Cour d'appel, 16 mai 2023. 21/00599

IRS/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 16 Mai 2023 N° RG 21/00599 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GU32 Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 19 Février 2021 Appelants M. [V] [Z] né le 08 Septembre 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] Mme [G] [I] épouse [Z] née le 15 Juillet 1981 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5] Représentés par la SELARL CORDEL BETEMPS, avocats au barreau d'ALBERTVILLE Intimés S.C.I. ALPAGES, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par Me Valérie FALCOZ, avocat au barreau de CHAMBERY Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, FONCIA ALPES DAUPHINE, dont le siège social est situé [Adresse 9] Représenté par Me Philippe MURAT, avocat au barreau d'ALBERTVILLE -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 30 Janvier 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 février 2023 Date de mise à disposition : 16 mai 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et Procédure L'ensemble immobilier dénommé «'[Adresse 6]'» situé dans la station des [2] 1800 sur la commune de [Localité 3] est composé de six corps de bâtiments. La SCI Alpages (ci-après la SCI) a acquis le 19 juillet 1999 un appartement situé au niveau 0 (correspondant au deuxième étage de la façade concernée par le litige) du bâtiment dénommé «'[Adresse 4]'» à savoir le lot 429 de l'état descriptif de division. Les époux [Z] ont, quant à eux, fait l'acquisition, le 26 février 2016, d'un appartement portant le numéro 2 bis (lot n°482) dans ce même bâtiment, situé au niveau -2, soit au rez de jardin, appartement dont les trois ouvertures situées sur la façade ouest de l'immeuble sont des fenestrons de 60 cm x 60 cm. Le 12 mars 2018 s'est tenue une assemblée générale au cours de laquelle a été votée la résolution n° 18 relative à une autorisation donnée aux époux [Z] de réaliser des travaux de création d'une porte fenêtre coulissante de 210 x 230 cm en remplacement du fenestron central de 60 x 60 cm. Par acte en date du 22 juin 2018, la SCI a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] devant le tribunal de grande instance d'Albertville aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, annuler la résolution n° 18 du procès-verbal d'assemblée générale du 12 mars 2018. Par conclusions en date du 6 novembre 2018, les époux [Z] sont intervenus volontairement à la procédure. Par jugement rendu le'19 février 2021, assorti de l'exécution provisoire, le'tribunal judiciaire d'Albertville a : - déclaré recevable la demande tendant à l'annulation de la résolution n° 18 du procès verbal d'assemblée générale du 12 mars 2018 de l'immeuble en copropriété dénommé «'[Adresse 6]'», sis dans la station des [2] 1800 sur la commune de [Localité 3]'; - annulé la résolution n° 18 du procès-verbal d'assemblée générale du 12 mars 2018'; - condamné M. [V] [Z] et Mme [G] [Z] à payer à la société Alpages la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble «'[Adresse 6]'»'; - rejeté le surplus des demandes'; - condamné M. [V] [Z] et Mme [G] [Z] aux entiers dépens, distraits au profit de Me Falcoz en application de l'article 699 du code de procédure civile. Par déclaration au greffe en date du 16 mars 2021,'M. [V] [Z] et Mme [G] [I] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures en date du'5 janvier 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [V] [Z] et Mme [G] [Z] sollicitent l'infirmation du jugement déféré et demandent à la cour de': - réformer le jugement rendu en toutes ses dispositions'; Statuant à nouveau, - juger que l'autorisation donnée à M. et Mme [V] [Z] de créer une porte- fenêtre relève de la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965'; - juger que le second vote à la seule majorité de l'article 24 est conforme aux dispositions de l'article 25-1 dès lors que le premier vote a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, à savoir 37 951 sur 101 685 tantièmes'; - juger que les travaux projetés par les époux [Z] ne sont pas contraires à la destination de l'immeuble et respectent tout au contraire l'harmonie, l'esthétique, l'aspect architectural de l'immeuble en copropriété [Adresse 6] et ce sans modification de jouissance de parties communes'; En