Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/57123 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6BR5
AS M N° : 6
Assignation du :
16 Octobre 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 20 février 2025
par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE
Société FOURCADE-LG
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #K0055
DEFENDERESSE
S.A.R.L. CABINET PETIT COMMISSARIATS ET EXPERTISES - C.P.C.E
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Mélanie LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS - #E468
DÉBATS
A l’audience du 23 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Suivant acte sous seing privé du 24 avril 1979, M. [Y] [D], aux droits duquel est venue Mme [W], veuve [D], aux droits de laquelle vient désormais la société FOURCADE-LG, a donné à bail commercial à la société CABINET PETIT COMMISSARIATS ET EXPERTISES " CPCE " (ci-après " la société CPCE "), un local au rez-de-chaussée situé " à droite de la porte d'entrée " (lot n°33) dans immeuble sis [Adresse 1] "comprenant deux pièces cuisine dégagement W.C. Cave ", pour une durée de neuf ans.
Par un autre acte sous seing privé signé le même jour, M. [Y] [D], aux droits duquel est venue Mme [W] veuve [D] et vient désormais la société FOURCADE-LG, a également donné à bail commercial à la société CPCE, un local au rez-de-chaussée situé cette fois-ci " à gauche de la porte d'entrée " (lot n°32) du même immeuble, et une " cave sous la boutique à laquelle on accède par un escalier intérieur ", pour une durée de neuf ans.
Ces deux baux ont été renouvelés successivement.
Par exploit du 28 décembre 2023, la société CPCE a délivré à la bailleresse un congé pour le 30 juin 2024, concernant le local situé au rez-de-chaussée à droite de l'immeuble situé [Adresse 1].
Le bail commercial consenti sur le lot n°33 a ainsi été résilié et le local restitué.
Se prévalant de ce qu'à la suite de la résiliation du bail consenti sur le lot n°33, la société CPCE a restitué la " petite cave ", en lieu et place de la " grande cave ", pourtant affectée à ce local et que celle-ci a fait procéder à des travaux sans autorisation dans les caves, la société FOURCADE-LG lui a, par exploit du 13 septembre 2024, fait délivrer une sommation d'avoir à restituer la grande cave et de faire réaliser des travaux de remise en état afin de supprimer le monte-charge installé dans " la cave " et " clôturer l'accès entre le local de gauche et la petite cave ".
Faisant valoir que la société CPCE a refusé de se conformer à ces demandes, la société FOURCADE-LG l'a, par exploit du 16 octobre 2024, fait citer devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile :
- Enjoindre la société CPCE à restituer la grande cave attachée au local de droite restitué à la suite du congé du 28 décembre 2023, vide de tout occupant et de meubles, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance de référé à venir jusqu'à restitution de la grande cave ;
- Enjoindre la société CPCE à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux de remise en état du local de gauche et de la petite cave suivants :
∙ Clôturer l'accès entre le local commercial de gauche et la petite cave,
∙ Retirer le monte-charge installé dans la petite cave ;
- Ordonner que ces travaux soient réalisés sous la surveillance de l'architecte de la société FOURCADE-LG, dans un délai d'un mois à compter de l'ordonnance de référé à venir ;
- Ordonner à la société CPCE de justifier de la bonne exécution des travaux à la société FOURCADE-LG dès la fin de leur réalisation ;
- Assortir l'injonction de réaliser les travaux de remise en état d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance jusqu'à la fin de la réalisation des travaux ;
- Condamner la société CPCE à payer à la société FOURCADE-LG une somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société CPCE aux entiers dépens, y compris le coût de la sommation du 13 septembre 2024.
A l'audience du 23 janvier 2025, la société FOURCADE-LG, représentée, a sollicité le bénéfice de son assignation.
Par écritures déposées et oralement soutenues, la société CPCE, par l'intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de :
- Débouter la société FOURCADE-LG de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamner la société FOURCADE-LG à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société FOURCADE-LG au paiement des entiers dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés par Maître Mélanie Léone-Crozat dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement ainsi qu'aux notes d'audience, sur le fondement des dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 20 février 2025, date de la présente ordonnance.
MOTIFS
Sur les demandes principales
Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'existence d'une contestation sérieuse est indifférente à l'application de ces dernières dispositions.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d'un droit.
Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.
Sur la demande de restitution de la " grande cave "
La demanderesse soutient qu'à la suite de la résiliation du bail portant sur le local de droite, la société CPCE a restitué la petite cave en lieu et place de la grande cave, alors même que lors d'une procédure en fixation du loyer du local, le juge des loyers a considéré que la grande cave était attachée au local de droite et que la petite cave était affectée au local de gauche, ce qui n'a jamais été contesté par la société CPCE. Elle indique que contrairement à ce qu'allègue la défenderesse, les mentions du bail et des renouvellements ne permettent pas d'établir que la grande cave est attachée au local de gauche, puisque les deux caves sont situées sous la même boutique et sont accessibles par un escalier intérieur situé dans les parties communes.
En réplique, la société CPCE estime que la demande de restitution de la grande cave formulée par la bailleresse n'est pas justifiée, les mentions contenues dans les deux baux précisant que la cave affectée au lot n°32 (local de gauche) est reliée au local par un escalier intérieur, tandis que la cave affectée au lot n°33 (local de droite) ne bénéficie d'aucun accès indépendant depuis ce local. Elle souligne que les vestiges de l'ancien escalier interne reliant le lot n°32 à la grande cave sont encore visibles sur le sol, le mur et le plafond et qu'une trappe est encore existante. Elle précise qu'aucun escalier de ce type ne se trouve dans la petite cave.
