Tribunal judiciaire, 25 février 2026. 25/09044

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JUGE DE L'EXECUTION JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 Février 2026 MINUTE : 26/00203 N° RG 25/09044 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3ZGC Chambre 8/Section 3 Rendu par Monsieur UBERTI-SORIN Stephane, Juge chargé de l'exécution, statuant à Juge Unique. Assisté de Madame MOUSSA Anissa, Greffière, DEMANDEUR Madame [C] [W] [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Jean-marie GAZAGNES, avocat au barreau de PARIS - L0036 ET DEFENDEURS Monsieur [M] [F] [Adresse 2] [Localité 2] Monsieur [E] [T] [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Me Madeleine SEEUWS, avocat au barreau de PARIS - E106 COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS Monsieur UBERTI-SORIN, juge de l’exécution, Assisté de Madame MOUSSA, Greffière. L'affaire a été plaidée le 05 Février 2026, et mise en délibéré au 25 Février 2026. JUGEMENT Prononcé le 25 Février 2026 par mise à disposition au greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort. EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 29 juillet 2022, Madame [C] [W] et Monsieur [K] [D] ont cédé à Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [T] un appartement de trois pièces de 50,47 m² situés dans une copropriété [Adresse 3] à [Localité 3] (93) pour un montant de 245.000 euros. La négociation a été réalisée par l'intermédiaire de l'agence immobilière WELMO. Par exploits de commissaire de justice du 29 juillet 2024, Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [T] ont fait assigner les vendeurs ainsi que la SAS WELMO à comparaître devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d'obtenir à titre principal la nullité de la vente pour dol, et à titre subsidiaire sa résolution pour vice caché. Par ordonnance rendue le 16 mai 2025, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a autorisé Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [T] à inscrire une hypothèque judiciaire conservatoire sur un bien appartenant à Madame [C] [W] situé [Adresse 4] sur la commune d'Aubervilliers (93300), cadastrée section D n° [Cadastre 1], parcelle d'une contenance de 3a et 42ca, en garantie de la somme de 245.010 euros. Par exploits de commissaire de justice du 1er août 2025, Madame [C] [W] a fait assigner Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [T] aux fins de voir ordonné la mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire. L'affaire a été retenue à l'audience du 5 février et la décision mise en délibéré au 25 février 2026, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Dans ses conclusions déposées à l'audience, Madame [C] [W] demande au juge de l'exécution de : Vu les articles L.511-1 et L. 512-1 du Code des procédures civiles d'exécution, - RECEVOIR Madame [C] [W] en ses demandes, et l'y dire bien fondée ; A titre principal : - PRONONCER la caducité de l'inscription d'hypothèque judiciaire pratiquée à titre conservatoire par Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [T] sur le fondement de l'ordonnance du 16 mai 2025 ; - ORDONNER en conséquence la mainlevée immédiate de l'inscription d'hypothèque judiciaire pratiquée à titre conservatoire par Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [T] sur le fondement de l'ordonnance du 16 mai 2025 ; - REJETER l'ensemble des demandes formées par Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [T]. A titre subsidiaire : - ORDONNER la mainlevée immédiate de l'inscription d'hypothèque judiciaire pratiquée à titre conservatoire par Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [T] sur le fondement de l'ordonnance du 16 mai 2025 ; - CONDAMNER Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [T] in solidum à payer à Madame [C] [W] une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [T] aux dépens. Madame [C] [W] soutient notamment que : -elle n'a commis aucune réticence dolosive de nature à vicier le consentement des acquéreurs dès lors qu'ils disposaient de toutes les informations sur l'état de l'immeuble, notamment de l'arrêté de péril qui avait été pris le 27 janvier 1989 telle que mentionné dans l'acte de vente ; -avant et après la vente réalisée le 29 juillet 2022, d'autres appartements ont également été vendus ; -des fissures à l'intérieur de l'appartement étaient visibles avant la vente ; -les acquéreurs ne justifient d'aucunes circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de leurs créances d'autant qu'elle a fait l'acquisition de l'immeuble concerné par la saisi conservatoire pour un montant de 785.000 euros dont 642.000 provenant de fonds propres. Dans leurs conclusions déposées à l'audience,Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [T] demandent au juge de l'exécution de : Vu les articles L. 532-1, R. 