Texte intégral
JA/CB
Jugement N°
du 19 NOVEMBRE 2024
AFFAIRE N° :
N° RG 22/03081 - N° Portalis DBZ5-W-B7G-IT55 / Ch1c2
DU RÔLE GÉNÉRAL
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice, la SAS FONCIA DOCHER INTERFRANCE
Contre :
S.A.S ICF NOVEDIS
Grosse : le
la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
Me Charles-philippe GROS
Copies électroniques :
la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
Me Charles-philippe GROS
Copie dossier
la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
Me Charles-philippe GROS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
LE DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,
dans le litige opposant :
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice, la SAS FONCIA DOCHER INTERFRANCE
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
DEMANDERESSE
ET :
S.A.S ICF NOVEDIS
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Charles-Philippe GROS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant
et par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDERESSE
LE TRIBUNAL,
composé de :
Madame Julie AMBROGGI, Juge,
assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Céline BOSSY, Greffière.
Après avoir entendu, en audience publique du 19 Septembre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Faisant valoir que le parvis de l’immeuble situé au [Adresse 3] présentait plusieurs non-conformités relatives à la loi sur l’accessibilité des personnes handicapées, et déplorant un non-respect des interdictions de stationnement, un manque d’entretien des espaces verts et des défauts d’accessibilité pour les pompiers, ainsi que des défauts de nettoyage, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence a assigné la SA ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE et la SA ICF NOVEDIS, par actes des 15 septembre et 10 octobre 2017, devant le Juge des référés afin d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.
Suivant une ordonnance de référé du 28 novembre 2017, il a été ordonné la réalisation d’une expertise judiciaire, confiée à Monsieur [G] [O].
L’expert a déposé son rapport le 16 mai 2018.
Par exploit de commissaire de justice en date du 23 avril 2019, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], agissant par son syndic la SAS FONCIA DOCHER INTERFRANCE, a assigné devant le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand afin de demander la réalisation de travaux sur le parvis de l’immeuble.
L’affaire a fait l’objet d’une radiation administrative par ordonnance du Juge de la mise en état du 03 mars 2021 et a été réinscrite au rôle par conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 31 août 2023, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], agissant par son syndic la SAS FONCIA DOCHER INTERFRANCE, demande, au visa des articles 544 et 1240 du Code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- de condamner la SA ICF NOVEDIS, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, à entreprendre les travaux et actions suivantes :
- procéder à la mise en place d’une barrière avec lisse renforcée condamnée en position fermée par une ventouse interdisant le soulèvement, à commande par récepteur radio, avec possibilité de commande par un bouton poussoir, d’un coût de 10 572 euros TTC suivant devis MIC SIGNALOC, outre amenée électrique et liaison câblée du bouton de commande pour un montant de 1 500 euros permettant le passage des véhicules de livraison et de secours,
- réparer le revêtement du sol et remettre en l’état l’espace vert,
- supprimer les containers à ordures,
- de condamner la SA ICF NOVEDIS à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 31 décembre 2023, la SA ICF NOVEDIS demande :
- de débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de ses demandes,
- de lui donner acte qu’elle n’est pas opposée à l’installation d’une barrière, mais aux frais de la copropriété qui devra également en assurer la maintenance,
- de constater que des régularisations foncières englobant le parvis doivent intervenir entre la ville de [Localité 4], la SA ICF NOVEDIS et le Syndicat des Copropriétaires,
- de condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.
La clôture de la procédure est intervenue le 28 juin 2024 selon ordonnance du même jour.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 19 novembre 2024.
MOTIFS
À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir “constater” ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande de réalisation des travaux
Il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
Selon l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Sur ces fondements, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] fait valoir que la SA ICF NOVEDIS, en sa qualité de propriétaire, doit mettre un terme aux troubles anormaux au préjudice de plusieurs copropriétaires, occupants et usagers de la résidence, dont certains établissements ont vocation à recevoir du public. Il expose que l’accès à ces établissements via le parvis est obstrué par un nombre important de véhicules qui y stationnent sans autorisation, que deux énormes containers à déchets et d’ordures sauvages sont entreposés au pied de l’immeuble, et que les véhicules de secours ne peuvent pas accéder à la copropriété. Le Syndicat des Copropriétaires s’appuie sur l’expertise judiciaire qui a conclu à la nécessité d’installer une barrière et de remettre en état les espaces verts et le revêtement du sol. Il soutient qu’il appartient à la SA ICF NOVEDIS de remédier à la situation car la rétrocession du parvis à la ville de [Localité 4] n’a pas encore eu lieu.
