Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/02757

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /23 DU 25 MAI 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02757 - N° Portalis DBVR-V-B7G-FC2I Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d'EPINAL, R.G. n° 51-21-0003, en date du 18 novembre 2022, APPELANTE : Madame [V] [H] épouse [X], domiciliée [Adresse 3] Représentée par Me Pascal KNITTEL de la SELARL KNITTEL - FOURAY ET ASSOCIES, avocat au barreau d'EPINAL INTIMÉ : Monsieur [P] [O], domicilié [Adresse 2] Représenté par Me Alain BEGEL de la SELARL BGBJ, avocat au barreau d'EPINAL COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 06 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président chargé du rapport, et Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère Madame Marie HIRIBARREN, conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le premier président de la cour d'appel de NANCY en date du 02 février 2023, en remplacement de Madame Nathalie ABEL, conseillère, régulièrement empêchée Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET . A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 25 Mai 2023, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Mme [V] [H] épouse [X] est propriétaire sur la commune de [Localité 4] d'une parcelle cadastrée ZD n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2 hectares 05 ares 11 centiares. Cette parcelle a d'abord appartenu à son père, [Z] [H], décédé le 26 juillet 1990,puis à sa mère, feu [R] [D] veuve [H], en qualité d'usufruitière, et à son frère [E] [H] et à elle-même en qualité de nus-propriétaires. Suite au décès de [R] [H] le 25 juin 2020, Mme [V] [X] est devenue seule propriétaire de la parcelle par acte de licitation du 6 novembre 2020. Par courrier en date du 28 janvier 2021, Mme [V] [X] a notifié à M. [P] [O] sa volonté de le voir 'quitter' la parcelle précitée. Par requête du 16 février 2021, M. [P] [O] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Epinal aux fins de faire annuler le congé délivré par Mme [X] le 28 janvier 2021 et de se voir reconnaître la qualité de preneur en place dans le cadre d'un bail rural soumis au statut de fermage sur la parcelle cadastrée ZD n°[Cadastre 1] sur la commune de [Localité 4], pour 2 ha 05 a 11 ca. Les parties ont été convoquées à l'audience de conciliation du 28 mai 2021, à l'issue de laquelle, faute de conciliation, l'affaire a été renvoyée à l'audience de jugement. M. [O] a demandé au tribunal paritaire des baux ruraux d'Epinal de : - annuler le congé qui lui a été délivré par courrier du 28 janvier 2021 de Mme [X], - lui reconnaître la qualité de preneur en place dans le cadre d'un bail rural soumis au statut du fermage sur la parcelle cadastrée ZD n°[Cadastre 1] sur la commune de [Localité 4], - déclarer irrecevable comme prescrite la demande de nullité du bail présentée par Mme [X], - débouter Mme [X] de sa demande de nullité de bail et la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation aux entiers dépens. Mme [X] a sollicité du tribunal de : - prononcer la nullité du bail verbal irrégulièrement consenti par Mme [R] [H] sur la parcelle cadastrée ZD n°[Cadastre 1] dont elle était usufruitière, - constater qu'aucun nouveau bail ne lie M. [O] et Mme [X], - dire et juger que M. [O] est occupant sans droit ni titre de la parcelle litigieuse, - lui ordonner, ainsi qu'à toute personne de son chef, de la libérer dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, - condamner M. [O] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens. Par jugement du 18 novembre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Epinal a : - constaté l'existence d'un bail verbal sur la parcelle cadastrée ZD n°[Cadastre 1] entre M. [O] et Mme [R] [D] veuve [H], puis avec Mme [X] devenue propriétaire, - déclaré irrecevable la demande de nullité formée par Mme [X], - annulé le congé délivré le 28 janvier 2021 par Mme [X] à M. [O], - débouté Mme [X] de sa demande tendant à déclarer M. [O] occupant sans droit ni titre, - débouté Mme [X] de sa demande tendant à ordonner à M. [O] et à toute personne de son chef de libérer la parcelle cadastrée ZD n°[Cadastre 1] sur la commune de [Localité 4], pour 2ha 5a 11ca, dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, - condamné Mme [X] à payer à M. [O] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté Mme [X] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [X] aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Ce jugement a été notifié le 21 novembre 2022 à Mme [V] [X]. Par déclaration enregistrée le 8 décembre 2022, Mme [X] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions. Lors de l'audience du 6 avril 2023, Mme [V] [X] a repris oralement ses conclusions écrites et a demandé à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de : - voir débouter M. [O] de toutes ses demandes, fins et prétentions, - prononcer la nullité du bail verbal irrégulièrement consenti par Mme [R] [H] sur la parcelle ZD n°[Cadastre 1] dont elle était usufruitière, - constater qu'aucun nouveau bail ne lie à M. [O] à elle-même, désormais pleine et entière propriétaire de ladite parcelle, En conséquence, - dire et juger M. [O] occupant sans droit ni titre de la parcelle en cause, - lui ordonner, ainsi qu'à toute personne de son chef, de la libérer dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, - voir condamner M. [O] au paiement d'une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux dépens. A l'appui de son appel, Mme [V] [X] expose : - que si M. [P] [O] produit des pièces justifiant de l'existence du bail qui lui a été consenti par Mme [R] [H], cette existence ne suffit pas à établir une situation de droit régulière à son profit, le bail consenti étant incontestablement frappé de nullité, - que le bail dont se prévaut M. [P] [O] est nul car il lui a été consenti par Mme [R] [H], usufruitière, sans l'accord de ses deux enfants, nus-propriétaires, - que jusqu'en janvier 2018, elle a tout ignoré des conditions réelles d'exploitation de la parcelle litigieuse par M. [P] [O], de sorte que ce dernier ne peut lui opposer la prescription de son action en nullité du bail, - que la lettre du 10 août 2015 dont se prévaut M. [P] [O] ne démontre pas qu'elle avait connaissance du bail litigieux, - que la lettre qu'elle et son frère ont adressée à M. [P] [O] le 23 février 2016 n'établit pas davantage leur connaissance de la location litigieuse, - que les deux courriers précités montrent seuelemnt qu'elle savait que c'était M. [P] [O] qui exploitait la parcelle, mais pas qu'il l'exploitait dans le cadre d'un bail, - que ce n'est que par un courrier du 17 janvier 2018 qu'elle a eu connaissance des éléments permettant de qualifier son occupation de locative. Lors de l'audience du 6 avril 2023, M. [P] [O] a repris oralement ses conclusions écrites et a demandé à la cour de : - confirmer purement et simplement le jugement dont appel. Y ajoutant, - condamner Mme [X] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [X] aux dépens. M. [P] [O] fait valoir : - que la réalité du bail est incontestable : il exploite la parcelle qui a été mise à sa disposition à titre onéreux (il en justifie par les chèques qu'il a faits en paiement des fermages), - que le congé que Mme [V] [X] lui a délivré est nul comme ayant été adressé par lettre simple et non par acte d'huissier de justice signifié au moins dix-huit mois avant la fin du bail, - que la demande en nullité du bail formée par Mme [V] [X] est prescrite comme ayant été présentée pour la première fois par conclusions du 28 décembre 2021 déposées pour l'audience du 14 janvier 2022, alors que Mme [V] [X] et son frère avaient connaissance de ce bail depuis 2015 au moins, comme le montrent les termes de sa lettre du 10 août 2015, ou celle du 23 février 2016, - qu'au surplus il y a eu ratification du bail par Mme [V] [X]. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'existence du bail consenti à M. [P] [O] L'article L411-1 du code rural et de la pêche maritime dispose : 'Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public. Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle à l'application du présent titre : - de toute cession exclusive des fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ; - des contrats conclus en vue de la prise en pension d'animaux par le propriétaire d'un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux. La preuve de l'existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens'. En l'espèce, il n'est pas contesté par Mme [V] [X] que M. [P] [O] exploite la parcelle cadastrée ZD [Cadastre 1] depuis plusieurs années, puisqu'elle lui reproche précisément cette exploitation, la jugeant illicite. L'exploitation de la parcelle par M. [P] [O] est exercée à titre onéreux puisqu'il justifie du paiement de fermages à l'usufruitière de ladite parcelle, Mme [R] [H], pour les années 2016 à 2019. Il produit à cette fin les chèques encaissées par cette dernière en 2016, 2017, 2018 et 2019, avec le détail du calcul du fermage et son actualisation pour ces deux dernières années (ce qui exclut toute incertitude sur l'objet des paiements ainsi effectués). Ces éléments permettent de caractériser l'existence d'un bail au profit de M. [P] [O] sur la parcelle cadastrée ZD n° [Cadastre 1]. