Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/54159 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VZI
N° : 4
Assignation du :
23 Mai, 27 et 3 juin 2024
[1]
[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 30 septembre 2024
par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. OKISS
[Adresse 2]
[Localité 8]
représentée par Me Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS - #E1432
DEFENDEURS
La société EURO MINI MARCHE S.A.R.L.
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Ardavan FAHANDEJ SAADI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - #BOB 143
Monsieur [J] [B]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Monsieur [Y] [R]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentés par Maître Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocats au barreau de PARIS - #E1624
DÉBATS
A l’audience du 02 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 17 septembre 2021, la SCI Okiss a donné à bail commercial à la société Euro Mini Marché des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 20 septembre 2021, moyennant un loyer en principal de 19 200 € par an.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer des commandements de payer visant la clause résolutoire, par actes d’huissier de justice en date des 19 mars, 2 avril, et 17 avril 2024 à la société Euro Mini Marché, Monsieur [Y] [R], et Monsieur [J] [B] pour une somme de 12 085,85 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 15 mars 2024.
Par actes délivrés les 21, 23, et 27 mai 2024, la SCI Okiss a fait assigner la société Euro Mini Marché, Monsieur [Y] [R], et Monsieur [J] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins notamment de voir ordonner l’expulsion des preneurs et de les voir condamner à lui verser l’arriéré locatif à titre provisionnel.
A l’audience du 2 septembre 2024, la SCI Okiss a, par l’intermédiaire de son conseil, dans ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, demande au juge des référés de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la société Euro Mini Marché, Monsieur [Y] [R], et Monsieur [J] [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner solidairement la société Euro Mini Marché, Monsieur [Y] [R], et Monsieur [J] [B] lui payer la somme provisionnelle de 26 037,89 € au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 sur la somme de 12 085,85 €,
- condamner solidairement la société Euro Mini Marché, Monsieur [Y] [R], et Monsieur [J] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale de 100 € par jour, à compter de l’ordonnance et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,
- rappeler que la décision est de plein droit exécutoire,
- débouter Monsieur [Y] [R] et Monsieur [J] [B] de leurs demandes,
- condamner solidairement la société Euro Mini Marché, Monsieur [Y] [R], et Monsieur [J] [B] au paiement d'une somme de 2 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle soutient que Monsieur [Y] [R] et Monsieur [J] [B] sont co-titulaires du bail avec la société Euro Mini Marché, et qu’ils figurent au contrat, de manière non équivoque, à la fois en tant que représentants de la société qui était en constitution, et en leur nom personnel.
Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la société Euro Mini Marché demande au juge des référés de :
- rejeter l’ensemble des demandes de la société Okiss,
- lui accorder des délais de paiement sur 12 mois.
Elle fait valoir qu’elle ne conteste pas être redevable d’un arriéré locatif auprès de son bailleur et sollicite des délais de paiement, son carnet de commande s’étant amélioré ces dernières semaines.
Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, Monsieur [Y] [R] et Monsieur [J] [B] demandent au juge des référés de :
A titre principal,
- déclarer irrecevables les demandes de la société Okiss à leur encontre pour défaut de qualité à agir,
A titre subsidiaire,
- juger que les demandes de la société Okiss à leur encontre se heurtent à des contestations sérieuses,
- renvoyer la société Okiss à mieux se pourvoir devant le juge du fond,
En tout état de cause,
- condamner la société Okiss à leur verser à chacun la somme de 2 000 €, outre les dépens.
Ils soutiennent qu’ils ne figurent au contrat de bail qu’en leur qualité d’associés fondateurs de la société Euro Mini Marché qui était en cours de constitution lors de la signature du bail. Ils contestent être parties au contrat de bail sur le fondement de l’article 1843 du code civil et des statuts de la société Euro Mini Marché. Ils opposent qu’ils n’ont pas la qualité de commerçant.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.