En réponse, la SA ICF NOVEDIS explique que la ville de [Localité 4] doit reprendre la propriété du parvis situé devant l’immeuble [Adresse 3], conformément à une délibération du Conseil Municipal du 21 février 2014, mais que cette reprise, qui ne dépend pas de sa seule volonté, a été plus longue que prévu initialement. Elle indique que la délibération du 08 novembre 2018 a décidé que le parvis serait remis gratuitement à la ville. Elle fait valoir qu’elle n’est pas restée inactive, mais qu’elle a relancé le Syndicat des Copropriétaires pour que celui-ci intervienne dans la régularisation de la reprise. La SA ICF NOVEDIS estime qu’aucune faute ne peut être retenue puisqu’il n’y a aucune entrave à l’accès des piétons à la résidence, ni entrave à l’accès des véhicules de secours. Elle ajoute que la mise en place d’une barrière n’aura pas vocation à régler la situation, puisque la copropriété a déjà, par le passé, tenté d’installer des barrières et un portail qui ont été vandalisés. Elle considère que rien ne justifie d’installer un équipement privatif au profit de la copropriété sur la partie privative d’un tiers à ladite copropriété, que la réparation du revêtement du sol du parvis et la remise en état de l’espace vert n’ont aucune conséquence en termes de sécurité pour les copropriétaires, et qu’elle n’est pas en mesure de supprimer les containers qui ne lui appartiennent pas. Elle conteste l’existence d’un quelconque trouble anormal qui serait causé aux copropriétaires.
Au cas présent, il y a lieu d’observer que le rapport d’expertise judiciaire a rappelé que l’immeuble sis [Adresse 3] comporte l’hôpital de jour [6] dépendant de l’Hôpital [7], la Caisse de prévoyance et de retraite du personnel de la SNCF, ainsi que des logements d’étudiants, et qu’il est séparé de l’avenue par un parvis minéral d’environ 16 mètres de largeur, propriété de la SA ICF NOVEDIS.
Il est suffisamment établi par les pièces versées aux débats que la SA ICF NOVEDIS n’avait pas vocation à demeurer propriétaire de ce parvis pendant plusieurs années, puisque la propriété de celui-ci doit revenir à la ville de [Localité 4], de sorte que la défenderesse reste malgré elle propriétaire du bien, comme l’a fait remarquer l’expert judiciaire. Pour autant, à défaut d’une telle reprise, la SA ICF NOVEDIS demeure l’actuelle propriétaire du parvis et doit répondre des éventuels préjudices subis par les tiers au moment où le tribunal est amené à statuer.
Il convient de relever que si le Syndicat des Copropriétaires fonde notamment ses demandes au visa de l’article 1240 du Code civil, il ne fait toutefois valoir aucune faute commise par la SA ICF NOVEDIS et invoque seulement des troubles anormaux de voisinage, de sorte que le tribunal est exclusivement saisi sur ce seul fondement.
Il doit être rappelé que le fondement des troubles anormaux de voisinage ne requiert pas la démonstration d'une faute et conduit exclusivement à apprécier l'intensité du préjudice effectivement subi pour en caractériser le caractère anormal par référence aux troubles que tout voisin doit en principe supporter en provenance des propriétés situées dans son environnement proche.
Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a relevé que l’ensemble du parvis, qui fait globalement 70 mètres de longueur par 16 mètres de largeur, est envahi d’automobiles qui stationnent anarchiquement le long de la façade de l’immeuble et sur l’espace vert. Il a également constaté que deux énormes containers à déchets, propriétés de [Localité 4] Auvergne Métropole, ont pris place sur l’espace vert, avec une capacité insuffisante puisque des sacs d’ordures ont été déposés à leur pied, et que quelques dalles de revêtement de sol ont été brisées.
Les constatations de l’expert judiciaire, corroborées par les photographies versées aux débats, permettent de constater le stationnement particulièrement désordonné de nombreux véhicules sur le parvis de l’immeuble, ainsi que les déchets et ordures qui s’accumulent au sol. Cette situation, qui ne résulte pas de la configuration des lieux mais de l’absence de barrière, entraîne un défaut d’accessibilité puisque l’expert judiciaire a retenu la nécessité d’y interdire le stationnement sauf pour les véhicules de service de livraison pour l’hôpital de jour, les pompiers et les véhicules de secours. En outre, il est manifeste que le dépôt sauvage d’ordures, au surplus dans un endroit qui accueille du public et notamment dans un établissement de santé, constitue une gêne pour les occupants de la résidence qui excède notablement les inconvénients normaux du voisinage. Il s’ensuit de ces éléments que le Syndicat des Copropriétaires est bien fondé à se prévaloir de l’existence de troubles anormaux de voisinage, auxquels doit remédier la SA ICF NOVEDIS.
