Tribunal judiciaire, 27 février 2025. 24/02174

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE REFERES ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 27 Février 2025 N°R.G. : 24/02174 N° Portalis DB3R-W-B7I-ZWZ3 N° Minute : [X] [D] épouse [K] c/ S.A.S. TÍ MANUCURE DEMANDERESSE Madame [X] [D] épouse [K] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A449 DEFENDERESSE S.A.S. TÍ MANUCURE [Adresse 1] [Localité 4] non comparante COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président : Céline PADIOLLEAU, Juge placée auprès du Premier président de la Cour d’appel de Versailles, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, selon ordonnance numéro 500/2024 du 19 décembre 2024, Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 janvier 2025, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour : EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2023, Madame [X] [D] épouse [K] a donné à bail commercial à la société TI MANUCURE un local en rez-de-chaussée (lot 2) de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de neuf années, à compter du 25 novembre 2022 et moyennant un loyer annuel de 31 000 euros hors charges payable trimestriellement et d’avance plus une provision sur charges mensuelle de 50 euros. Des loyers et des charges sont demeurés impayés. Par acte de commissaire de justice en date 28 juin 2024, Madame [X] [D] épouse [K] a fait délivrer à la société TI MANUCURE un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 17 029,07 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 30 juin 2024. C’est dans ces conditions que, par acte du 13 septembre 2024, Madame [X] [D] épouse [K] a fait délivrer une assignation, en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, à la société TI MANUCURE, aux fins de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, - ordonner l’expulsion de la défenderesse et de toutes personnes de son fait, au besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration des meubles, - condamner la société TI MANUCURE à lui régler, par provision, les sommes de : 25 247,90 euros au titre des arriérés de loyers et charges avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du commandement du 28 juin 2024 et capitalisation s’il y a lieu à compter de la date de la présente assignation, le montant des loyers et charges postérieures au 10 septembre 2024 qui pourraient être impayés au jour de l’ordonnance à venir,une indemnité d’occupation égale à 1% du loyer annuel et de ses accessoires par jour calendaire à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération définitive des lieux,2 583,88 euros correspondant au montant du dépôt de garantie détenu par la bailleresse et à ce à titre d’indemnité conventionnelle,- condamner la société TI MANUCURE à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. A l’audience du 16 janvier 2025, le conseil de Madame [X] [D] épouse [K] a sollicité l’entier bénéfice de son acte introductif d’instance. Régulièrement assignée par dépôt de l’acte à étude, la société TI MANUCURE ne s’est pas fait représenter et n’a pas comparu à l’audience. Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance. MOTIFS Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : • le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, • le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, • la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 28 juin 2024 vise la somme de 17 029,07 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 juin 2024. Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 17 029,07 euros. Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 28 juillet 2024 à 24h. Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Sur les demandes de provisions Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable. Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Le contrat étant résilié à compter du 29 juillet 2024, il n’est pas possible de condamner la société TI MANUCURE au montant des loyers et charges postérieures au 10 septembre 2024 qui pourraient être impayés au jour de l’ordonnance à intervenir, tel que sollicité par la demanderesse. Elle sera par conséquent déboutée de cette demande. Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui prévoit, en cas de résiliation, une indemnité d’occupation égale à 1% du loyer annuel et de ses accessoires par jour calendaire, à compter de l’ordonnance jusqu’à la libération définitive des lieux, s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause. Pour les mêmes raisons, la clause du bail qui prévoit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas de résiliation du bail si le preneur ne libère pas les lieux en cas de résiliation s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause. S'agissant de la provision de 25 247,69 euros sollicitée au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2024, il doit être relevé que la défenderesse n'était ni comparante ni représentée à l'audience du 16 janvier et que les pièces sur lesquelles se fonde la demande, notamment la situation de compte au 10 septembre 2024, n'étaient pas annexées à l'assignation du 13 septembre 2024. Ces pièces n'étant pas soumises au contradictoire, elles ne peuvent être valablement invoquées, de sorte que la société TI MANUCURE sera condamnée à verser à Madame [X] [D] épouse [K] le montant visé au commandement de payer signifié le 28 juin 2024, soit la somme de 17 029,07 euros, au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date du 30 juin 2024, avec intérêts aux taux légal à compter de la date du commandement de payer. La demanderesse sera déboutée de sa demande de majoration de 5 points du taux légal s'agissant d'une clause qui s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause. Sur les demandes accessoires L’article 491 du code de procédure civile impose au juge de statuer sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société TI MANUCURE, qui succombe, aux dépens. L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société TI MANUCURE à lui payer la somme de 1 200 euros. PAR CES MOTIFS RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige, Par provision, tous moyens des parties étant réservés, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 28 juillet 2024 à 24h, ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société TI MANUCURE, ou de tous occupants de son chef, des locaux loués dépendant du local en rez-de-chaussée (lot 2) de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], RAPPELONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution, DEBOUTONS Madame [X] [D] épouse [K] de sa demande, à titre provisionnel, de condamnation de la société TI MANUCURE au montant des loyers et charges postérieures au 10 septembre 2024, DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale prévue dans le bail liant les parties, DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie, CONDAMNONS la société TI MANUCURE à payer à Madame [X] [D] épouse [K] la somme de 17 029,07 au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date du 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024, DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la majoration du taux d’intérêts, CONDAMNONS la société TI MANUCURE à payer à Madame [X] [D] épouse [K] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la société TI MANUCURE aux dépens, DISONS n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties. FAIT À [Localité 6], le 27 Février 2025. LE GREFFIER, Flavie GROSJEAN, Greffier LE PRESIDENT. Céline PADIOLLEAU, Juge placée