532-1, R. 532-5 alinéa premier et L. 511-1 du Code des procédures civiles d'exécution, Vu les articles 1130, 1131, 1137, 1641 du Code civil, Vu les pièces versées aux débats, Vu la jurisprudence visée, - JUGER que l'hypothèque judiciaire sur le bien sis [Adresse 5] a été régulièrement inscrite et publiée par les Consorts [O] ; - JUGER que les Consorts [O] disposent d'une créance qui paraît fondée en son principe ; - JUGER que les Consorts [O] justifient de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de ladite créance ; En conséquence, de : - DÉBOUTER Madame [W] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; A titre reconventionnel : - CONDAMNER Madame [W] à payer à Messieurs [M] [F] et [E] [T] la somme de 1.877 € au titre des droits d'enregistrement de l'hypothèque judiciaire ; En tout état de cause : - CONDAMNER Madame [W] à payer à Messieurs [M] [F] et [E] [T] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER Madame [W] aux entiers dépens de l'instance. Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [T] soutiennent que la saisie conservatoire doit être maintenue notamment au motif que : -leur créance est fondée en son principe dès lors qu'ils ont été victimes d'un dol constitué par la dissimulation d'informations liées à l'affaissement de l'immeuble et qu'en tout état de cause cette circonstance constitue un vice caché ; -leur créance est menacée dans son recouvrement dès lors que Madame [C] [W] ne perçoit comme revenu mensuel que 1.200 euros alors même que leur demande porte sur une somme de 364.361,98 euros. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l'exploit introductif d'instance et aux dernières écritures des parties sus-visées. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il apparaît que dans les dernières écritures en demande, seule Madame [C] [W] est mentionnée si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer sur l'irrecevabilité soulevée en défense concernant l'absence de qualité à agir de Monsieur [K] [D]. Il n'y a pas plus lieu de statuer sur la demande de caducité de l'inscription d'hypothèque judiciaire laquelle demande, bien que reprise dans le « par ces motifs » de ses écritures par la demanderesse. En effet, celle-ci indique dans la partie discussion qu'elle ne la sollicite plus, les défendeurs lui ayant communiqué les bordereaux d'inscription de l'hypothèque. I - Sur la demande de mainlevée Il résulte des dispositions de l'article L. 511-1 du code des procédures civiles d'exécution que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d'une saisie conservatoire ou d'une sûreté judiciaire. Aux termes de l'article R. 512-1 du même code, si les conditions prévues aux articles R.511-1 à R. 511-8 ne sont pas réunies, le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure à tout moment, les parties entendues ou appelées, même dans les cas où l'article L. 511-2 permet que cette mesure soit prise sans son autorisation. Deux conditions cumulatives sont donc imposées par ce texte pour la prise d'une mesure conservatoire : l'existence d'une apparence de créance et une menace sur son recouvrement. Il est constant qu'une apparence de créance est suffisante et que celle-ci doit seulement être vraisemblable et son montant peut être fixé de façon provisoire. La menace pour le recouvrement de la créance peut quant à elle être fondée sur la situation objective du débiteur ou résulter d'une appréciation des conséquences subjectives de son attitude. La charge de la preuve de la réunion de ces conditions repose sur la partie se prévalant de la qualité de créancier. Selon l'article R. 512-2 du code précité, la demande de mainlevée est portée devant le juge qui a autorisé la mesure. En l'espèce, il ressort de l'acte de vente signé entre les parties le 29 juillet 2022, page 25, que le logement concerné est situé dans une résidence ayant fait l'objet d'un arrêt préventif établi le 27 janvier 1989 concernant la réfection totale des enduits du pignon, de la corniche en pierres, des gouttières et des souches de cheminées. Il est mentionné qu'au jour de la vente l'arrêté de péril n'a pas été levé, le service d'urbanisme de [Localité 3] ayant indiqué que « nous n'avons pas d'information sur la réalisation des travaux mettant fin durablement à la situation de péril ». Il ressort de l'arrêté susvisé que le péril de l'immeuble résulte « de la vétusté et du manque d'entretien » et que plusieurs réfections doivent être entreprises notamment celle des enduits du pignon donnant sur le numéro 64 ainsi que sur la façade arrière du bâtiment donnant sur la cour, celle des gouttières et descentes d'eaux pluviales et des souches de cheminées. Il n'est pas contesté par Madame [C] [W] qu'elle a fait visiter la résidence par [R] [S], architecte, lequel a établi un rapport le 24 mars 2021 duquel il ressort que « la