Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/06086

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 3] [Localité 4] JUGEMENT DU 25 Octobre 2024 N° RG 24/06086 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LE2D Jugement du 25 Octobre 2024 N° : 24/653 Société ARCHIPEL HABITAT C/ [C] [O] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH ARCHIPEL HABITAT COPIE CERTIFIE CONFORME à M [O] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 25 Octobre 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 20 Septembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 25 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR OPH ARCHIPEL HABITAT [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Mme [F] [V], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [C] [O] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] comparant en personne EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 10 septembre 2021, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [C] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 366,49 euros et d’une provision pour charges de 81,26 euros. Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2893,53 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Par assignation délivrée le 10 juillet 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 10528,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, les loyers dus du 25 juin 2024 jusqu’à la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 20 septembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative s'élevait désormais à 14879,41 euros. Le bailleur a précisé que le dernier paiement de M. [C] [O] datait du mois d’avril 2023, ajoutant néanmoins que celui-ci avait versé 10€ la vieille de l’audience. La représentante de l’établissement ARCHIPEL HABITAT a rajouté que le locataire ne répondait pas aux mails ou proposition de rendez-vous et qu’il ne se mobilisait pas. Présent à l’audience, M. [C] [O] a reconnu la dette dans son montant et son principe. Il a expliqué avoir eu trop de charges à assumer suite au départ de sa compagne. Il a expliqué ne pas être en capacité dans l’immédiat de proposer un apurement de sa dette, étant dans l’attente de la réévaluation de ses droits auprès de la Caisse d’Allocations Familiales. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la demande de résiliation du bail Sur la recevabilité L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le fond Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 13 septembre 2023, M. [C] [O] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 2893,53 euros qui y était mentionnée. L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 septembre 2024, M. [C] [O] lui devait la somme de 14879,41 euros, soustraction faite des frais de procédure. La dette de loyer a donc considérablement augmenté depuis la délivrance du commandement de payer. Le défendeur a reconnu la dette dans son principe et son montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 10528,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Compte-tenu de ce montant particulièrement élevé, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [C] [O] et son expulsion. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges. L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [C] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu de l’importance de la dette, de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation et de proposition de remboursement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 10 septembre 2021 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [C] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 20 septembre 2024, ORDONNE à M. [C] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [C] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE M. [C] [O] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 14879,41 euros (quatorze mille huit cent soixante-dix-neuf euros et quarante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 10528,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, RAPPELLE que M. [C] [O] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (6007,68 euros) incluse dans la dette locative s'il communique au bailleur ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [C] [O] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 10 juillet 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge