Cour de cassation, 12 décembre 1995. 93-21.076

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par M. Jean-Paul Y..., demeurant : 20247 Rogliano, en cassation d'un arrêt rendu le 4 août 1993 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile), au profit : 1 / de M. Patrick X..., demeurant ..., 2 / de la société civile immobilière (SCI) Paese di Mare, dont le siège est ..., défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 30 octobre 1995, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mme Delaroche, conseiller rapporteur, M. Fouret, conseiller, M. Sainte-Rose, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Delaroche, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. Y..., de la SCP Monod, avocat de M. X..., les conclusions de M. Sainte-Rose, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en ses trois branches : Attendu, selon les énonciations des juges du fond que le 1er novembre 1989 par acte dressé par M. Y..., notaire, M. X... s'est rendu acquéreur d'un appartement dans un immeuble dont la société civile immobilière Paese di Mare était le promoteur-vendeur ; que le 7 novembre suivant, l'immeuble a été partiellement détruit par un attentat à l'explosif ; qu'ayant eu alors la révélation que plusieurs permis de contruire ledit immeuble avaient été annulés et que le dernier en date faisait l'objet d'une nouvelle procédure d'annulation devant le tribunal administratif, M. X... a assigné la SCI Paese di Mare et le notaire Y... afin que soit prononcée la nullité de la vente sur le fondement de l'article 1116 du Code civil, et que soit constatée la responsabilité du notaire pour manquement grave à son obligation de conseil ; Attendu que, M. Y... fait grief à l'arrêt attaqué (Bastia, 4 août 1993) de l'avoir condamné solidairement avec la SCI Paese di Mare à payer à M. X... la somme de 390 000 francs avec intérêts de droit à compter de l'assignation alors, selon le moyen, d'une part, que la faute lourde d'un officier public dans l'exercice de ses fonctions implique une exceptionnelle gravité équipollente à celle d'un dol, l'absence de toute excuse légitime et la connaissance des conséquences dommageables ; qu'il ne résulte pas des constatations de l'arrêt que le simple fait par le notaire de n'avoir pas informé M. X... de l'existence d'une action en cours tendant à l'annulation du permis de construire dans l'incertitude où il se trouvait sur le comportement du vendeur professionnel, ne pouvait suffire à caractériser la faute lourde qui lui est imputée ; que cette circonstance ne traduit pas en soi une extrême gravité quasi dolosive, que le notaire ne pouvait s'attendre à ce que le vendeur professionnel commette délibérément un dol par réticence et qu'il ne pouvait surtout présumer après l'échec d'actions antérieures les conséquences dommageables d'une action en cours, seulement portée à sa connaissance depuis quelques mois, et réalisée par un tiers sans injonction de l'autorité administrative, -laquelle n'a toujours pas abouti- ; que la cour d'appel a donc violé l'article 1382 du Code civil ; alors d'autre part, que le défaut d'information de l'acquéreur par le notaire sur les risques d'une action en cours tendant à l'annulation d'un permis de construire est sans lien de causalité direct et certain avec le préjudice de cet acquéreur, non actuellement menacé d'éviction et qui a néanmoins obtenu restitution du prix versé et des frais en raison seulement de l'annulation de la vente, fondée sur le dol du fait de la réticence commise par le vendeur professionnel ; qu'ainsi la cour d'appel a de nouveau violé l'article précité ; alors, enfin, que l'arrêt a méconnu le principe de la réparation intégrale dans les rapports entre la victime et le notaire, en allouant à celle-ci une indemnisation voisine de la valeur d'achat d'un appartement dont elle eût été à même de jouir à titre de propriétaire si cet appartement n'avait pas été plastiqué, l'arrêt ne précisant pas qu'un tel plasticage eût été pour le notaire, prévisible et relié à la procédure d'annulation du permis de construire ; que la cour d'appel a, derechef, violé l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu que, le notaire a le devoir d'éclairer les parties sur leurs droits et obligations et de rechercher si les conditions requises pour l'efficacité de l'acte qu'il dresse sont réunies eu égard au but poursuivi par les parties ; que la cour d'appel a relevé que le notaire Y..., qui apparaissait comme étant le conseil de la SCI, connaissait dès le mois d'août 1989 les diverses procédures engagées devant le tribunal administratif, et qu'il n'avait cependant pas mentionné dans l'acte de vente l'action qui était en cours ; qu'elle a aussi considéré qu'en l'état de l'incertitude où cet officier se trouvait quant à l'information que la société venderesse aurait elle-même donnée à l'acquéreur sur l'existence de ces recours contre le permis de construire, celui-ci se devait de remplir son obligation de conseil en s'assurant que M. X... avait bien été renseigné à ce sujet par son co-contractant ; que de ces constatations et énonciations, elle a pu déduire que M. Y... avait manqué à ses obligations ; qu'ensuite elle a caractérisé le lien de causalité entre ces manquements et le dommage en retenant que M. X..., comme tout acquéreur légitime, était en droit d'attendre une propriété certaine et une jouissance paisible et continue de son bien, et qu'il n'aurait pas donné son consentement à l'acte s'il avait été informé des procédures intentées, sachant la violence que ce genre de contentieux était susceptible d'entraîner au plan local ; qu'enfin c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de l'étendue du préjudice que la cour d'appel, qui a estimé que tant la SCI, par sa réticence dolosive, que le notaire, par la faute professionnelle commise, devaient être solidairement tenus de la réparer, en a fixé le montant aux sommes que M. X... avait dû débourser à l'occasion de l'acte du 1er novembre 1989 ; que la décision, ainsi légalement justifiée, n'encourt aucune des trois critiques du moyen ; Et attendu que le pourvoi revêt un caractère abusif ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... à payer à M. X... sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile la somme de 12 000 francs ; Le condamne à une amende civile de 20 000 francs envers le Trésor public et envers M. X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du douze décembre mil neuf cent quatre-vingt-quinze. 1946