Cour d'appel, 28 juin 2023. 22/07472

5ème Chambre ARRÊT N°-239 N° RG 22/07472 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TMBY S.A.S. LAMOTTE CONSTRUCTEUR C/ M. [Y] [G] Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 28 JUIN 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 03 Mai 2023 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Juin 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : S.A.S. LAMOTTE CONSTRUCTEUR prise en la personne de son mandataire SAS ARES PROPERTY agissant en la personne de ses dirigeants domiciliés audit siège [Adresse 6] [Localité 4] Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Jérôme MAUDET de la SARL MAUDET-CAMUS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES INTIMÉ : Monsieur [Y] [G] né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Bernard RINEAU de la SELARL RINEAU & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES Selon acte sous seing privé du 8 février 1994, la société [Adresse 7] a donné à bail commercial à la SCM [G] [O] des locaux d'environ 87 m² dans un immeuble situé [Adresse 3], lieudit [Adresse 7] à [Localité 5] à destination d'activité paramédicale pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 1994 moyennant un loyer annuel de 39 150 francs hors taxes hors charges, payable mensuellement d'avance. Suivant avenant du 5 février 1999, la SCM [G] [S] s'est substituée à la SCM [G] [O] après la cession des parts de M. [O] à Mme [S]. En 2007, Mme [S] a quitté la société et M. [G] est resté dans les locaux. L'immeuble a été cédé par la société [Adresse 7] à la société BOL Invest le 24 juillet 2018 et par cette dernière à la société Lamotte Constructeur le 2 octobre 2018. Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 septembre 2021, la société Lamotte Constructeur a fait assigner en référé M. [Y] [G] venant aux droits de la SCM [G] [S] suivant acte d'huissier du 24 juin 2022. Par ordonnance du 15 décembre 2022, le juge a : - constaté que M. [Y] [G] s'est acquitté du retard de paiement de loyers qu'il reconnaît avoir dû et que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d'une créance non sérieusement contestable, - accordé rétroactivement à M. [Y] [G] des délais pour s'acquitter de sa dette et la suspension des effets de la clause résolutoire, - rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires, - condamné M. [Y] [G] aux dépens. Le 23 décembre 2022, la société Lamotte Constructeur a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 5 avril 2023, elle demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance du juge des référés près le tribunal judiciaire de Nantes du 15 décembre 2022 ; en ce qu'elle a : constaté que M. [Y] [G] s'est acquitté du retard de paiement de ses loyers qu'il reconnaît avoir dû et que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d'une créance non sérieusement contestable, accordé rétroactivement à M. [Y] [G] des délais pour s'acquitter de sa dette et la suspension des effets de la clause résolutoire, rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires, condamné M. [Y] [G] aux dépens, Statuant à nouveau : - juger que le bail commercial signé le 8 février 1994 est résilié à compter du 13 octobre 2021, En conséquence : - juger que le maintien dans les lieux de M. [Y] [G], venant aux droits de la SCM [G] [S], demeurant [Adresse 2] à [Localité 5] est sans droit ni titre depuis le 13 octobre 2021, - ordonner l'expulsion sans délai de M. [Y] [G], venant aux droits de la SCM [G] [S], demeurant [Adresse 2] à [Localité 5], - condamner par provision M. [Y] [G], venant aux droits de la SCM [G] [S] à lui payer la somme d'un montant de 21 622,26 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation échues et impayée au 13 octobre 2021, à parfaire ou diminuer le jour de l'audience, - condamner par provision M. [Y] [G], venant aux droits de la SCM [G] [S] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges en cours soit la somme mensuelle de 1 326,70 euros TTC à compter du 13 octobre 2021 et ce, jusqu'à libération effective des lieux, - condamner M. [Y] [G], venant aux droits de la SCM [G] [S] au versement à son profit de la somme d'un montant de 3 500 euros en application dès dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter M. [Y] [G], venant aux droits de la SCM [G] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - statuer ce que de droit quant aux dépens. Par dernières conclusions notifiées le 23 mars 