Cour de cassation, 12 juillet 2018. 14-20.113

CIV.3 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 juillet 2018 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10406 F Pourvoi n° B 14-20.113 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Les Saveurs de l'Orient, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , En présence de : 1°/ M. Vincent X..., agissant en qualité de mandataire judiciaire de la société Les Saveurs de l'Orient, domicilié [...] , 2°/ M. Olivier Y..., agissant en qualité d'administrateur judiciaire de la société Les Saveurs de l'Orient, domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 15 avril 2014 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre, section D), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. Gilbert Z..., 2°/ à Mme Gilberte A..., épouse Z..., tous deux domiciliés [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 12 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me C..., avocat de la société Les Saveurs de l'Orient et de MM. X... et Y..., ès qualités, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de M. et Mme Z... ; Sur le rapport de Mme B..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Les Saveurs de l'Orient et MM. X... et Y..., ès qualités aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Saveurs de l'Orient et de MM. X... et Y..., ès qualités ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Z... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me C..., avocat aux Conseils, pour la société Les Saveurs de l'Orient et MM. X... et Y..., ès qualités. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit y avoir lieu à déplafonnement et dit que le loyer des locaux commerciaux loués par la société Les Saveurs de l'Orient s'élève à la somme de 15.048 euros par an, due à compter de la date de renouvellement du bail fixée au 20 janvier 2009, et d'AVOIR condamné en tant que de besoin la société Les Saveurs de l'Orient à régler aux époux Z... le différentiel de loyers entre celui-ci et l'ancien depuis ladite date ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, s'agissant des caractéristiques du local considéré, le bail précise quant à la consistance des lieux qu'il s'agit d'un local commercial au rez-de-chaussée avec cour et cave en sous-sol ; que le preneur reconnaît avoir transformé cette petite cour en salle couverte et aménagée en l'ayant « sommairement convertie » ; que selon le rapport de l'expert, il s'agit de la pièce en fond à usage de réserve/33m² ; que le rapport se borne à indiquer en page 15 que la surface couverte correspondante est prise en considération dans notre proposition de valeur locative en omettant de préciser l'impact de cette modification - notable ou dérisoire ; qu'or le bailleur démontre bien qu'en créant cette réserve couverte, le preneur libère d'autant la salle où il accueille les clients, car il n'a pu à y stocker et qu'en conséquence, ce sont 33 m² que le preneur a gagnés en capacité d'accueil, ce qui n'a rien de dérisoire ; que la transformation de cette courette en réserve couverte constitue bien une modification notable des caractéristiques du local en ce qu'elle augmente la surface utile au commerce ; que par ailleurs, le preneur reconnaît avoir obtenu de la mairie, en cours du bail, l'autorisation d'installer sa terrasse, par suppression de deux emplacements d'automobile ; qu'alors que l'adjonction d'une terrasse sur le domaine public peut constituer par son importance une modification notable des caractéristiques du local, l'expert ne précise pas en quoi cette modification ne serait pas notable ; qu'or le preneur ne nie pas qu'il s'agisse d'un facteur d'apport de clientèle au cours du bail expiré ; que, s'agissant de la détermination de la valeur locative, la surface pondérée retenue par l'expert de 110 m² n'est nullement discutée par les parties, de sorte qu'elle sert utilement au calcul de la valeur locative ; qu'en retenant six éléments de comparaison pertinents en raison de leur proximité, l'expert a calculé la valeur locative moyenne du m² à partir de ces six baux, afin d'appliquer ensuite cette valeur de 11,40 m² au local dont s'agit dans sa proposition en page 34 du rapport ; que c'est à tort que le preneur se réfère au seul prix de 5,77 euros/m² du loyer d'un commerce voisin, au motif que la comparaison avec les commerces des rues adjacentes ne serait pas pertinente ; qu'au contraire, la méthode de comparaison avec les prix pratiqués dans le voisinage nécessite plusieurs éléments de comparaison afin d'établir une moyenne, laquelle se rapproche nécessairement davantage du prix du marché locatif ; et AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'extension de la destination du bail constitue une modification notable des facteurs de commercialité ; qu'il importe peu que la société Les Saveurs de l'Orient n'ait pas utilisé cette extension ; que les époux Z... D... produisent des photographies montrant des clients installés sur la terrasse ; que la société Les Saveurs de l'Orient indique que devant la porte de l'établissement a été installé, par les services de la ville, des poubelles enterrées qui occasionnent de graves nuisances et ne sauraient améliorer la situation de commercialité du local lui-même ; qu'il a été tenté auprès des services de la commune d'obtenir sans succès le déplacement de ces poubelles, qui constituent un réel handicap au développement de l'exploitation ; que la présence d'une éventuelle terrasse, ou ce qui peut en réalité en rester, n'est aucunement une amélioration ; que par courrier du 29 août 2011, la communauté d'agglomération de Montpellier confirme, certes, qu'il ne lui est pas possible d'accéder à sa demande de retirer la colonne enterrée destinée à recevoir les déchets ménagers résiduels positionnée sur le trottoir devant cette adresse ; qu'en effet, l'ensemble du Cours Gambetta a fait l'objet d'une étude dans le but de transformer les points de regroupement de conteneurs en colonnes enterrées dans un souci d'intérêt général et d'amélioration du cadre de vie dans ce quartier ; qu'il ne s'agit, toutefois, pas de démontrer l'existence d'une amélioration ; qu'il n'est, ainsi, pas sérieusement contesté que l'autorisation d'installer cette terrasse constitue une modification notable ; 1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties telles que circonscrites dans leurs écritures ; que dans ses conclusions d'appel, la société Les Saveurs de l'Orient avait expressément contesté l'amélioration de la commercialité alléguée, résultant de la création d'une terrasse, en raison de l'installation, par les services municipaux, juste devant la porte de l'établissement, de poubelles enterrées, ôtant toute possibilité d'exploitation de cette éventuelle terrasse, en se prévalant des conclusions de l'expert judiciaire n'ayant pas retenu le caractère notable de cette modification ; qu'en affirmant que la société Les Saveurs de l'Orient n'aurait pas contesté que la création de ladite terrasse constituait un facteur d'apport de clientèle, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le déplafonnement d'un loyer commercial ne se justifie qu'en cas de modification notable caractérisée de l'un des facteurs de commercialité, tel que les caractéristiques du local loué ; qu'en affirmant que l'adjonction d'une terrasse pouvait sérieusement constituer une modification notable des caractéristiques du local, tout en soulignant que l'expert judiciaire ne se serait pas prononcé précisément sur ledit caractère notable, la cour d'appel qui s'est ainsi prononcée par un motif dubitatif et d'ordre général sur la possibilité que l'adjonction d'une terrasse puisse en principe constituer une modification notable, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE s'agissant de la détermination de la valeur locative, la société Les Saveurs de l'Orient s'était prévalue des erreurs commises par l'expert judiciaire dans son analyse des éléments de comparaison au regard des commerces des rues adjacentes et des prix pratiqués dans le voisinage, notamment au niveau de la comparaison des surfaces commerciales ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties telles que circonscrites dans leurs écritures ; que dans ses conclusions d'appel, la société Les Saveurs de l'Orient avait fait valoir l'état insalubre des caves en raison d'infiltrations, ce qui les rendait inutilisables, sollicitant en conséquence que leur superficie soit retranchée de la surface pondérée et un abattement pour la détermination de la valeur locative ; qu'en affirmant que la société Les Saveurs de l'Orient n'aurait pas contesté la surface pondérée de 110 m² retenue par l'expert judiciaire, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ; 5°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la société Les Saveurs de l'Orient s'était régulièrement prévalue de l'implantation par les services municipaux de poubelles enterrées devant son local commercial sur la terrasse extérieure et constitutives d'un réel handicap au développement de l'exploitation, pour voir minorer le montant de la valeur locative ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent de nature à justifier la minoration du montant de la valeur locative à déterminer, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.