façade sur cour de la partie de l'immeuble en pont au-dessus du passage cocher présente de nombreuses fissures filantes en diagonales qui traduisent des mouvements d'affaissement des structures. La forte présence d'humidité dans les murs n'est pas de nature à limiter ces désordres qui ne pourront que s'accentuer si rien n'est entrepris ». Plusieurs recommandations ont été suggérées notamment la pose d'un « étayage au droit des appuis de la poutre principale sur cour ». S'il n'appartient pas au juge de l'exécution de se substituer au juge du fond saisi du litige opposant les parties sur une demande d'annulation de la vente pour dol ou de sa résolution pour vice caché, la créance de Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [T] paraît fondée en son principe dès lors qu'il résulte de la comparaison de l'arrêté de péril du 27 janvier 1989 et du rapport de l'architecte du 24 mars 2021, lequel n'a pas été porté à la connaissance des acquéreurs préalablement à la vente, que l'affaissement des structures de l'immeuble semble constituer une nouvelle dégradation d'ampleur dès lors qu'il ne paraît pas avoir été pris en compte dans l'arrêté. S'agissant de la menace de recouvrement, il appartient aux défendeurs d'apporter des éléments objectifs sur la situation financière de Madame [C] [W] faisant présumer le risque de recouvrement de leur créance, soit en raison de l'absence de fonds nécessaires pour se libérer de sa dette, soit en raison de son intention d'organiser son insolvabilité. Il ne ressort pas des éléments du dossier que Madame [C] [W] dispose d'un patrimoine lui permettant facilement de faire face aux sommes auxquelles elle pourrait être condamnée par l'autorité judiciaire en cas d'annulation de la vente étant précisée que le litige opposant les parties portent sur un montant d'environ 350.000 euros. Par suite, l'importance du montant de la créance constitue un premier élément de nature à établir une menace de non recouvrement. Par ailleurs, il résulte de l'avis d'impôt sur le revenu établi en 2024 au titre des revenus perçus en 2023 que le revenu fiscal de référence de Madame [C] [W] s'élevait à 42.112 euros soit environ un revenu mensuel de 3.500 euros ce qui reste faible compte tenu du prix de l'appartement cédé pour 245.000 euros étant précisé que la demanderesse n'a pas produit son dernier avis d'imposition établie en 2025 au titre des revenus perçus en 2024. Enfin, le fait que la demanderesse soit propriétaire d'un bien immobilier acquis le 25 octobre 2023 au prix de 785.000 euros dont 642.000 provenant de fonds propres n'est pas de nature à constituer une garantie suffisante de recouvrement au profit des défendeurs dès lors que ses revenus mensuels sont sans rapport avec la créance et que, s'il était fait droit à la demande de nullité de la vente pour dol, cela démontrerait que la demanderesse est capable de dissimulation ce qui constitue également une menace de recouvrement de la créance, étant précisé que l'intéressée n'allègue ni ne prouve que les acquéreurs ont eu connaissance du rapport de l'architecte précité. En conséquence, Madame [C] [W] sera déboutée de sa demande de mainlevée de l'inscription judiciaire provisoire autorisée par le juge de l'exécution de ce siège le 16 mai 2025. II - Sur la demande reconventionnelle au titre des frais d'hypothèque conservatoire Il conviendra de rappeler que l'article L. 512-2 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge. III - Sur les demandes accessoires a) Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [C] [W] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. b) Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Condamnée aux dépens, Madame [C] [W] sera également condamnée à indemniser les défendeurs au titre de leurs frais irrépétibles ; elle sera déboutée de sa demande à ce titre. Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [T] sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produisent aucun élément de nature à justifier leur demande telle que la convention d'honoraires conclue avec leur conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.500 euros leur sera allouée. PAR CES MOTIFS Le juge de l'exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au Greffe, DEBOUTE Madame [C] [W] de l'ensemble de ses demandes ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE Madame [C] [W] à verser à Monsieur [M] [F] et Monsieur [E] [T] la somme globale de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Madame [C] [W] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [C] [W] aux entiers dépens ; RAPPELLE que les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge ; RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé au Palais de Justice de Bobigny le 25 février 2026. LA GREFFIERE LE JUGE DE L’EXÉCUTION Anissa MOUSSA Stéphane UBERTI-SORIN