2023, M. [Y] [G] demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 15 décembre 2022 par le président du tribunal judiciaire de Nantes, notamment en ce qu'elle a (i) constaté qu'il s'est acquitté du retard de paiement de loyers qu'il reconnaît avoir dû et que la société La motte Constructeur ne rapporte pas la preuve d'une créance non sérieusement contestable, (ii) lui a accordé rétroactivement des délais pour s'acquitter de sa dette et la suspension des effets de la clause résolutoire et (iii) rejeté les prétentions de la société Lamotte Constructeur, A titre infiniment subsidiaire, - échelonner en 24 mensualités le paiement des sommes dues, le cas échéant, dans l'hypothèse où il serait prouvé qu'une somme serait encore due à la société Lamotte Constructeur, - suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail, En toute hypothèse, - condamner la société Lamotte Constructeur à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Lamotte Constructeur aux entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 mai 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION La SAS Lamotte Constructeur indique avoir confié la gestion locative du bien à la société Ares Property. Elle signale des retards de paiement des loyers depuis le 25 octobre 2018, nécessitant des mises en demeure restées sans effet. Elle rappelle que les causes du commandement de payer du 13 septembre 2021 n'ont pas été payées dans le délai d'un mois. La société Lamotte Constructeur signale que M. [G] a consigné, sur un compte Carpa, un chèque d'un montant de 21 622,26 euros à l'occasion des débats devant le premier juge alors qu'il n'avait manifesté aucun intérêt à ses demandes de paiement. Elle conteste la motivation de l'ordonnance critiquée en ce qu'elle retient un décompte farfelu des sommes dues et évalue à 33 195,91 euros la somme due au 6 mars 2023. Elle insiste sur le fait que M. [G] ne produit pas aux débats la copie des chèques qui, selon le preneur, correspondaient au versement des loyers. La société Lamotte Constructeur entend invoquer la mauvaise foi de M. [G] et s'oppose à tout délai de paiement ou suspension de la clause résolutoire. En réponse, M. [G] explique que les relations avec son bailleur sont conflictuelles depuis 2018, que la société Lamotte Constructeur n'effectue pas les travaux d'entretien ou de remise en état et qu'elle tient une comptabilité erratique. Il considère que le décompte locatif produit par le bailleur devant le premier juge est erroné et n'est pas justifié par des factures. Il signale que les pièces communiquées devant la cour sont partielles. Pour l'intimé, la comptabilité du gestionnaire du bailleur est incohérente. Il expose que, par exemple, il a adressé un chèque tous les mois d'octobre 2018 à février 2019 que le bailleur n'a pas comptabilisé ou que la SAS Lamotte Constructeur a enregistré un chèque d'un montant de 822,76 euros qui ne correspond à aucun de ses chèques. Il fait état de la consignation de la somme de 21 622,26 euros sur un compte Carpa. Il considère ne devoir que la somme de 5 266,02 euros à son bailleur, montant qui a été déposé sur un compte Carpa, outre une somme de 3 017,97 euros correspondant à la dette locative postérieure au commandement de payer. M. [G] considère que le bailleur est de mauvaise foi et observe que le montant du loyer varie plusieurs fois par an sans explication. Au visa de l'article L 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le contrat de bail prévoit en son article III intitulé Clause Résolutoire : à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'exécution de l'une quelconque des clauses du présent contrat et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extra-judiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures. Dans le commandement de payer du 13 septembre 2021, la société Lamotte Constructeur argue d'une dette locative de 21 622,26 euros, selon un décompte arrêté au 1er août 2021. La cour constate que ce décompte n'est pas annexé au commandement. La charge de la preuve de cette dette locative pèse sur le bailleur. La SAS Lamotte Constructeur verse aux débats plusieurs relevés de compte établis par son gestionnaire ; ces relevés de compte ne peuvent à eux seuls établir le montant de la dette invoquée, un demandeur ne pouvant se constituer à lui-même des preuves. Ce décompte concerne la période du mois d'octobre 2018 au mois de février 2023. Contrairement aux affirmations de