Tribunal judiciaire, 27 décembre 2024. 24/02253

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [P] [O] Madame [C] [W] épouse [O] Le Préfet de PARIS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laetitia FAYON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02253 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ERA N° MINUTE : 24/1 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 décembre 2024 DEMANDERESSE Madame [T] [L] [J] épouse [X] [Y], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Laetitia FAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0245 DÉFENDEURS Monsieur [P] [O], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté Madame [C] [W] épouse [O], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 octobre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 3 décembre 2024 prorogé au 27 décembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré Décision du 27 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02253 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ERA EXPOSE DU LITIGE   Par acte sous seing privé du 11 septembre 2007, Mme [T] [X] [Y] a donné à bail à M. [P] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 2 890 euros, outre 225 euros de provision sur charges.   Des loyers étant demeurés impayés, Mme [T] [X] [Y] et Mme [U] [X] [Y], en sa qualité de curatrice et mandataire de Mme [T] [X] [Y], ont fait signifier à M. [P] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] par actes de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 12 303,27 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.   Par actes de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, Mme [T] [X] [Y] et Mme [U] [X] [Y] ès qualité de curatrice et mandataire de Mme [T] [X] [Y] ont fait assigner M. [P] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il leur plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,condamner par provision M. [P] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] à leur payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 22 876,14 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux de droit sur la somme de 12 303,27 euros à compter du 10 octobre 2023 et sur la différence à compter de la décision à intervenir, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération effective des lieux égale au montant actuel des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,condamner par provision M. [P] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.  Au soutien de leurs prétentions, Mme [T] [X] [Y] et Mme [U] [X] [Y] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un dernier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 10 octobre 2023, et ce pendant plus de deux mois.   L'affaire a fait l'objet de deux renvois en date des 7 mai 2024 et 3 juillet 2024 afin de permettre à M. [P] [O] de bénéficier de l'assistance d'un avocat. Après ces deux renvois, l’affaire a été appelée à l'audience du 10 octobre 2024. A l'audience, Mme [T] [X] [Y] et Mme [U] [X] [Y], représentées par leur conseil, se sont opposées à la nouvelle demande de renvoi et ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, puis convoqués par le Greffe du tribunal judiciaire, M. [P] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. M. [P] [O] a fait parvenir au tribunal un courrier électronique le jour de l'audience, aux termes duquel il a sollicité le renvoi de l’affaire pour bénéficier de l’assistance d’un avocat. Aucun diagnostic social n’est parvenu au Greffe avant l’audience.   Il sera référé à l’assignation de Mme [T] [X] [Y] et Mme [U] [X] [Y] soutenue à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.   La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2024.    MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la demande de renvoi Il ne sera pas fait droit à la demande de renvoi de M. [P] [O] qui sollicite par courrier l’assistance d’un avocat au motif que deux précédents renvois ont déjà été accordés pour le même motif, respectivement aux audiences des 7 mai 2024 et 3 juillet 2024, et que le défendeur ne justifie pas de nouvelles démarches pour constituer avocat au jour de l’audience. Sur la recevabilité de l'action   Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 2 février 2024, soit plus de 6 semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   Par ailleurs, en application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.   Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 13 octobre 2023. Il a satisfait à son obligation de ce chef.   L’action est donc recevable.   Sur la résiliation du bail   L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.   En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.   Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).   En l'espèce, le bail conclu le 11 septembre 2007 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 octobre 2013. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.   Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.   Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n'ayant été payée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2023.   La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris.   Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [P] [O] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Il sera souligné que Mme [C] [W] épouse [O] n'étant pas partie au contrat de bail, qui a été conclu avec le bailleur par M. [P] [O] seul, elle n'est, de fait, qu'occupante du chef de ce dernier.   Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [P] [O] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.   Sur l'indemnité d'occupation :   Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [P] [O] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [P] [O] au paiement de celle-ci. Mme [C] [W] épouse [O] n'étant pas partie au contrat de bail, qui a été conclu avec le bailleur par M. [P] [O] seul, elle n'est, de fait, qu'occupante du chef de ce dernier. La demande tendant à sa condamnation solidaire à verser l'indemnité d'occupation sera par conséquent rejetée.   Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif   M. [P] [O] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.   Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [P] [O] reste devoir une somme de 23 080,05 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 18 janvier 2024.   Il convient en conséquence de faire droit à la demande de Mme [T] [X] [Y] et Mme [U] [X] [Y] tendant à la condamnation de M. [P] [O] au paiement de la somme de 22 876,14 euros à titre de provision sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023 sur la somme de 12 303,27 euros, et de la présente décision pour le surplus. Mme [C] [W] épouse [O] n'étant pas partie au contrat de bail, qui été conclu avec le bailleur par M. [P] [O] seul, elle n'est, de fait, qu'occupante du chef de ce dernier. La demande tendant à sa condamnation solidaire à régler l'arriéré locatif sera par conséquent rejetée.   Sur les demandes accessoires   M. [P] [O], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.   Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [T] [X] [Y] et Mme [U] [X] [Y] les frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement duquel M. [P] [O] sera condamné.   Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.   PAR CES MOTIFS   Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,   Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,    CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2007 entre Mme [T] [X] [Y] et M. [P] [O] portant sur le local situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 11 décembre 2023,   DISONS que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,   CONDAMNONS M. [P] [O] à payer à Mme [T] [X] [Y] et Mme [U] [X] [Y] ès qualité de curatrice et mandataire de Mme [T] [X] [Y] la somme provisionnelle de 22 876,14 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 18 janvier 2024, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023 sur la somme de 12 303,27 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus,   DISONS qu'à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [T] [X] [Y] et Mme [U] [X] [Y] ès qualité de curatrice et mandataire de Mme [T] [X] [Y] pourront faire procéder à l'expulsion de M. [P] [O], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,   AUTORISONS Mme [T] [X] [Y] et Mme [U] [X] [Y] ès qualité de curatrice et mandataire de Mme [T] [X] [Y] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [P] [O] à défaut de local désigné,   DISONS que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,   DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,   CONDAMNONS M. [P] [O] à payer à Mme [T] [X] [Y] et Mme [U] [X] [Y] ès qualité de curatrice et mandataire de Mme [T] [X] [Y] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,   CONDAMNONS M. [P] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 10 octobre 2023, RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,   ORDONNONS la communication à M. Le Préfet de [Localité 3] de la présente décision.   Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier,                   Le Juge des contentieux de la protection