Tribunal judiciaire, 29 août 2024. 24/00008

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00008 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZRR MINUTE N° : 2024/ Notification Copie certifiée conforme délivrée le :02/09/24 à : M. [O] Mme [O] Copie exécutoire délivrée le : 02/09/24 à : Me RATINAUD TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 AOUT 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEURS : Monsieur [F] [O] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] Madame [H] [O] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] représentés par Maître RATINAUD Florian, avocat au barreau de Saint-Denis DÉFENDEUR : Monsieur [V] [N] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Pascaline PILLET, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 19 Août 2024 DÉCISION : Prononcée par Pascaline PILLET, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, assistée de Maureen ETALE, Greffier, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 25 août 2023, Monsieur [F] [O] et Madame [H] [O] ont donné en location à Monsieur [V] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 325€, outre une provision sur charges de 24€ et de 15€ à titre de provision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, Monsieur [F] [O] et Madame [H] [O], se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 novembre 2023 resté sans effet, ont assigné Monsieur [V] [N] à comparaître en référé devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Benoît aux fins de voir : - déclarer leur demande recevable et bien fondée, voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond, et dès à présent et par provision : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 12 janvier 2024, - ordonner la libération des lieux et la restitution par le défendeur des clés, - ordonner, à défaut de libération spontanée des locaux et remise des clés, l’expulsion du défendeur et de toute personne introduite de son chef en faisant procéder s’il y a lieu à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, - autoriser les demandeurs à faire constater les réparations locatives par huissier de justice commis à cet effet, assisté le cas échéant d’un technicien et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûretés des loyers échus et charges locatives, - Condamner Monsieur [V] [N] à lui payer pour les causes sus énoncées par provision : - une somme de 1.352,15€ au titre des loyers, charges accessoires, provisions et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 avril 2024 à actualiser à l’audience outre intérêt au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, - 364€ par mois à titre d’indemnité d’occupation révisable depuis l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisé, des charges, et de la TEOM qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, - ordonner que l'exécution de la présente ordonnance aura lieu au seul vu de la minute, - en tout état de cause, condamner le défendeur au paiement d’une somme de 1.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil et aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et du signalement à la CCAPEX. A l’audience du 19 août 2024, Monsieur [F] [O] et Madame [H] [O] ont maintenu le bénéfice de leur assignation. Monsieur [V] [N] a comparu, a expliqué ne pas vivre dans le logement, l’avoir pris en urgence, avoir toujours les clés, vouloir le conserver mais ne pas avoir repris le paiement du loyer courant. Le Président n'a pas été destinataire de l’enquête effectuée par les services sociaux. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 29 août 2024. MOTIFS L’article 834 du code de procédure civile dispose que “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. » Aux termes de l’article 835 du même code, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » Sur la recevabilité de l'action Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. Par ailleurs, conformément aux termes de l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 (n° 24-70.002), les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.  En l’espèce, l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines avant l’audience. La CCAPEX a été saisie le 1er décembre 2023. Dès lors, la demande est recevable. Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire. Les demandeurs justifient avoir délivré le 30 novembre 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 717,32€ représentant le solde des loyers et charges impayés arrêté au 27 novembre 2023 à hauteur de 626,25€ et les frais pour 91,07€. Le défendeur ne justifie pas s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois visés dans le contrat de bail. Il y a dès lors lieu de constater que la clause résolutoire est acquise au 31 janvier 2024. Sur l’arriéré de loyer, charges et indemnité d'occupation En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Les bailleurs justifient par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail, le décompte locatif, l’avis de taxe d’enlèvement des ordures ménagères) être créanciers de Monsieur [V] [N] au titre des loyers et charges arrêtés au 12 août 2024 d’une somme de 3.502,25€, déduction faite des frais d'huissier inclus dans les dépens. Monsieur [V] [N] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023 sur la somme de 717,32€ et de la présente décision pour le surplus. Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l'espèce, le défendeur a sollicité l'octroi de délai de paiement, mais n’a pas justifié de la reprise du paiement du loyer. Les demandeurs ont indiqué être opposés à ce que des délais lui soient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus compte tenu des nombreux manquements au paiement du loyer survenus peu après l’entrée dans les lieux. Il y a donc lieu de rejeter la demande de délai et d’ordonner l’expulsion selon les modalités prévues au dispositif. Monsieur [V] [N] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complet délaissement des lieux et remise des clés, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat. L’établissement de l’état des lieux de sortie se fera conformément aux modalités prévues par la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Les demandeurs seront autorisés à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûretés des loyers échus et charges locatives. Les dépens Monsieur [V] [N], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens - comprenant notamment les frais de commandement de payer et de saisine de la CCAPEX -, à payer à la demanderesse qui a été contrainte d'ester en justice pour faire valoir ses droits, une somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, DECLARONS la demande de Monsieur [F] [O] et Madame [H] [O] recevable, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond devant la juridiction compétente, Mais dès à présent, et par provision, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire au 31 janvier 2024, CONDAMNONS Monsieur [V] [N] à payer le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation de 364€ révisable selon les modalités prévues au contrat pour le loyer et les charges, CONDAMNONS Monsieur [V] [N] à payer à Monsieur [F] [O] et Madame [H] [O] la somme de 3.502,25€ au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 12 août 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 30 novembre 2023 sur la somme de 717,32€ et de la présente décision pour le surplus, ORDONNONS l’EXPULSION de Monsieur [V] [N] et de tout occupant de son chef et en cas d’opposition le concours de la force publique, AUTORISONS Monsieur [F] [O] et Madame [H] [O] à séquestrer les effets mobiliers qui seraient laissés sur place et en sont susceptibles pour sûretés des loyers échus et charges locatives, CONDAMNONS Monsieur [V] [N] à payer à Monsieur [F] [O] et Madame [H] [O] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTONS les parties des demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNONS Monsieur [V] [N] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX. AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE