Cour d'appel, 19 décembre 2023. 23/00245

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 19 DECEMBRE 2023 N° RG 23/00245 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VT3Z AFFAIRE : M. [F] [H] C/ M. [R] [U] [M] [V] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Novembre 2022 par le Tribunal de proximité de GONESSE N° RG : 11-22-947 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 19/12/23 à : Me Florence MULLER-TAILLEFER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [F] [H] [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Maître Florence MULLER-TAILLEFER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 516 Représentant : Maître Bettina FERREIRA HOUDBINE de la SELAS JDS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0612 - APPELANT **************** Monsieur [R] [U] [M] [V] [Adresse 2] [Localité 6] Assigné à étude S.A.S. [A] IMMOBILIER [Adresse 4] [Localité 3] Assignée par Procès-Verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile) INTIMES DEFAILLANTS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 10 octobre 2016, M. [H] est devenu propriétaire d'un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 6], divisé en deux lots, acquis par l'intermédiaire de la société [A] Immobilier. Le lot n°2 est loué depuis 2016 à MM. [K] [N] et [L] [P]. La société [A] Immobilier a donné en location le lot n°1 appartenant à M. [H], correspondant à l'un des appartements sis [Adresse 2] à [Localité 6] à M. [M] [V], moyennant le versement de la somme mensuelle de 720 euros, charges comprises. Par acte de commissaire de justice délivré le 27 avril 2022, M. [H] a assigné M. [M] [V] et la société [A] Immobilier à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - ordonner l'expulsion de M. [M] [V] des lieux 1oués avec si nécessaire le concours de la force publique, - fixer l'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux loués à une somme égale au montant du loyer et des charges, - condamner M. [M] [V] et de la société [A] Immobilier au paiement de la somme de 17 600 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 février 2022 sur la somme de 15 860 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, - voir condamner M. [M] [V] à concurrence de la somme de 13 840 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 12 688 euros à compter de la mise en demeure du 14 février 2022 et à compter de l'assignation pour le surplus, - voir condamner la société [A] Immobilier à garantir à M. [H] de toute demande ou condamnation qui pourrait être formulée à son encontre liée à 1'absence de souscription d'une assurance habitation par le locataire, - voir condamner la société [A] Immobilier à garantir M. [H] de toute demande ou condamnation qui pourrait être formulée à son encontre par MM. [K] [N] et [L] [P] concernant un trouble de voisinage causé par M. [M] [V], - voir condamner la condamnation solidairement M. [M] [V] de la société [A] Immobilier au paiement d'une indemnité de 2040 euros par application de 1'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu' aux entiers dépens. Par jugement réputé contradictoire du 14 novembre 2022, le tribunal de proximité de Gonesse a : - débouté M. [H] de ses demandes, - laissé les dépens à sa charge. Par déclaration reçue au greffe en date du 11 janvier 2023, M. [H] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 6 mars 2023, il demande à la cour de : - le déclarer recevable en son appel du jugement rendu le 14 novembre 2022 par le tribunal de proximité de Gonesse, y faisant droit, - d'infirmer le jugement sus énoncé et daté en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, - de prononcer la résiliation du contrat de bail à compter de la signification des présentes conclusions, - d'ordonner l'expulsion de M. [M] [V] et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée, avec l'assistance et le concours de la force publique si besoin est, à compter de la signification de la décision à intervenir, - de condamner M. [M] [V] à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges due à compter de la signification des présentes conclusions et jusqu'à parfaite libération des lieux, - condamner in solidum M. [M] [V] et la société [A] Immobilier au paiement de la somme 20 176 euros, avec intérêt au taux légal sur la somme de 15 860 euros pour M. [M] [V] et 12 688 euros pour la société [A] Immobilier à compter du 14 février 2022, date de la mise en demeure et pour le surplus, à la date de signification des présentes conclusions, - condamner M. [M] [V] à concurrence du solde de la dette locative, soit la somme de 5 044 euros avec intérêts au taux légal à la date de signification des présentes conclusions, - condamner la société [A] Immobilier à verser à M. [H], la somme de 2 000 euros au titre de sa résistance abusive, - condamner la société [A] Immobilier à garantir M. [H] de toute demande ou condamnation qui pourrait être formulée à son encontre liée à l'absence de souscription d'une assurance habitation par M. [M] [V], - condamner la société [A] Immobilier à garantir M. [H] de toute demande ou condamnation qui pourrait être formulée à son encontre par Messieurs [K] [N] et [L] [P] concernant un trouble de voisinage causé par M. [M] [V], - condamner solidairement M. [M] [V] et la société [A] Immobilier au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel, - condamner solidairement M. [M] [V] et la société [A] Immobilier aux dépens de première instance et d'appel, - rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit. M. [M] [V] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 