Il résulte des pièces versées que le contrat de bail du 24 avril 1979 portant sur le lot n°33 décrit les locaux de la manière suivante : " une boutique à droite de la porte d'entrée de l'immeuble comprenant : deux pièces, cuisine, dégagement W-C, cave ".
Par ailleurs, le contrat de bail du 24 avril 1979 relatif au lot n°32 précise quant à lui que les locaux situés à gauche de l'immeuble sont constitués d'une " (…) Boutique, [et d'une] cave sous la boutique à laquelle on accède par un escalier intérieur ", tout comme l'acte de renouvellement de bail du 8 décembre 1997 qui indique qu'une cave " sous la boutique à laquelle on accède par un escalier " est affectée à ce lot.
Il résulte du plan de sécurité incendie de l'immeuble du [Adresse 1] produit par la défenderesse que les deux caves objet du présent litige se situent dans le sous-sol, sous le local commercial de gauche, à droite de l'escalier d'accès, la " petite cave " se trouvant au fond du couloir sur la gauche et la " grande cave " au fond du couloir sur la droite.
Il est constant et au demeurant non contesté par les parties que la société CPCE a restitué à la bailleresse le local de droite et la " petite cave ".
Le constat de commissaire de justice dressé le 16 janvier 2025 relève que la grande cave située dans le couloir de droite en fond gauche du sous-sol est située sous les locaux du rez-de-chaussée à gauche de l'immeuble, que cette cave communique avec le local commercial de gauche par une trappe et qu'elle " abrite les vestiges au sol et aux murs des fixations d'un ancien escalier vers le rez-de-chaussée, ayant été déposé ". Les photographies jointes démontrent en effet qu'une construction antérieurement intégrée dans le mur et fixée au sol sous une trappe a été déposée.
Ainsi, si la bailleresse allègue que la grande cave est affectée au lot n°33 (local de droite), il existe un doute sérieux sur son affectation, le contrat de bail relatif au lot n°32 indiquant au contraire qu'une cave accessible par un escalier interne au local de gauche lui est affectée et la description d'un tel escalier pourrait correspondre aux vestiges relevés sur le mur et le sol dans la grande cave par le commissaire de justice le 16 janvier 2025. La requérante ne verse par ailleurs aucun élément qui démontrerait qu'un escalier interne existerait au sein de la petite cave.
En outre, si la requérante indique que par jugement du 20 octobre 2023, le juge des loyers a considéré que la " grande cave " était affectée au local de droite et la " petite cave " au local de gauche, il doit être relevé que cette question n'était pas un élément de débat sur lequel les parties s'opposaient et qui devait être tranché par le juge des loyers, de sorte que cet élément ne suffit pas à démontrer, avec l'évidence requise en référé, que la " grande cave " est affectée au local situé à droite de l'immeuble.
Dans ces circonstances, la société FOURCADE-LG ne démontre pas, avec l'évidence requise en référé, que la grande cave est affectée au lot n°33 (local de droite), que la société CPCE occupe cette cave sans droit, ni titre et qu'il existe par conséquent un trouble manifestement illicite en résultant.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.
Sur la demande de de faire réaliser des travaux de remise en état
La requérante expose que la société CPCE a aménagé un accès direct entre le local commercial de gauche et la petite cave et a installé un monte-charge, sans obtenir son autorisation préalable. Elle explique qu'il n'existait, à l'origine, aucun aménagement de la sorte dans la cave.
La défenderesse considère que la société FOURCADE-LG ne justifie pas de la réalité des travaux qui auraient été réalisés dans les caves, de sorte que sa responsabilité ne peut être retenue.
En l'espèce, la requérante qui se contente d'invoquer que des travaux d'aménagement d'un accès entre le local de gauche et la petite cave et la pose d'un monte-charge ont été réalisés par la société CPCE sans autorisation, n'explique pas précisément la teneur et l'exacte localisation des travaux qui auraient été réalisés par le preneur.
Il résulte par ailleurs de l'état des lieux de sortie du 2 juillet 2024, qu'aucune réserve n'a été formulée par la bailleresse à propos de la " petite cave " restituée par la société CPCE et qu'il n'y est fait aucune mention de l'existence d'un monte-charge et/ou d'une trappe donnant un accès direct aux locaux.
En outre, il doit être relevé qu'aucun élément probant tel qu'un procès-verbal de constat de commissaire de justice postérieur à la restitution de la " petite cave " n'est produit.
Rien ne permet donc d'identifier, avec l'évidence requise, la réalité, l'emplacement et la consistance des travaux allégués.
Ainsi, la société FOURCADE-LG échoue à caractériser avec l'évidence requise l'existence d'un trouble manifestement illicite imputable à la société CPCE, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur une telle demande.
Sur les demandes accessoires
L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société FOURCADE-LG, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de l'avocat du défendeur en application de l'article 699 du code de procédure civile.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société FOURCADE-LG ne permet d'écarter la demande de la société CPCE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 500 euros.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de restitution de la grande cave formée par la société FOURCADE-LG ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société FOURCADE-LG enjoignant à la défenderesse de faire des travaux de remise en état ;
Rejetons toutes les demandes plus amples ou contraires ;
Condamnons la société FOURCADE-LG à payer à la société Cabinet Petit Commissariats et expertises la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société FOURCADE-LG aux entiers dépens ;
Disons que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Me Mélanie LEONE-CROZAT ;
Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Fait à Paris le 20 février 2025
Le Greffier, Le Président,
Anne-Sophie MOREL Fanny LAINÉ