conséquence, - rejeter la demande de la SCI tendant à la nullité de la résolution n° 18 de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 6] du 12 mars 2018'; - condamner la SCI à payer à M. et Mme [V] [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'; - condamner la même aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d'huissier du 4 mars 2021, avec distraction au profit de Me Cordel, avocat associé à la selarl Cordel Bétemps, au titre des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile'; - juger que la société Alpages ne sera pas dispensée de sa quote-part des dépenses de la copropriété subséquentes à la décision qui sera rendue. Par dernières écritures en date du 8 septembre 2021 régulièrement notifiées par voie de communication électronique et auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la société Alpages sollicite de la cour de': - confirmer le jugement du 19 février 2021 en toutes ses dispositions'; Y ajoutant, - débouter les époux [Z] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de leurs demandes'; - condamner les époux [Z], ou qui mieux le devra, à payer à la société Alpages la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'; - condamner les mêmes aux entiers dépens avec application au profit de Me Falcoz, avocat, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile'; - pour le cas où le syndicat des copropriétaires serait condamné à payer une indemnité à la société Alpages ou des dépens, dire et juger que la société Alpages serait dispensée de sa quote-part des dépenses de la copropriété subséquentes à la décision qui sera rendue. Par dernières écritures en date du 3 septembre 2021 régulièrement notifiées par voie de communication électronique et auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] sollicite de la cour de': - réformer le jugement du 19 février 2021 en ce qu'il a': - annulé la résolution n° 18 du procès verbal d'assemblée générale du 12 mars 2018'; - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6]'; - statuer ce que de droit pour le surplus des chefs de jugement qui ne concernent pas le syndicat des copropriétaires'; Statuant à nouveau, - rejeter l'intégralité des demandes formées par la SCI'; - condamner la société SCI à payer aux syndicat des copropriétaires [Adresse 6] une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile'; - s'entendre condamner la même aux entiers dépens distraits au profit de Me Murat, avocat'; - dire et juger que la SCI ne sera pas dispensée de sa quote-part des dépenses de la copropriété subséquentes à la décision qui sera rendue. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 30 janvier 2023 clôture l'instruction de la procédure.' Motifs et décision Selon l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 : «'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.'» L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.» Il résulte de ces textes que les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ne peuvent être autorisés que dans la mesure où ils sont conformes à sa destination. A défaut d'une telle conformité la décision d'autorisation exigerait l'unanimité. S'agissant de la destination de l'immeuble, cette dernière ne fait l'objet d'aucune définition légale ou réglementaire. Elle est souverainement appréciée par les juges du fond par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l'immeuble, le juge, saisi de conclusions en ce sens, étant tenu de se référer à l'ensemble de ces éléments, et non pas seulement au règlement de copropriété (3e Civ., 9 juin 2010, pourvoi n° 09-14.206). L'harmonie de l'immeuble ou son esthétique font partie de la destination de l'immeuble (3ème Civ 21 mai 2008 n° 07-12.703) et si la façade a une certaine harmonie, des travaux ne respectant pas cette harmonie, porteraient atteinte à la destination de l'immeuble. Il en est de même lorsque ces travaux entraînent pour les autres copropriétaires des modifications de jouissance des parties communes. Par conséquent, pour être valablement autorisés, il faut que les travaux satisfassent aux conditions suivantes : - être compatibles avec les caractéristiques de l'immeuble, son standing et son affectation, tels qu'ils résultent notamment du règlement de copropriété ; - être conformes à l'harmonie et l'esthétique de l'immeuble