7 mars 2023, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par dépôt à l'étude. La société [A] Immobilier n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 22 février 2023, la déclaration d'appel et les conclusions lui ont signifiées selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 octobre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée' Sur l'appel de M. [H]. - Sur les demandes formées à l'encontre de M. [M] [V]. M. [H] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a été débouté de ses demandes formées contre M. [M] [V], faisant grief au premier juge d'avoir, tout en reconnaissant l'existence d'un bail verbal, estimé qu'il ne rapportait pas la preuve de la dette locative. Sur ce, L'article 1353 alinéa 1er du code civil dispose que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver' . Par ailleurs, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention en application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile. Il résulte de l'application combinée des articles 1714 et 1715 du code civil, que le contrat de louage n'est pas subordonné à l'existence d'un écrit et peut être passé verbalement. Dans ce cas là, il appartient à celui qui s'en prévaut d'en démontrer l'exécution. Il y a lieu de rappeler que l'exécution d'un bail verbal peut être administrée par tous moyens, mais ne saurait résulter de la simple occupation des lieux car elle suppose, de la part de celui qui l'excipe, tant l'accomplissement des obligations que l'exercice des droits découlant du bail. En l'espèce, M. [H] produit aux débats les pièces suivantes : * la lettre recommandée de mise en demeure que son conseil a adressée à M. [M] [V] le 14 février 2022, dont l'avis de réception est bien signé et dont le nom et l'adresse ne sont nullement illisibles, contrairement à ce qu'a relevé le premier juge, * des captures d'écran sur téléphone portable où est transcrite une conversation sur l'application Whatsapp entre un prénommé [F] qui n'est autre que l'appelant dont c'est effectivement le prénom et un dénommé [A] [Y] [W]...qui n'est autre que le gérant de la société [A] Immobilier à qui l'appelant a confié la gestion de son bien, * une lettre adressée le 25 août 2021 à M. [H] aux termes de laquelle l'administrateur provisoire de la copropriété l'informe qu'un occupant du 6ème étage de l'immeuble, M. [T], s'est plaint d'une micro fuite provenant des appartements situés au-dessus lui appartenant et le met en demeure de faire le nécessaire dans les plus brefs délais pour y mettre fin. L'ensemble de ces pièces permet d'établir l'existence d'un bail entre les parties et ce, d'autant que les conclusions d'appel ont été signifiées à M. [M] [V] par acte déposé à l'étude : le commissaire de justice, après avoir relevé l'absence de nom du destinataire sur le tableau des locataires, sur les boîtes aux lettres, ainsi que sur l'interphone, a noté que du courrier au nom du destinataire de l'acte dépassait de l'une des boîtes aux lettres, que le destinataire de l'acte, contacté par téléphone, a confirmé son adresse, que l'adresse figure sur l'extrait K bis ( société JM Merelec). M. [H] produit également des décomptes locatifs établis par la société [A] Immobilier arrêtés aux 1er septembre 2021, 1er avril 2022 et 1er février 2023, mentionnant un loyer de 720 euros et desquels il ressort que le locataire a cessé de régler son loyer à compter du mois d'avril 2020, soit deux mois à peine après son entrée dans les lieux, exception faite du mois de septembre 2020 où il a réglé la somme de 700 euros. Ainsi la preuve de l'existence d'une dette locative, est-elle établie, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge. Aux ter mes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 applicable également au bail verbal, dès lors que ce dernier porte sur un logement à usage exclusif d'habitation, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, obligation reprise aux dispositions de l'article 1728 du code civil. Il s'ensuit que, quelle que soit la nature du bail, écrit ou verbal, et dès lors qu'il est établi qu'il occupe effectivement les lieux appartenant à M. [H], M. [M] [V] est tenu au paiement des loyers. Du dernier décompte locatif arrêté au 1er février 2023, il ressort que M. [M] [V] reste redevable de la somme de 25 220 euros. Il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [M] [V] pour manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles et notamment pour défaut réitéré de payer ses loyers. Par suite, il y a lieu d'ordonner son expulsion selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt. Il y a lieu de faire droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer, outre les charges, qui aurait été due si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [M] [V] à son paiement à compter de la signification du présent arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. - Sur les demandes formées à l'encontre de la société [A] Immobilier. M. [H] recherche la responsabilité de la société [A] Immobilier, à laquelle il a confié la gestion locative de son bien, pour avoir commis plusieurs fautes dans l'exercice de son mandat. Il fait valoir qu'il l'a mandatée dès son acquisition en 2016, bien qu'aucun contrat n'ait été régularisé par la société, en dépit de l'obligation pesant sur elle. Il lui reproche d'avoir loué son bien à M. [M] [V] alors même qu'il lui avait fait part de son souhait d'en reprendre la disposition, de s'être abstenue de s'assurer de la solvabilité du candidat à la