L’expert judiciaire a préconisé l’installation d’une barrière avec une lisse en aluminium renforcée pour un coût total de 10 572 euros. Si la SA ICF NOVEDIS estime que la mise en oeuvre d’une telle barrière sera inefficace compte tenu des dégradations volontaires survenues par le passé, l’expert a toutefois précisé que cette barrière devra être condamnée en position fermée par une ventouse interdisant son soulèvement, ce qui permet de considérer que le risque de vandalisme, sans être totalement exclu, sera limité. En outre, la SA ICF NOVEDIS ne formule aucune proposition, sauf à attendre la cession de la propriété du parvis à la ville de [Localité 4].
Si la défenderesse fait savoir qu’elle n’est pas opposée à l’installation d’une barrière, mais que celle-ci se fasse aux frais de la copropriété qui devra également en assurer la maintenance, il ne peut être fait droit à cette demande dans la mesure où, en sa qualité de propriétaire du parvis, elle est seule responsable des troubles anormaux causés aux copropriétaires. Il ne résulte pas des éléments communiqués par les parties que le Syndicat des Copropriétaires serait peu diligent pour que la situation soit régularisée avec la ville de [Localité 4].
Il y a donc lieu de condamner la SA ICF NOVEDIS à procéder à la mise en place d’une barrière avec une lisse renforcée condamnée en position fermée par une ventouse interdisant son soulèvement et un dispositif mécanique à l’intérieur du fût, avec une commande au moyen d’un récepteur radio et possibilité de commande par un bouton-poussoir, selon devis établis le 05 avril 2018 par la SAS MIC SIGNALOC, avec amenée de l’alimentation électrique et liaison câblée du bouton de commande.
La SA ICF NOVEDIS doit aussi être condamnée à supprimer ou faire supprimer les containers à ordures présents sur le parvis de l’immeuble, puisque si ceux-ci sont la propriété de [Localité 4] Auvergne Métropole, ils ont toutefois été installés sur sa propriété, vraisemblablement avec l’objectif de la reprise de la propriété du parvis par la ville de [Localité 4] sans qu’elle aboutisse pour le moment.
En revanche, aucun élément ne justifie de mettre à la charge de la SA ICF NOVEDIS la réparation du revêtement du sol du parvis et la remise en état de l’espace vert comprenant la préparation du sol et l’engazonnement, puisque rien n’indique que l’état actuel du sol et de l’espace vert constitue une gêne anormale pour les occupants de la résidence. La demande du Syndicat des Copropriétaires en ce sens est rejetée.
Compte tenu des données du litige, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas justifié, de sorte que le Syndicat des Copropriétaires est débouté de sa demande tendant à assortir les condamnations prononcées d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SA ICF NOVEDIS, partie perdante, est condamnée aux dépens, incluant le coût de l’expertise judiciaire.
Sur les frais irrépétibles
Selon l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
La SA ICF NOVEDIS, condamnée aux dépens, est condamnée à verser au Syndicat des Copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.
Succombant dans ses prétentions, la demande de la SA ICF NOVEDIS à ce titre est rejetée.
Sur l'exécution provisoire
Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.
Le juge peut toutefois écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.
Aucune circonstance du présent litige n’impose d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,
REJETTE la demande de la SA ICF NOVEDIS de lui donner acte de son absence d’opposition à l’installation d’une barrière aux frais de la copropriété située au [Adresse 3] ;
CONDAMNE la SA ICF NOVEDIS à procéder à la mise en place d’une barrière avec une lisse renforcée condamnée en position fermée par une ventouse interdisant son soulèvement et un dispositif mécanique à l’intérieur du fût, avec une commande au moyen d’un récepteur radio et possibilité de commande par un bouton-poussoir, selon devis établis le 05 avril 2018 par la SAS MIC SIGNALOC, avec amenée de l’alimentation électrique et liaison câblée du bouton de commande, conformément aux préconisations du rapport d’expertise judiciaire du 16 mai 2018 ;
CONDAMNE la SA ICF NOVEDIS à supprimer ou faire supprimer les containers à ordures présents sur le parvis de l’immeuble situé au [Adresse 3] ;
REJETTE la demande du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], agissant par son syndic la SAS FONCIA DOCHER INTERFRANCE, tendant à condamner la SA ICF NOVEDIS à procéder à la réparation du revêtement du sol du parvis de l’immeuble situé au [Adresse 3] ;
REJETTE la demande du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], agissant par son syndic la SAS FONCIA DOCHER INTERFRANCE, tendant à condamner la SA ICF NOVEDIS à procéder à la remise en état de l’espace vert du parvis de l’immeuble situé au [Adresse 3] ;
REJETTE la demande d’astreinte du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], agissant par son syndic la SAS FONCIA DOCHER INTERFRANCE ;
CONDAMNE la SA ICF NOVEDIS aux dépens, incluant le coût de l’expertise judiciaire ;
CONDAMNE la SA ICF NOVEDIS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], agissant par son syndic la SAS FONCIA DOCHER INTERFRANCE, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE la demande de la SA ICF NOVEDIS au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
