Tribunal judiciaire, 18 avril 2024. 23/03564

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 18 Avril 2024 GROSSE : Le 27 juin 2024 à Me Marine ELKAIM Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ..................................................... N° RG 23/03564 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3O3S PARTIES : DEMANDEURS Monsieur [S] [D] venant aux droits de Mme [N] [D] né le 18 Octobre 1944 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Marine ELKAIM, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [U] [D] venant aux droits de Mme [N] [D] née le 19 Septembre 1947 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Marine ELKAIM, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [B] [J] venant aux droits de Mme [N] [D], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Marine ELKAIM, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Monsieur [P] [W] né le 15 Septembre 1966 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1] non comparant Madame [L] [G] épouse [W], demeurant [Adresse 1] non comparante EXPOSE DU LITIGE Monsieur [H] [D] est décédé le 12 janvier 2000, laissant pour lui succéder son conjoint (Madame [N] [D]) et ses trois enfants (Monsieur [S] [D], Madame [U] [D] et Madame [C] [D]). Madame [N] [D] est décédée le 6 février 2006, laissant ses trois enfants à sa succession. Un bail a été signé le 1er mai 2017 entre « la succession de Madame [N] [Y]/[D] » et Monsieur [P] [W], relatif à un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 850 euros outre 15 euros de provision pour charges. Aux termes d’un jugement du tribunal judiciaire de Toulon, en date du 20 mai 2021, les lots 4, 7 et 9 situés au [Adresse 1], ont été attribués à Monsieur [S] [D], un notaire ayant été par ailleurs désigné pour procéder aux opérations de succession relatives à Monsieur [H] [D]. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [D], Madame [U] [D] et Madame [B] [J] ont fait signifier à Monsieur [P] [W] et Madame [L] [W] un commandement de payer le 28 mars 2022. Par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de leurs moyens et prétentions Monsieur [S] [D], Madame [U] [D] et Madame [B] [J] (fille de Madame [C] [D], décédée avant le 20 mai 2021) ont fait assigner Monsieur [P] [W] et Madame [L] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 24 août 2023, aux fins de : constater la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,les condamner solidairement au paiement de :◦ la somme provisionnelle de 19 213,14 euros avec les intérêts de retard à compter de la décision, au titre de l'arriéré locatif,◦d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux,◦la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l'instance, comprenant les coûts du commandement de payer et de l’assignation. L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 30 novembre 2023. Par ordonnance du 25 janvier 2024, le Juge a prononcé la réouverture des débats à l’audience du 18 avril 2024, en vue de recueillir les observations des parties sur l’absence de production de décompte. A cette audience, Monsieur [S] [D], Madame [U] [D] et Madame [B] [J], représentés par leur Conseil, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens. Ils demandent en dernier lieu de : prononcer la résiliation judiciaire du bail du fait des manquements graves par le locataire à ses obligations contractuelles,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [P] [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef,condamner Monsieur [P] [W] au paiement de :◦ la somme provisionnelle de 22 198 euros au titre de l'arriéré locatif, ◦la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l'instance, en ce compris les coûts nécessités pour l’exécution forcée de la décision. Monsieur [P] [W] et Madame [L] [W] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés, bien que régulièrement cités par acte remis à personne. L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024. Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, MOTIFS DE LA DECISION En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu l'article 1353 du code civil, Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée. Sur la recevabilité Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, Monsieur [S] [D], Madame [U] [D] et Madame [B] [J] produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 16 mai 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 24 août 2023. Leur action est donc déclarée recevable à cet égard. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences Vu les articles 2, 1103, 1104, 1240, 1728 et 1741 du code civil, Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus, Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés, En l’espèce, les demandeurs sollicitaient initialement la constatation de la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, invoquant la signification d’un commandement de payer à Monsieur [P] [W] et Madame [L] [W] le 28 mars 2022. Dans leurs dernières écritures, ils demandent désormais uniquement de prononcer la résiliation judiciaire du bail du fait des manquements graves par Monsieur [P] [W] à ses obligations contractuelles. Or, le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut que constater la résiliation d'un bail par l'effet de la clause résolutoire, sans pouvoir en prononcer la résiliation judiciaire dès lors qu’une telle demande implique une appréciation de la gravité des faits invoqués par le bailleur, donnant matière à débat au fond. En toute hypothèse, s’il n’est pas contesté que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées, force est de constater, d’une part, l’absence de clause résolutoire dans l’exemplaire du bail liant les parties, et d’autre part, l’absence de preuve de la qualité de locataire ou d’épouse de Madame [L] [W], contre laquelle Monsieur [S] [D], Madame [U] [D] et Madame [B] [J] ne formulent plus aucune demande aux termes de leurs conclusions visées à l’audience du 18 avril 2024. Dès lors, il n'y a lieu à référé sur la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail et les demandes subséquentes – qui ne comprennent pas le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle –, lesquelles se heurtent à l'existence de contestations sérieuses. Il convient de renvoyer Monsieur [S] [D], Madame [U] [D] et Madame [B] [J] à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ces points, un tel renvoi n’ayant pas été sollicité en vertu de l’article 837 du code de procédure civile. Sur le paiement de sommes à titre provisionnel Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, Vu l’article 1728 du code civil, Au-delà de l’ancienneté de la dette invoquée, la créance réclamée par Monsieur [S] [D], Madame [U] [D] et Madame [B] [J] est contestable à la lecture du décompte produit à l’audience du 18 avril 2024. En effet, le contrat de bail communiqué fait état d’un loyer initial mensuel de 850 euros, outre 15 euros de provision pour charges. Ces montants ne sont aucunement repris dans le décompte actualisé, lequel vise des sommes non justifiées. De même, aucun calcul à partir des montants figurant sur ce décompte ne permet d’aboutir aux sommes demandées, tant aux termes de l’assignation que des dernières écritures de Monsieur [S] [D], Madame [U] [D] et Madame [B] [J]. Des comptes sont donc à faire entre les parties qui méritent un débat de fond, le juge des référés n’étant juge que de l'évident et de l'incontestable. Monsieur [S] [D], Madame [U] [D] et Madame [B] [J] seront ainsi renvoyés, également sur ce point, à mieux se pourvoir devant le juge du fond. Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile Monsieur [S] [D], Madame [U] [D] et Madame [B] [J], qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l'instance de référé. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe : DECLARONS l’action de Monsieur [S] [D], Madame [U] [D] et Madame [B] [J] recevable ; DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par Monsieur [S] [D], Madame [U] [D] et Madame [B] [J] ; RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ; DISONS n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [S] [D], Madame [U] [D] et Madame [B] [J] aux entiers dépens de l'instance ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire. Le Greffier, Le Juge,