location, mais également de ne pas avoir vérifié que le locataire avait bien souscrit une police multirisque habitation, qu'enfin à sa connaissance, aucun bail écrit n'a été conclu, ce qui lui a interdit de se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire. Il expose que les défaillances imputables à faute à la société [A] Immobilier lui ont causé de multiples préjudices, le premier consistant en la perte de chance de percevoir la totalité de ses loyers qu'il évalue à 80 %, le deuxième résultant de l'absence de vérification de la souscription d'une assurance par le locataire de sorte qu'elle devra être condamnée à le garantir des éventuelles réparations et condamnations définitivement mises à sa charge, ainsi que des éventuelles demandes d'indemnisation du trouble de jouissance formulées à son encontre par ses autres locataires, MM. [N] et [P]. Sur ce, Il ressort des échanges sur l'application Whatsapp entre M. [H] d'une part et M. [A] [Y] [W] de la société [A] Immobilier que le premier a affectivement donné mandat au second pour la gestion locative du bien litigieux donné en location à M. [M] [V] et qu'il lui avait fait expressément indiqué vouloir reprendre la disposition de son bien. Les manquements de la société [A] Immobilier dans la gestion du bien sont donc avérés, en ce qu'en M. [M] [V] n'a pas réglé ses loyers à l'exception de trois, alors semble-t-il qu'en outre aucun contrat de bail écrit n'a été régularisé. Pour autant, M. [H] doit être débouté comme étant mal fondé à solliciter la condamnation de la société [A] Immobilier in solidum avec M. [M] [V] à lui verser la somme de 20 176 euros (25 220 220 x 80 %) à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de percevoir la totalité de ses loyers qu'il évalue à 80 %. En effet, le mandataire immobilier ne peut être condamné au paiement d'une dette de loyers, mais seulement à des dommages et intérêts, s'il a commis des fautes dans la gestion de son mandat et si ces fautes ont entraîné, pour le bailleur, une perte de chance de recouvrer les loyers qui lui sont dus. M. [H] ne peut donc qu'être débouté de sa demande en paiement de loyers dirigée contre la société [A] Immobilier, étant relevé, au surplus, qu'il ne peut y avoir condamnation in solidum de deux codébiteurs tenus différemment en ce que leurs dettes ne sont pas identiques, ce qui est bien le cas en l'espèce, puisque M. [M] [V] a une dette locative, alors que la société [A] Immobilier a une dette de dommages-intérêts. En définitive, il y a lieu condamner M. [M] [V], seul, à verser à M. [H] la somme 25 220 euros au titre de son arriéré locatif et ce, avec intérêt au taux légal sur la somme de 15 860 euros à compter du 14 février 2022, date de la mise en demeure et pour le surplus, à la date de signification des conclusions 6 mars 2023. M. [H] doit également être débouté de sa demande de condamnations de la société [A] Immobilier à le garantir des réparations et condamnations auxquelles il serait condamné même au profit de ses autres locataires, MM. [N] et [P], comme étant prématurée : en effet, le préjudice n'est à ce jour qu'éventuel. M. [H] sera, en revanche accueilli, à hauteur de la somme de 2 000 euros, en sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la société [A] Immobilier, l'inertie fautive dont a fait preuve le mandataire immobilier alors que le locataire a cessé de régler ses loyers deux mois à peine après son entrée dans les lieux, ayant contribué à retarder la solution du litige et, partant, à accroître le montant de la dette locative. Sur les mesures accessoires. M. [M] [V] doit être condamnés aux dépens de la procédure d'appel in solidum avec la société [A] Immobilier, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [H] au titre des frais de procédure par lui exposés en première instance et en cause d'appel en condamnant in solidum M. [M] [V] et la société [A] Immobilier à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu le 14 novembre 2022 par le tribunal de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Prononce la résiliation du bail conclu entre M. [H] d'une part et M. [M] [V] d'autre pat aux torts exclusifs du locataire, pour manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles, A défaut de départ volontaire, ordonne l'expulsion de M. [M] [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 6], avec le cas échéant, le concours de la force publique, Rappelle que, par application de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux. Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992, Condamne M. [M] [V] à verser à M. [H], une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu'à la libération des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés, Condamne M. [M] [V] à verser à M. [H] la somme 25 220 euros au titre de son arriéré locatif et ce, avec intérêt au taux légal sur la somme de 15 860 euros à compter du 14 février 2022, date de la mise en demeure et pour le surplus, à la date de signification des conclusions du 6 mars 2023, Déboute M. [H] de sa demandes en paiement in solidum de l'arriéré locatif formée à l'encontre de la société [A] Immobilier, Condamne la société [A] Immobilier à payer à M. [H] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, Déboute M. [H] de l'ensemble de ses autres demandes, Condamne in solidum M. [M] [V] et la société [A] Immobilier à verser à M. [H] la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [M] [V] et la société [A] Immobilier aux dépens de première instance et d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,