Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 24/00823

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 8] [Localité 4] JUGEMENT DU 12 Septembre 2024 N° RG 24/00823 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KZPT Jugement du 12 Septembre 2024 Etablissement public NEOTOA C/ [Y] [R] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE A NEOTOA Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 12 Septembre 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 23 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR Etablissement public NEOTOA [Adresse 6] [Localité 3] représentée par Mme [O], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [Y] [R] domicilié : chez Mme [W] [M] [Adresse 7] [Localité 5] non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 5 février 1998, l’OPAC 35, aujourd’hui devenu l’établissement NEOTOA, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 517,19 francs. L’OPAC 35 a également mis à disposition de Monsieur [Y] [R] un garage situé au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 102 francs. Un dépôt de garantie équivalent à 231,27 € a été versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux. Par jugement du 5 avril 2013, le tribunal d’instance de Rennes a notamment prononcé la résiliation des baux conclus entre l’OPAC 35 et Monsieur [Y] [R] et a ordonné l’expulsion du locataire. Ce jugement a été confirmé par la cour d’appel de Rennes le 14 janvier 2015 et le pourvoi en cassation formé par le locataire a été rejeté le 17 novembre 2016. Par acte sous seing privé du 1er avril 2019, l’établissement NEOTOA a, à nouveau, consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [R] sur les mêmes locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 326,63 €. Par jugement du 16 août 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a notamment constaté la résiliation du bail conclu le 1er avril 2019 entre l’établissement NEOTOA et Monsieur [Y] [R], a ordonné son expulsion et l’a condamné à payer l’arriéré locatif. Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du logement a été dressé contradictoirement le 13 septembre 2021 par Me [B] [F], huissier de justice. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 novembre 2023, l’établissement NEOTOA a mis en demeure Monsieur [Y] [R] d’apurer l’arriéré locatif ainsi que les réparations locatives, en vain. Par assignation délivrée le 21 décembre 2023, l’établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner Monsieur [Y] [R] au paiement des sommes suivantes : 16 417,72 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,2 000 € au titre des disposition de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé par l’huissier de justice. A l’audience du 23 mai 2024, le bailleur indique que le locataire a transformé le logement, les cloisons ayant bougé. Il explique qu’il n’existe pas d’état des lieux d’entrée dans le logement car le bail date de 1998, précisant que l’état des lieux de sortie du précédent locataire est toutefois versé aux débats dès lors qu’il valait, à l’époque, état des lieux d’entrée du nouveau locataire. Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [Y] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les réparations locatives L'article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus." L'article 1730 du même code précise que : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure." L’article 1731 du même code ajoute que « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ;” En l’espèce, il n’a pas été réalisé d’état des lieux lors de l’entrée de Monsieur [R] dans les lieux, mais l’état des lieux dressé le 11 février 1998 lors de la sortie du précédent locataire fait état d’un logement dans un état moyen et NEOTOA indique que cet état des lieux de sortie vaut état des lieux d’entrée. Il peut donc en être déduit que le logement était en état moyen lors de l’entrée de Monsieur [R] dans les lieux en février 1998. L’établissement NEOTOA verse toutefois aux débats des factures justifiant de la réalisation de travaux au sein du logement entre l’année 1998 et la fin de l’année 2009. Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 13 septembre 2021 par huissier de justice fait état des désordres suivants : Dans l’entrée : le bloc serrure du portillon est cassé, des claustras en angle ont été rajoutés, défaut de nivelage de la dalle en béton,Dans le salon : le papier peint présente un essuyé, des plinthes sont manquantes,Dans la cuisine : le papier peint a été déposé, l’ensemble de l’ameublement de la cuisine est manquant, ajout d’une cloison en retour,Dans le couloir n°1 : existence d’un aménagement à usage de bureau informatique et d’une tablette non conformes, la peinture des murs et du plafond est jaunie,Dans les toilettes : le papier peint des murs est déchiré et décollé pour partie, existence d’entailles pour passage de gaines, la VMC est sale, existence d’une chasse dorsale, d’un lave-main avec faïence et d’un radiateur non conformes,Dans le couloir n°2 : existence d’un essuyé sur papier peint,Dans le cellier, buanderie : existence d’une niche avec cloison brute non conforme,Dans la chambre : le papier peint des murs est partiellement hors d’usage, existence d’un aménagement de placard non conforme, existence de chevilles sur cloison en partie haute en raison d’un déplacement non conforme de la chaudière,Dans la salle d’eau : existence d’un coffre au plafond non conforme, existence d’une douche non conforme, les cloisons des murs doivent être peintes, existence d’un radiateur sèche-serviette non conforme. Toutes les clés ont été restituées par le locataire. Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le bailleur produit les factures suivantes pour une somme totale de 19 002,80 € dont 16 648,99 € qu’il estime à la charge du locataire : Une facture de 11 914,89 € émanant de la société CADEC relative à la réfection des murs, sols et plafonds ainsi qu’à la démolition de cloisons et à leur remplacement,Une facture de 2 616,90 € émanant de la société MBC relative à l’aménagement de la terrasse,Une facture de 646,64 € émanant de la société BESNIER ELECTRICITE relative à des travaux d’électricité,Une facture de 3 824,37 € émanant de l’EURL EC THERMIE relative notamment à la réfection de l’évier, du lavabo et de la robinetterie. Le locataire a occupé le logement pendant une durée de plus de 23 ans. Il ressort des factures versées aux débats par NEOTOA que divers travaux, notamment d’électricité et de plomberie, ont été effectués dans le logement loué entre les années 1998 et 2010, étant précisé que les travaux de réfection des peintures et papiers peints ont été réalisés en février 1998, soit il y a 23 ans. Le bailleur entend mettre à la charge du locataire la somme de 9 561,08 € correspondant à la réfection des murs, plafonds et sols du logement donné à bail ainsi qu’à la démolition de cloisons installées par le locataire sans l’accord du bailleur. Toutefois, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie fait état de sols en état d’usage. De plus, au regard de l’ancienneté de la dernière réfection et de la durée d’occupation du logement par Monsieur [R], il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 60 %, lequel tient également compte des dégradations manifestement réalisées par le locataire et de l’installation d’une cloison sans l’accord du bailleur. Une somme de 3 824,43 € (= 9 561,08 € - 60%) sera donc mise à la charge du locataire au titre de la réfection des murs et des plafonds ainsi que de la démolition et du remplacement des cloisons non conformes. En outre, NEOTOA facture la modification de la terrasse pour un montant total de 2 616,90 € alors que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 13 septembre 2021 mentionne « une dalle béton en bon état de présentation ». Par ailleurs, si l’huissier de justice note « un défaut de nivelage », il n’est pas démontré que ce désordre résulte d’un usage anormal ou abusif des lieux par le locataire, ni même que le locataire est à l’origine de la pose de cette dalle. Cette somme ne saurait donc être mise à la charge du locataire. En revanche, il restera à la charge de Monsieur [Y] [R] les frais sollicités par le bailleur au titre de la reprise de l’installation électrique, soit la somme de 646,64 €, ces frais témoignant en effet d’un usage manifestement anormal du logement, le locataire ayant procédé à des installations électriques non conformes. De même, il restera à la charge du locataire la somme de 3 824,37 €, correspondant à la remise en état de la salle d’eau et de la cuisine, suite à l’enlèvement du mobilier et à l’installation d’éléments non conformes par le locataire. En effet, ces désordres résultent manifestement d’un usage anormal ou abusif des lieux. Au vu de la comparaison des états des lieux, et notamment du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 13 septembre 2021, il convient de condamner Monsieur [Y] [R] à verser la somme totale de 8 295,44 € au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux. Il convient de déduire de cette somme, celle de 231,27 € correspondant au dépôt de garantie versé par Monsieur [Y] [R] lors de son entrée dans les lieux. Dès lors, le locataire sera condamné à verser la somme de 8 064,17 € (= 8 295,44 € - 231,27 €) à l’établissement NEOTOA au titre des réparations locatives, suite à son départ du logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [Y] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Conformément à l’article 695 du code de procédure civile, les frais inhérents au procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par l’huissier de justice le 13 septembre 2021 ne sauraient être inclus dans les dépens, l’huissier de justice n’ayant pas été désigné par décision de justice. Par ailleurs, n'y a pas lieu de condamner Monsieur [R] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer à l’établissement NEOTOA la somme de 8 064,17 € (huit mille soixante-quatre euros et dix-sept centimes) au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, DEBOUTE l’établissement NEOTOA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [Y] [R] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 21 décembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition à disposition au greffe le 12 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, Le Juge,