MOTIFS
Sur la fin de non-recevoir tirée de la qualité à agir
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En application de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
A contrario, selon l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
Au cas présent, Monsieur [Y] [R] et Monsieur [J] [B] soutiennent qu’ils n’ont pas la qualité de preneur au bail, rendant irrecevables les demandes de la société Okiss formées à leur encontre.
Toutefois, il ressort de la première page du contrat de bail commercial litigieux que Monsieur [Y] [R] et Monsieur [J] [B] « agissent tant en qualité de gérant de la SARL Euro Mini Marché qu’en leurs noms personnels ».
Dès lors, les demandes de la société Okiss formées à l’encontre de Monsieur [Y] [R] et Monsieur [J] [B] sont recevables.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la SCI Okiss n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à des locataires ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 12 085,85 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 15 mars 2024.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
La société Euro Mini Marché propose de s’acquitter de sa dette en douze mensualités.
Au vu de l’état de la dette et des versements auxquels s’engage le gérant de la société locataire, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur les demandes de provisions
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
- sur la demande de provision à l’encontre de la société Euro Mini Marché :
En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI Okiss, l'obligation de la société Euro Mini Marché au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 21 août 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 26 037,89 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Euro Mini Marché. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 19 mars 2024.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société Euro Mini Marché depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
- sur la demande de provision à l’encontre de Monsieur [Y] [R] et de Monsieur [J] [B] :
En vertu de l'article L. 145-1 du code de commerce, les qualités requises du preneur d’un bail commercial soumis au statut sont au nombre de deux : il doit être commerçant (ou artisan) et exploiter un fonds de commerce dont il est propriétaire.
Le locataire doit avoir la qualité de commerçant ou d'artisan, corroborée par une inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Cette qualité doit être réelle en ce sens qu'il ne suffit pas que le locataire ait donné à son entreprise la forme d'une personne morale commerçante par la forme. Il faut que son objet et son activité soient commerciaux. La qualité de commerçant s'apprécie selon les critères de droit commun : le locataire doit avoir une activité commerciale. Celle-ci se définit par l'accomplissement d'actes de commerce au sens de l'article L. 110-1 du code de commerce.
L'application des dispositions statutaires des baux commerciaux suppose que les lieux loués sont affectés à l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'une entreprise artisanale appartenant au locataire.
Au cas présent, Monsieur [Y] [R] et Monsieur [J] [B] invoquent une contestation sérieuse tirée du fait qu’ils ne sont pas commerçants et ne peuvent donc être considérés comme preneurs au contrat de bail commercial.
Or, la demanderesse, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas que les deux défendeurs ont la qualité de commerçant ou d'artisan, corroborée par une inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, et ne répond pas sur cette contestation sérieuse opposée en défense.
Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée à l’encontre Monsieur [Y] [R] et Monsieur [J] [B].
Sur les demandes accessoires
La société Euro Mini Marché, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Euro Mini Marché ne permet d’écarter la demande de la SCI Okiss formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
L’équité commande de débouter Monsieur [Y] [R] et Monsieur [J] [B] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Déclarons recevable l’action formée par la SCI Okiss à l’encontre de Monsieur [Y] [R] et Monsieur [J] [B] ;
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 avril 2024 à minuit ;
Condamnons la société Euro Mini Marché à payer à la SCI Okiss la somme par provision de 26 037,89 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 21 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 ;
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Euro Mini Marché se libère des sommes ci-dessus allouées par 10 versements mensuels de 2 000 €, le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et un 11ème et dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;
Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;
Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;
Disons qu'à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société Euro Mini Marché et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 5],
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- la société Euro Mini Marché devra payer mensuellement à la SCI Okiss, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
Condamnons la société Euro Mini Marché à payer à la SCI Okiss la somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société Euro Mini Marché aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées à l’encontre de Monsieur [Y] [R] et Monsieur [J] [B] ;
Déboutons Monsieur [Y] [R] et Monsieur [J] [B] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Fait à Paris le 30 septembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE
