Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [O] [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sandrine JEAND’HEUR
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/06223 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GSF
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le vendredi 15 novembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [I] [C]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sandrine JEAND’HEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0694
DÉFENDEUR
Monsieur [O] [L]
demeurant [Adresse 1] et également [Adresse 2], et pour signification [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 septembre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 novembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 15 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/06223 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GSF
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er septembre 2012, Mme [I] [C] a consenti un bail d'habitation meublée à M. [O] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 464,57 euros et d'une provision sur charges de 65,53 euros.
Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire une sommation de payer la somme principale de 21492,25 euros au titre de l'arriéré de loyer locatif et de la régularisation de charges.
Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, Mme [I] [C] a assigné M. [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- De résiliation judiciaire du bail,
- D'expulsion de M. [O] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef, d'enlèvement et séquestration des meubles ainsi que sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 4240 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mai 2024,
- 17782.50 au titre de la régularisation des charges locatives,
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 530 euros jusqu'à restitution des clés,
- 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour les préjudices financiers et moraux,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des deux sommations.
A l'appui de ses demandes, Mme [I] [C] soutient qu'une dette s'est créée au titre des loyers et de la régularisation des charges, que M. [O] [L] n'occupe pas personnellement le logement et a failli dans son obligation d'entretien du logement.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 12 septembre 2024, Mme [I] [C] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle précise que M. [O] [L] n'a effectué aucun paiement depuis l'assignation.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [O] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la loi applicable
Aux termes de l'article 12 al. 1 et 2 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l'espèce, Mme [I] [C] n'a pas fait valoir de fondement juridique à ses prétentions, le juge est en conséquence tenu de rechercher la loi applicable au litige.
Le contrat de bail, rédigé de façon très sommaire, porte sur la location meublée d'un studio pour une durée de trois ans sans préciser s'il s'agit d'une résidence principale ou secondaire ni la loi à laquelle il est soumis.
Il convient néanmoins de relever que la notification de l'assignation au préfet, prévue par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été effectuée. Par ailleurs, par courrier du 6 septembre 2020, Mme [I] [C] a rappelé à M. [O] [L] que le studio loué constitue sa résidence principale.
En conséquence, il convient d'appliquer au présent litige la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation de résidence principale dont les dispositions du titre 1 sont d'ordre public en application de son article 2.
Plus particulièrement, s'agissant d'une location meublée, l'article 25-3 de ladite loi dispose que ces baux sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu'aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.
Sur la demande de résiliation du bail
Mme [I] [C] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur le fond
Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
De même, l'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme " un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ". Enfin, l'article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ".
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l'espèce, Mme [I] [C] a fait délivrer à M. [O] [L] le 4 avril 2024 une sommation de payer la somme de 3710 euros au titre des loyers et provisions sur charges. Elle expose que la dette locative de 4240 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse, correspond à huit mois de loyer et provisions sur charges non réglés. Elle a indiqué à l'audience qu'aucun règlement n'avait été effectué par M. [O] [L] depuis l'assignation.
M. [O] [L], qui n'a pas comparu, n'a de fait pas contesté ce montant.
Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.
Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résiliation du contrat.
Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges soit la somme mensuelle de 530 euros. L'indemnité d'occupation sera payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [I] [C] ou à son mandataire.
Sur la demande en paiement au titre de la régularisation des charges
En application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au bailleur de prouver que le locataire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
S'agissant des charges, Mme [I] [C] a produit la régularisation de charges de copropriété pour l'année 2023. Or il apparait sur ce décompte et plus particulièrement s'agissant de la consommation d'eau, dont elle demande le paiement, que deux lots de copropriété sont concernés, à savoir les lots 3 et 4. Or, Mme [I] [C] n'a produit aucun relevé de propriété ou tout autre document permettant d'établir que le studio loué à M. [O] [L] correspond au lot 4 dont la consommation d'eau a été régularisée à la somme de 18830,56 euros.
Sur la demande de dommages-intérêts
En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [O] [L] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.
Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [O] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1200 euros à la demande de Mme [I] [C] concernant les frais non compris dans les dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 4 avril 2024 mais non celle du 5 avril 2024 qui n'a pas été délivrée à l'adresse du contrat et relève d'un choix de la bailleresse, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail d'habitation conclu le 1er septembre 2012 entre Mme [I] [C], d'une part, et M. [O] [L], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1],
ORDONNE à M. [O] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [O] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 530 euros par mois,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [O] [L] à payer à Mme [I] [C] la somme de 4240 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance du mois de mai 2024 incluses ;
DEBOUTE Mme [I] [C] de sa demande en paiement au titre de la régularisation des charges ;
DÉBOUTE Mme [I] [C] de sa demande de dommages-intérêts ;
CONDAMNE M. [O] [L] aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 4 avril 2024 mais non celle du 5 avril 2024;
CONDAMNE M. [O] [L] à payer à Mme [I] [C] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge des contentieux de la protection
