Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/00233 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GSWQ
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
S.A. SCALIS
dont le siège social est sis 14-16 rue Saint Luc - 36000 CHATEAUROUX
représentée par la SCP SOREL, avocats au barreau d'ORLEANS, substituée par Me Charlotte TOURNIER, avocat au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEUR :
Monsieur [S] [Z]
demeurant 4 rue de l'Adjudant Chef Gauthier - Appt 142 - 4ème - 45400 FLEURY LES AUBRAIS
comparant en personne
A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2017, la société SCALIS -venant aux droits de la société CDC HABITAT (anciennement dénommée SNI)- a donné en location à Monsieur [S] [Z] un bien à usage d’habitation de type 3 situé 4 rue l’Adjudant-Chef Gautier-logement n° 142- 45400 FLEURY LES AUBRAIS, moyennant un loyer mensuel net de 398,32 euros, outre 126,57 € de charges, payable à terme échu au 1er de chaque mois.
Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société SCALIS a fait signifier à Monsieur [S] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 mai 2022, pour un montant en principal de 1.876,16 euros.
La société SCALIS a ensuite fait assigner Monsieur [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte d'huissier du 11 janvier 2024 signifié à l’étude, aux fins suivantes :
prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, ordonner que la location consentie à Monsieur [S] [Z] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ;juger que Monsieur [S] [Z] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [S] [Z] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte du 29/12/2023) à la somme de 4.919,49 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 11 mai 2022 sur 1876,16 €, et de l'assignation pour le surplus en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;condamner Monsieur [S] [Z] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;condamner Monsieur [S] [Z] au paiement d’une somme de 230,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Monsieur [S] [Z] en tous les dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l’audience qui s'est tenue le 14 mai 2024, la société SCALIS, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes relatives aux impayés de loyer en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 6.863,46 euros, tout en ne s’opposant pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Le bailleur a, en effet, indiqué que le locataire avait repris le paiement des loyers courants depuis le mois de mars 2024 et qu’il bénéficiait d’un plan d’apurement de sa dette locative en cours (637 € par mois).
Monsieur [S] [Z], comparaissant en personne, a reconnu le montant de la dette locative restant due, a expliqué qu’il vivait seul, qu’il avait une fille en bas âge vivant avec son ex-compagne, ensuite qu’il était bénéficiaire de l’allocation Adulte Handicapé et d’une pension d’invalidité, et que la raison de ses retards de paiement de loyers étaient consécutifs à des raisons médicales.
Il ajoute qu’il travaille de nouveau en intérim comme auxiliaire de vie/aide-soignant dans le secteur médico-social, puis, indiquant de plus qu’il attendait le versement d’une somme de 3.000,00 € d’APL bloquée auprès de la CAF, il a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, tout en proposant de poursuivre auprès de la société SCALIS un règlement mensuel de 250,00 euros, en sus du loyer courant pour apurer sa dette locative.
La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort d’une note sociale que Monsieur [S] [Z] vit seul, qu’il travaillera en CDI dès le mois de mai 2024 et qu’il ne présente pas d’autres impayés ou crédits, lui permettant ainsi d’envisager une stabilisation de sa situation professionnelle et financière en impliquant une réelle capacité à rembourser son bailleur des sommes dues.
La décision a été mise en délibéré à la date du 9 août 2024, puis a fait l’objet d’une réouverture des débats fixée au 10 septembre 2024 aux fins de production par la SA SCALIS, demanderesse à l’action, de la justification de sa qualité à agir aux droits de la société CDC HABITAT (anciennement dénommée SNI).
A l’audience publique du 10 septembre 2024, où Monsieur [S] [Z] comparaît en personne, l’avocat substitué de la SA SCALIS produit un acte notarié attestant que l’immeuble, objet du bail litigieux (logement n° 142) situé au 4 rue l’Adjudant-Chef Gautier 45400 FLEURY LES AUBRAIS a effectivement été acquis en date du 31 août 2020 par la société requérante auprès de la société CDC HABITAT. Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
La décision sera contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.