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur la régularité du bail consenti à M. [P] [O] Il appartient à celui qui prétend que le droit de la nue-propriétaire d'agir en nullité du bail est prescrit, d'établir que cette dernière avait eu connaissance de ce bail depuis plus de cinq ans à la date de la demande en nullité dudit bail. En l'espèce, M. [P] [O] produit une lettre que Mme [V] [X] et son frère, M. [E] [H], lui ont adressée tous les deux le 10 août 2015 en leur qualité de nus-propriétaires de la parcelle ZD n° [Cadastre 1]. Dans ce courrier, ils écrivent notamment à M. [P] [O] : 'Je vous serais (sic) gré de contacter les propriétaires ci-dessus nommés pour solliciter l'autorisation d'exploiter avec les conditions juridiques attenantes à cet acte. De plus le paiement des locations devront être adressées aux propriétaires sus-nommés'. Si le membre de la phrase portant sur 'l'autorisation d'exploiter avec les conditions juridiques attenantes à cet acte' est ambigu, car confus, la phrase suivante est dépourvue de toute ambiguïté : Mme [V] [X] et son frère demandent à M. [P] [O] de leur verser les loyers. L'emploi par eux du terme 'locations' démontre qu'ils avaient connaissance non seulement du fait que M. [P] [O] exploitait la parcelle, mais qu'il l'exploitait dans le cadre d'une location donnant lieu à paiements de sa part. Au surplus, l'emploi du futur ('les locations devront être adressées aux propriétaires') démontre que Mme [V] [X] et son frère ne considéraient pas que M. [P] [O] exploitait la parcelle dans une situation d'illégalité à laquelle il devait être mis fin immédiatement, ils envisageaient au contraire le paiement futur de loyers et leur souci était d'en être les bénéficiaires. En outre, Mme [V] [X] et son frère ont adressé à M. [P] [O] une seconde lettre, le 23 février 2016, dont les termes démontrent sans ambiguïté aucune qu'ils avaient parfaitement connaissance qu'il exploitait la parcelle en qualité de preneur : 'Monsieur, Etant héritiers des biens indivis de M. [H] [Z] sis sur la commune de [Localité 4], nous nous permettons de vous rappeler la location de ces terres que vous exploitez suite à M. [C] [I]. De plus je vous demande de m'informer sur un éventuel achat de ces parcelles'. Ce courrier présente comme acquise la qualité de preneur de M. [P] [O] et son objet n'est pas de remettre en question ce statut, mais de demander à M. [P] [O] s'il est acquéreur des terres dont il est locataire. Mme [V] [X] avait donc connaissance du bail consenti à M. [P] [O] sur la parcelle ZD [Cadastre 1] depuis le 10 août 2015 (ou plus sûrement encore depuis le 23 février 2016). Or, ce n'est que par conclusions écrites développées oralement lors de l'audience tenue le 14 janvier 2022 devant le tribunal paritaire des baux ruraux que Mme [V] [X] a, pour la première fois, demandé que soit prononcée la nullité du bail consenti par Mme [R] [H], usufruitière, sans l'accord des deux nus-propriétaires. Il s'est écoulé plus de cinq années entre le 10 août 2015 ou le 23 février 2016 et le 14 janvier 2022. Par conséquent, Mme [V] [X] est irrecevable, car prescrite, à solliciter la nullité du bail de M. [P] [O] sur le fondement de l'article 595 alinéa 4 du code civil. Le jugement déféré sera confirmé à cet égard. Sur la validité du congé délivré par Mme [V] [X] L'article L411-47 du code rural et de la pêche maritime dispose : 'Le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire. A peine de nullité, le congé doit: - mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur; - indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris; - reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54. La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur'. En l'espèce, Mme [V] [X] a adressé à M. [P] [O], le 28 janvier 2021, un courrier simple dans lequel elle a écrit : 'Etant propriétaire des parcelles 'lieudit [Localité 5] n'étant pas louées par mes soins. Je vous prie de quitter ces lieux'. Ce 'congé' ne répond à aucune des conditions de validité précitées. En outre, le seul motif de congé qui est mentionné (à savoir l'absence de location de la parcelle) est dépourvu de tout fondement, comme cela a été démontré supra, ce qui ne pouvait qu'induire le preneur en erreur. Par conséquent, ce 'congé' est nul et non avenu et le jugement du tribunal paritaire sera confirmé encore sur ce point. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Mme [V] [X], qui est la partie perdante, supportera les dépens de première instance et d'appel et elle sera déboutée de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles. En outre, il est équitable qu'elle soit condamnée à payer à M. [P] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (en sus de celle de 1 000 euros déjà allouée par le tribunal). PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, DECLARE l'appel recevable, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, DEBOUTE Mme [V] [X] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [V] [X] à payer à M. [P] [O] la somme de 2 000 € (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [V] [X] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en huit pages.