qui en constituent son aspect au sens de l'article 25 ; - respecter les droits fondamentaux des autres copropriétaires tant sur les parties communes que sur les parties privatives de leurs lots tels que ces droits résultent de la loi et du règlement de copropriété. Sur les démarches des époux [Z] Dès avant l'acquisition de leur appartement en date du 26 février 2016, alors que le compromis de vente était en cours de régularisation, les époux [Z] avaient fait part de leur souhait de remplacer la fenêtre centrale par une «'une porte-fenêtre et la création d'un balcon/terrasse pour des raisons de luminosité et d'agrément'». En vue de l'assemblée générale du 7 mars 2016, ils ont adressé un courrier du 7 décembre 2015 pour présenter leur projet de travaux en adressant une vue de la façade, avant et après travaux, précisant que les travaux seraient effectués par une entreprise de professionnels, qu'une étude béton serait réalisée par une entreprise spécialisée et ils demandaient que cette demande d'autorisation figure à l'ordre du jour de l'assemblée prévue ce jour là. Leur projet qui a été rejeté consistait en la création d'une porte fenêtre en lieu et place du fenestron central et d'un balcon terrasse avec un garde corps en bois. Le deuxième projet présenté lors de l'assemblée du 6 mars 2017 qui a également été rejeté portait sur «'le remplacement d'une fenêtre centrale existante par la création d'une porte fenêtre à baies coulissantes en façade et d'un grand balcon 5,30 ml en façade'». Il était joint une étude de faisabilité du bureau d'études ETBA indiquant que la création de l'ouverture était possible, nécessitait le renforcement par deux poutrelles UPN et que les travaux devaient être effectués par une entreprise qualifiée et agréée sur la base de l'étude réalisée par ce cabinet. La résolution votée lors de l'assemblée du 12 mars 2018 portait sur le remplacement d'une fenêtre centrale existante par la création d'une porte fenêtre en bois à baies coulissantes en façade d'une dimension identique à celles existantes. Il était précisé par les époux [Z] qu'ils abandonnaient la terrasse afin de s'affranchir de toute appropriation du terrain sur la copropriété. Sur l'existence de modifications antérieures des fenêtres autorisées par la copropriété Il résulte des plans du permis de construire initial accordé le 17 avril 2018, qu'à l'origine le niveau -2 du bâtiment la Bergerie était prévu pour être enterré et constitué de caves, sauf en ce qui concerne une partie du lot actuel 395 située à l'angle nord ouest de l'immeuble qui était prévue en appartement, avec baies vitrées et terrasse (pièce 17 SCI). En cours de chantier, le promoteur a décidé de décaisser le sol devant la partie ouest de la résidence et a déposé en mars 2006 un permis de construire modificatif. Le plan du permis de construire modificatif concernant le niveau -2, montre qu'ont été ainsi créés des appartements à ce niveau, 1bis (lot 395), 2 bis (lot 482 appartenant aux époux [Z]) , 3 bis et 4 bis (pièce SCI 18). Il résulte de ce même plan que le lot n° 395 a été divisé en deux appartements : - L'un de trois pièces situé à l'angle nord-ouest du bâtiment, avec deux baies vitrées (l'une au nord, l'autre à l'ouest) et une terrasse en angle, - L'autre de deux pièces situé à l'angle nord-est du bâtiment avec une baie vitrée et un fenestron situés sur la face nord. Ainsi contrairement à ce que soutiennent les époux [Z], les baies vitrées du lot 395 ont été prévues et posées lors de la construction du bâtiment et n'ont donc pas nécessité de reprise en sous-'uvre. Interrogée sur ce point par la SCI, le syndic de la copropriété a confirmé qu'aucune autorisation d'assemblée générale ne figurait dans les procès-verbaux et qu'il s'agissait donc d'une initiative du promoteur. C'est dès lors à juste titre que le premier juge a retenu que les époux [Z] ne démontraient pas, contrairement à ce qu'ils alléguaient, que certains lots avaient obtenu de la copropriété l'autorisation de transformer un fenestron en porte coulissante. Sur la modification de l'esthétique de la façade Ainsi que l'a retenu le premier juge, par une motivation pertinente que la cour adopte : - Il est établi par les productions et notamment les photographies que la façade de l'immeuble sur lequel donne l'appartement des époux [Z] (notamment pièce SCI 16 donnant une vue de l'ensemble de la façade concernée) est constituée d'un ensemble équilibré et esthétique alternant d'une part pierre et bois, d'autre part balcons et fenestrons en étage et une succession importante de fenestrons au rez de jardin où se situe l'appartement des époux [Z]. - Le remplacement de l'un des fenestrons de 60 cm x 60 cm au rez de jardin par une porte coulissante de 230 x 210 cm va totalement modifier l'esthétique de cette façade. - L'ensemble immobilier composé de six bâtiments est de grande envergure et s'il comporte sur certaines des façades des ouvertures sous forme de baies coulissantes, ces dernières ont été prévues initialement dans le projet architectural et sont réparties de façon harmonieuse, en alternance régulières sur les façades où elles existent. Ces larges ouvertures sont réalisées au rez de chaussée le plus souvent dans un renfoncement de l'immeuble ce qui permet d'organiser une terrasse privative devant la fenêtre, ce qui n'est pas le cas de la façade où se trouve le lot des époux [Z], laquelle ne comporte pas de tels aménagements. Il sera ajouté que : - Sur la façade concernée par les travaux, les baies vitrées en étage sont toutes situées l'une au dessus de l'autre en retrait de la façade avec un balcon terrasse couvert de ce fait. - La baie coulissante prévue par les époux [Z] serait située sous un ensemble de baies avec balcons terrasses, et ne serait pas en retrait comme ces dernières mais dans l'alignement de la façade, de sorte qu'elle créerait une rupture dans l'harmonie de l'ensemble vertical mais également dans le sens horizontal puisqu'au niveau rez de jardin sur cette partie de façade, il n'existe que des fenestrons. - La seule baie vitrée située en rez de chaussée sur la façade Ouest se situe à l'angle Nord-Ouest sur une partie de la façade décalée par rapport à celle sur laquelle donne l'appartement des époux [Z], derrière une avancée et dans une partie d'immeuble différente par sa hauteur et sa largeur. Ainsi sur la partie de façade Ouest et de bâtiment sur laquelle donnent les fenêtres des époux [Z], il n'existe actuellement pas de baie vitrée, et il importe peu que des baies vitrées existent sur d'autres bâtiments dont la configuration est différente. Enfin, contrairement, à ce qui est indiqué par les époux [Z] et le syndicat des copropriétaires si la porte-fenêtre serait en partie masquée par l'avancée du balcon du niveau -1 lorsqu'on accède le long du bâtiment ce n'est pas le cas lorsque l'on se trouve en face de la façade, sur le terrain situé devant l'immeuble. Sur la modification du droit de jouissance des parties communes Ainsi que l'a retenu le premier juge, par une motivation pertinente que la cour adopte : - En l'état actuel de la situation, les copropriétaires peuvent longer la façade et ainsi que le montrent des photographies produites, les enfants peuvent jouer sur le terrain situé devant la façade ouest de l'immeuble, qui est une partie commune et qui est plane, ce sans porter atteinte à l'intimité des occupants des appartements situés au rez de chaussée. - La création d'une ouverture type porte-fenêtre obligera les copropriétaires à contourner cette zone notamment lorsque la baie sera ouverte. Les époux [Z] ne peuvent sérieusement soutenir qu'il n'y a pas appropriation des parties communes au motif qu'ils ont renoncé à la création d'une terrasse, dans la mesure où un ouvrant de la taille d'une porte-fenêtre crée nécessairement une zone de passage contrairement à une ouverture à châssis fixe. Au vu de ces éléments, le jugement qui a annulé la résolution n°18 du procès-verbal d'assemblée générale du 12 mars 2018, ne peut qu'être confirmé. Sur les demandes accessoires Les époux [Z] qui échouent en leur appel sont tenus aux dépens exposés devant la cour. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne in solidum M. [V] [Z] et Mme [G] [I] épouse [Z] aux dépens exposés devant la cour avec distraction de ces derniers au profit de Me Falcoz, avocat, Condamne in solidum M. [V] [Z] et Mme [G] [I] épouse [Z] à payer à la SCI Alpages la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 16 mai 2023 à la SELARL CORDEL BETEMPS Me Valérie FALCOZ Me Philippe MURAT Copie exécutoire délivrée le 16 mai 2023 à Me Valérie FALCOZ Me Philippe MURAT