I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 12 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, le bailleur SCALIS justifie avoir préalablement signalé à la caisse d'allocations familiales du Loiret la situation d'impayés de Monsieur [S] [Z] dès le 25 août 2021, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés qui a été préalablement signalée à l'organisme payeur de l'aide au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l'espèce.
Enfin, il apparaît aux termes de l’acte notarié établi le 31 août 2020 en l’étude de Maître [K], notaire à Paris (75007) que l’immeuble, objet du bail litigieux (logement n° 142) situé au 4 rue l’Adjudant-Chef Gautier 45400 FLEURY LES AUBRAIS a été acquis par la société requérante auprès de la société CDC HABITAT.
Il sera donc constaté l’intérêt et la qualité à agir de la société SCALIS, qui vient régulièrement aux droits de la société CDC HABITAT, anciennement dénommée SNI lors de la régularisation du bail avec Monsieur [S] [Z] intervenue le 21 décembre 2017.
L’action sera donc déclarée parfaitement recevable.
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable lors de la délivrance du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l'espèce, le contrat de location conclu le 21 décembre 2017 contient une clause résolutoire (article 7 des conditions particulières) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mai 2022, pour la somme en principal de 1.876,16 euros.
Monsieur [S] [Z] avait donc jusqu'au 11 juillet 2022 à 24 heures pour régler cette somme.
En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 12 juillet 2022.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La société SCALIS produit un décompte détaillé démontrant que Monsieur [S] [Z] reste devoir la somme de 6.553,97 €, hors frais de poursuite, à la date du 6 mai 2024.
Présent à l'audience, Monsieur [S] [Z] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette locative dont il s’engage à poursuivre l’apurement par des règlements mensuels de 250,00 €.
Monsieur [S] [Z] sera donc, par conséquent, condamné à verser au bailleur une somme de 6.553,97 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter du 11 janvier 2024, date de l’assignation introductive d’instance.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [S] [Z], comparaissant en personne à l'audience, sollicite des délais de paiement et propose de régler 250,00 euros par mois, en plus du loyer pour apurer sa dette locative. Il est constant qu’il règle depuis plusieurs mois l'intégralité du loyer et des provisions sur charges. La somme proposée est en outre de nature à permettre de solder la dette locative dans un délai inférieur au maximum légal de trois années.
Le locataire sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il y aura donc lieu d'accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec une mensualité de 250,00 euros en plus de l'échéance locative, pour régler la dette de loyer.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [S] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Les autres effets (effet sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) seront indiqués dans le dispositif.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Monsieur [S] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation introductive d’instance.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur SCALIS, et compte tenu notamment de la situation financière encore fragile de Monsieur [S] [Z], ce dernier sera condamné à verser à la société SCALIS la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 21 décembre 2017 entre la société SCALIS -venant aux droits de la société CDC HABITAT (anciennement dénommée SNI)- et Monsieur [S] [Z] concernant le bien à usage d’habitation situé 4 rue l’Adjudant-Chef Gautier-logement n° 142- 45400 FLEURY LES AUBRAIS, sont réunies à la date du 12 juillet 2022 ;
CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à verser à la société SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6.553,97 € (six mille cinq cent cinquante-trois euros et quatre-vingt-dix-sept centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte du 6 mai 2024. Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter du 11 janvier 2024, date de l’assignation introductive d’instance ;
AUTORISE Monsieur [S] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 250,00 € (deux cent cinquante euros) et une 27 ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SCALIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [S] [Z] soit condamné à verser à la société SCALIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à verser à la société SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100,00 € (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [S] [Z] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l'assignation introductive d’instance ;
REJETTE toutes les autres demandes ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, la minute étant signée par le juge et par la greffière.
La greffière, Le juge,