M. [G], les factures pour les loyers considérés comme impayés le bailleur sont communiquées. À la réception du commandement de payer, M. [G] a écrit au gestionnaire de son bailleur en ces termes : suite à votre commandement de payer le solde de mes loyers, je viens solliciter des délais de paiement, en effet avec la covid et après une fermeture, j'ai de graves difficultés financières, de plus je vérifie ma comptabilité car je ne trouve pas le même chiffre. Vous trouverez ci-joint 2 mois de loyers et pour l'instant je pourrai payer 500 euros par mois pour épurer en plus du loyer chaque mois (....) Ainsi le principe d'une dette locative n'est pas contesté en septembre 2021, seul son montant est critiqué par M. [G]. Pour la période d'octobre 2018 à février 2019, le bailleur a comptabilisé les règlements, contrairement aux affirmations de M. [G]. Une seule difficulté sur cette période concerne la facturation à hauteur de 862,37 euros pour un paiement de 1 227,61 euros, le bailleur ayant pratiqué une ventilation non justifiée. Pour le mois de mars 2019, le bailleur a encaissé une somme de 1 326,93 euros telle que versée par M. [G]. Les observations de M. [G] sur la comptabilisation de 10 règlements la même semaine de mois d'avril 2021 n'apportent rien sur son obligation de paiement des loyers et ce d'autant plus qu'il se fonde sur un relevé de compte qui a fait l'objet de modification ultérieurement. M. [G] s'interroge sur le caractère variable du loyer ; les factures révèlent que le montant du loyer est stable et que le montant de la provision sur (au demeurant non contesté) varie. Ce point n'est pas retenu. En fonction des pièces versées au dossier, pour la période visée par le dernier décompte du bailleur, il résulte que les loyers suivants restent dus par M. [G] au jour du commandement : - mai 2019, 1 264,58 euros - juin 2019, 1 264,58 euros - juillet 2019, 1 264,58 euros - août 2019, 1 264,58 euros - septembre 2019, 1 264,58 euros - octobre 2019, 1 264,58 euros - novembre 2019, 1 264,58 euros - décembre 2019, 1 264,58 euros - avril 2021, solde de 11,15 euros A soustraire les sommes de 13,19 euros, 44,04 euros, 25,68 euros au titre de la reddition de la taxe foncière. Soit un total de 10 044,88 euros. En conséquence, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 13 octobre 2021. L'ordonnance critiquée est infirmée à ce titre. Le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il peut, en accordant ces délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. Des documents communiqués, il apparaît que M. [G] a consigné sur un compte Carpa la somme exigée au titre du commandement de payer ainsi que la somme de 5 266,02 euros au titre de ce qu'il estime devoir au 1er août 2021 et la somme de 3 017,97 euros au titre des loyers postérieurs au commandement. Les difficultés de paiement de M. [G] sont une des conséquences de la crise sanitaire due à la pandémie de Covid 19 et de la fermeture du cabinet de M. [G]. Ce dernier a vu ses revenus réduire à hauteur de 21 % en 2020. La présente instance résulte d'un conflit qui s'est enkysté en raison de la difficulté pour le gestionnaire du bailleur de justifier du montant des sommes dues par M. [G], qui était en droit d'en discuter le montant et de l'encaissement de chèque pour le moins irrégulier de la part du gestionnaire. En conséquence, il convient d'accorder rétroactivement des délais de paiement au preneur pour lui permettre de se libérer de sa dette jusqu'au 13 octobre 2023, et donc de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'au 13 octobre 2023. - Sur les autres demandes. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties sont déboutées de cette demande. La présente instance est due au manquement de M. [G] quant à son obligation de payer les loyers et à l'incapacité pour le bailleur de justifier rapidement de la somme due. Chaque partie supportera ses propres dépens. Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Infirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ; Statuant à nouveau, Constate la résiliation du bail commercial à compter du 13 octobre 2021 ; Accorde à M. [G] rétroactivement des délais de paiement pour lui permettre de se libérer de sa dette jusqu'à 13 octobre 2023 ; Suspend les effets de la clause résolutoire jusqu'à 13 octobre 2023 ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile; Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens d'appel. La greffière La présidente