepté ; Attendu que l'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue n'est pas nécessairement un acte authentique ; que la promesse de vente sous seing privé du 11 mai 2009 mentionne que les présentes constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et le prix ; que les parties n'ont donc pas entendu faire de la signature de l'acte authentique une condition de la vente et qu'en conséquence c'est à tort que le Tribunal a dit qu'en l'absence de réitération de la vente par acte authentique la commission n'était pas due; Attendu que l'absence de réitération de la vente par acte authentique n'est pas un obstacle à l'exigibilité de la commission ; qu'il convient seulement de vérifier si la vente peut être considérée comme 'effectivement conclue' au sens de l'article 6 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 ; Attendu que selon l'article 74 du décret du 20 juillet 1972 lorsque l'engagement des parties contient une condition suspensive l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue pour l'application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ; Attendu que la vente a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt ou plusieurs prêts d'un montant global de 113 590 euros pour une durée qui ne pourra être inférieure à 15 ans, au taux d'intérêt maximum de 6 % l'an ; que la promesse de vente stipule que l'acquéreur devra justifier auprès du vendeur et du séquestre de l'obtention ou de la non obtention de l'offre de prêt dans le délai de quarante cinq jours, soit au plus tard le 25 juin 2009, que passé ce délai, la vente sera réputée ferme et définitive, que les acquéreurs ne pourront plus se prévaloir de la non-obtention d'un emprunt et qu'ils seront tenus de respecter les obligations qu'ils ont contractées par le présent acte, que l'acte rappelle en outre que la condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur ; Attendu que la société GESTION PLUS, désignée comme séquestre des fonds versées à titre de dépôt de garantie, a reçu une attestation établie le 16 juin 2009 par la société BNP PARIBAS qui déclare être disposée à consentir à la SCI FRANCE PATRIMOINE EVOLUTION un prêt immobilier de 95 000 euros destiné à financer l'acquisition d'un appartement à usage d'habitation sis à [Adresse 8] ; que même si les époux [O] n'ont pas été informés de l'octroi de ce prêt dans le délai de 45 jours fixé par la promesse de vente ainsi qu'ils le prétendent, il n'en résulte pas pour autant que le compromis de vente est caduc ; que selon le contrat à défaut de justificatif au plus tard pour le 25 juin 2009 la vente est réputée ferme et définitive, Attendu que la condition suspensive étant stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur seule la société FRANCE PATRIMOINE EVOLUTION aurait été fondée à invoquer le fait que le prêt a été accordé pour une somme inférieure à celle prévue dans le compromis ; que de même il importe peu que l'attestation de la banque fasse état de conditions relatives à la fourniture d'une caution et à l'adhésion à un contrat d'assurance; que ces conditions ont vraisemblablement été réalisées puisque la SCI FRANCE PATRIMOINE EVOLUTION s'est présentée le 11 septembre 2009 au rendez-vous fixé par le notaire pour la réitération de la vente par acte authentique, ainsi que le montre le constat dressé à cette date par Maître [D], huissier de justice à Maubeuge ; qu'en toute hypothèse à supposer qu'une difficulté à ce titre ait fait échec à l'octroi du prêt, seule la SCI FRANCE PATRIMOINE EVOLUTION, bénéficiaire de la condition suspensive, aurait pu l'invoquer ; Attendu qu'il s'ensuit que les époux [O] étaient mal fondés à se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive d'octroi du prêt pour refuser de régulariser la vente qui était 'effectivement conclue' dans un acte contenant l'engagement des parties ; que conformément à la clause figurant à la page 4 de la promesse de vente ils sont donc redevables envers la société GESTION VALUE, à titre de dommages-intérêts, d'une indemnité forfaitaire d'un montant égal aux honoraires stipulés, soit la somme de 6 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2010, date de la mise en demeure ; que le jugement qui a débouté la société GESTION VALUE de cette demande sera infirmé ; 2°) sur l'appel incident et la demande incidente Attendu que la société GESTION VALUE n'a commis aucune faute en engageant la présente procédure puisqu'elle triomphe en ses prétentions ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les époux [O] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Attendu que devant la Cour les époux [O] demandent également des dommages-intérêts pour manquement de l'agent immobilier à son devoir de conseil; qu'ils reprochent à la société GESTION VALUE soit d'avoir surévalué le prix de l'immeuble dans le mandat signé le 30 avril 2008, soit de les avoir incités à signer, le 11 mai 2009, une promesse de vente pour un prix très éloigné de celui du marché ; que la société GESTION VALUE réplique que le prix de l'immeuble a été fixé en fonction de l'état du marché immobilier lors de la signature du mandat et que ce marché s'est ensuite fortement dégradé après la crise financière de l'été 2008 ; qu'elle ajoute que les époux [O] se sont bien gardés de révéler à quel prix ils ont vendu leur immeuble ; Attend que les époux [O] ne produisent aucun élément de preuve à l'appui de leur demande de dommages-intérêts ; que la preuve d'une faute de l'agent immobilier ne saurait résulter du seul fait que l'immeuble n'a pas pu être vendu au prix initialement fixé et que ce prix a dû être réduit pour trouver acquéreur un an après ; que leur demande de dommages-intérêts pour manquement au devoir de conseil doit être rejetée ; * * * Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société GESTION VALUE les frais irrépétibles qu'elle a dû exposer en la cause ; que les époux [O] seront condamnés à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé la condamnation de la société GESTION VALUE en vertu des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; Attendu que la SCI GESTION VALUE demande à la Cour d'inclure dans les dépens le coût de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire et définitive autorisée par le juge de l'exécution ; qu'aucun justificatif n'étant produit cette demande sera rejetée ; PAR CES MOTIFS : La Cour statuant contradictoirement, Infirme le jugement en ses dispositions contraires au présent arrêt et statuant à nouveau, Condamne solidairement Monsieur [T] [O] et Madame [I] [U] épouse [O] à verser à la SARL GESTION VALUE la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2010, Confirme le jugement en ce qu'il a débouté les époux [O] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, Y ajoutant, les déboute également de leur demande de dommages-intérêts pour manquement de la société GESTION VALUE à son devoir de conseil, Les déboute de leur demande sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Les condamne aux dépens de première instance et d'appel, Dit n'y avoir lieu d'y inclure le coût de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire et définitive, Autorise, si ils en ont fait l'avance sans en avoir reçu provision, la SCP LEVASSEUR CASTILLE LEVASSEUR, avoués au titre des actes accomplis antérieurement au 1er janvier 2012 et Maître [X] de la SCP LEMMENS HOUSSIERE, avocat, au titre des actes accomplis à compter du 1er janvier 2012, à recouvrer les dépens d'appel conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Condamne Monsieur et Madame [O] à verser à la SARL GESTION VALUE une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier,Le Président, Delphine VERHAEGHE.Evelyne MERFELD.