Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 24/01100

N° RG 24/01100 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-755F7 Tribunal de Proximité de Calais [Adresse 5] [Adresse 11] [Localité 8] tel : [XXXXXXXX01] [Courriel 13] N° RG 24/01100 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-755F7 Minute : 24/452 JUGEMENT Du : 28 Novembre 2024 S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE C/ M. [G] [L] Copie certifiée conforme délivrée à : le : Formule exécutoire délivrée à : le : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE [Adresse 6] [Localité 9] représentée par Me Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER ET : DÉFENDEUR(S) M. [G] [L] [Adresse 2] [Adresse 10] [Localité 7] non comparant Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 15 Octobre 2024 : Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ; Composition du tribunal lors du délibéré : Par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ; EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 24 février 2023, la société anonyme Habitat Hauts de France ESH a consenti un bail d'habitation à M. [G] [L] sur un logement situé au [Adresse 4]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 371,78 euros. Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2187,27 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [L] le 24 avril 2024. Par acte de commissaire de justice signifié le 17 juillet 2024, la société anonyme Habitat Hauts de France ESH a ensuite assigné M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Calais pour demander de, au visa de la loi du 6 juillet 1989 : - constater l'acquisition de la clause résolutoire ; - constater la résiliation du bail conclu le 24 février 2023 ; - ordonner l'expulsion et la libération des lieux par le défendeur et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique ; - ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ; - assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 200 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; - condamner le défendeur à payer la somme de 4005,23 euros au titre des loyers échus ; - condamner le défendeur au paiement de la somme de 552,87 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation en cas de non-libération des lieux ; - dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ; - condamner le défendeur aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; - condamner le défendeur au paiement de la somme de 840 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 juillet 2024. Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé car le locataire n'a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social. À l'audience du 15 octobre 2024, la société anonyme Habitat Hauts de France ESH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 octobre 2024, s'élève désormais à 2846,52 euros. La société anonyme Habitat Hauts de France ESH indique qu'un plan d'apurement avait été mis en place mais qu'il n'a pas été respecté. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société anonyme Habitat Hauts de France ESH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise lorsque ces contrats mentionnent expressément un délai de deux mois pour apurer la dette. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, le contrat de location, conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 avril 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2187,27 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juin 2024. Toutefois, selon l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant à l'audience en ce que le loyer d'octobre 2024 a été réglé en totalité, et s'il a également commencé à apurer la dette (paiement de 200 euros en plus du loyer courant en août et octobre 2024, outre un paiement de 1 200 euros en juillet 2024) malgré un incident de paiement en septembre 2024. Si M. [L] ne formule pas de demande de délais de paiement, des délais de paiement peuvent lui être accordés d'office. Considérant qu'en l'espèce le décompte tend à démontrer que M. [L] dispose d'une capacité de paiement, et est disposé à apurer sa dette conformément à un plan d'apurement conclu à hauteur de 200 euros, des délais de paiement lui seront accordés. En revanche, ni lui ni son bailleur ne demandent la suspension de la clause résolutoire. Or, le juge ne peut prévoir cette suspension d'office sans en être saisi. Ainsi, les délais de paiement accordés ne seront pas suspensifs de la résiliation du bail. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société anonyme Habitat Hauts de France ESH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale. En cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la propriétaire, il convient de condamner M. [L] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 552,87 euros, du 25 juin 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. Sur l'astreinte Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte sur le fondement de l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la société anonyme Habitat Hauts de France ESH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 9 octobre 2024, M. [L] lui devait la somme de 2846,52 euros, échéance d'octobre non incluse. Il convient toutefois de déduire de cette somme celle de 175,11euros facturée au titre des frais de poursuite. En effet, elle ne constitue pas des loyers ou des charges et sera comprise le cas échéant dans les dépens. M. [L] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 2671,41 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. En effet, il est impossible de faire droit à la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée en ce que l'article 1231-6 du code civil applicable en matière contractuelle et invoqué par la demanderesse au soutien de cette prétention exige la preuve d'une mise en demeure, ce dont le demandeur ne justifie pas pour chaque échéance. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 avril 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 février 2023 entre la société anonyme Habitat Hauts de France ESH, d'une part, et M. [G] [L], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 12] est résilié depuis le 25 juin 2024, AUTORISE M. [G] [L] à se libérer de sa dette en 14 mensualités : 13 mensualités de 200 euros et une 14ème et dernière mensualité d'un montant soldant la dette en principal, intérêts et dépens, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra exigible, ORDONNE à M. [G] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, DIT n'y avoir lieu à astreinte, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [G] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 552,87 euros (cinq cent cinquante-deux euros et quatre-vingt-sept centimes) par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE M. [G] [L] à payer à la société anonyme Habitat Hauts de France ESH la somme de 2671,41 euros (deux mille six cent soixante et onze euros et quarante et un centimes) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) arrêté au 9 octobre 2024, échéance d'octobre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société anonyme Habitat Hauts de France ESH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [G] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 avril 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l'assignation du 17 juillet 2024 et de la notification à la préfecture. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge