Cour d'appel, 28 septembre 2023. 21/08781

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/08781 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDUET Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1120005097 APPELANTE S.A. MEDUCIN VERGES ET ASSOCIES MV & A immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 392 674 040 [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée et assistée par Me Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D'AVOCATS DMALEX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2316 INTIME Monsieur [W] [S] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté et assistée par Me Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921 substituée à l'audience par Me Magali PIERRU, avocat au barreau de PARIS, toque : B922 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/033256 du 01/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Juillet 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing-privé du 1er avril 2009, Mme [E] [O], aux droits de laquelle justifie venir la SA Meducin Verges et Associés MV & A, a donné à bail à M. [W] [S] un appartement situé [Adresse 2]. Une assignation a été délivré le 13 mars 2020 à la requête de la SA Meducin Verges et Associés MV & A à M. [W] [S]. A l'audience, la SA Meducin Verges et Associés MV & A, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris de : - prononcer la résiliation du bail aux torts du défendeur, - débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, - ordonner son expulsion avec si besoin est l'assistance de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard et séquestration du mobilier à ses frais ; - condamner M. [S] à lui payer une indemnité d'occupation équivalente au double du loyer mensuel outre les charges ; - condamner M. [S] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Représenté par son conseil, M. [W] [S] demande au tribunal de : - débouter la demanderesse, - condamner la demanderesse à lui verser la somme de 4500 euros de dommages et interêts en vertu de l'article 1240 du Code civil, - condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 8 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : DEBOUTE la SA Meducin Verges et Associés MV & A de l'ensemble de ses demandes, DEBOUTE M. [W] [S] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral, REJETTE les demandes formés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DIT que la SA Meducin Verges et Associés MV & A conservera la charge de ses dépens; RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 6 mai 2021 par la S.A. Meducin Verges et Associés MV & A, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 mai 2023 par lesquelles la S.A. Meducin Verges et Associés MV & A demande à la cour de : ' Débouter M. [S] de ses demandes ; ' Infirmer le jugement rendu le 8 mars 2021 par lequel le Juge des Contentieux de la Protection a débouté la société Meducin Verges et Associés MV & A de l'ensemble de ses demandes et a dit que cette dernière conservera la charge de ses dépens ; Statuant à nouveau, - Vu les articles 7 a), 7 b) et 8 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que l'article 1217 du Code Civil, ' Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [W] [S] en date du 1 er avril 2009, et ce en raison des manquements graves et répétés du locataire à ses obligations ; En conséquence et à défaut de départ volontaire, - Vu les dispositions des articles L.131-1 et L.412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, ' Ordonner l'expulsion de M. [W] [S] ainsi que de celle de tous occupants de son chef et avec, si besoin est, l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'au départ effectif des lieux et la remise des clés volontaire ou forcée ; ' Ordonner la mise dans un garde-meuble du mobilier aux frais et risques de la locataire; ' Fixer, outre les charges, l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer mensuel, sans préjudice des charges, et ce jusqu'à complet déménagement et restitution des clés, à compter de la résiliation du bail ; ' Condamner M. [W] [S] à payer à la société Meducin Verges et Associés MV & A la somme de 4.094,01 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation tel qu'arrêtée au 5 mai 2023, terme du mois de mai 2023 inclus ; ' Condamner M. [W] [S] au versement de cette indemnité d'occupation mensuelle au profit de la société Meducin Verges et Associés MV & A ; En tout état de cause, ' Condamner M. [W] [S] au paiement d'une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; ' Condamner M. [W] [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel, et qui devront comprendre notamment le coût des sommations de payer des 31 janvier 2022 et 24 avril 2023, dont distraction au profit de Maître Jérôme Doulet, Avocat. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 mai 2023 au terme desquelles M. [W] [S] demande à la cour de : JUGER M. [W] [S] recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Y faisant droit, CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 8 mars 2021, En conséquence, A titre principal : DEBOUTER la SA Meducin Verges et Associés MV & A de l'intégralité de ses demandes, Subsidiairement, DEBOUTER la SA Meducin Verges et Associés MV & A de sa demande de résiliation judiciaire du bail ; CONDAMNER la SA Meducin Verges et Associés MV & A à verser à M. [S] la somme de 4094,01 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier ORDONNER la compensation entre cette somme et l'arriéré de loyers et charges invoqués En tout état de cause CONDAMNER la SA Meducin Verges et Associés MV & A à verser à M. [S] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive CONDAMNER la SA Meducin Verges et Associés MV & A à verser à Me Sandra Herry la somme de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION 1 - Sur la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations Selon l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. En vertu de l'article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 1184 dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail litigieux, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; dans ce cas, le contrat n'est pas résolu de plein droit ; la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ; la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances. En l'espèce, la bailleresse fonde son action sur les articles 7 a) et b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui dispose que 'le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...) ; b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (...)', ainsi que sur l'article 8 qui dispose que 'Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer'. 1.1 Pour défaut d'occupation des lieux La bailleresse soutient que M. [S] n'occupe plus les lieux personnellement et serait susceptible de les sous-louer. Elle affirme que celui-ci réside en réalité au [Adresse 4]. Au soutien de ses prétentions, elle produit : - un mail de l'agence gestionnaire du bien en date du 7 octobre 2019, rédigé ainsi : 'lors de ma venue dans l'immeuble, j'ai croisé M. [S] qui semblait venir en visiteur, j'ai l'impression qu'il sous-loue, j'ai vérifié son dernier chèque qui montre un domicile [Adresse 4] ', chèque qui est produit en copie ; - un extrait Kbis du 19 janvier 2020 selon lequel M. [S] exerce l'activité de courtage en assurances, mentionnant comme domicile personnel [Adresse 4] ; - l'assignation de première instance signifiée à étude le 13 mars 2020 au [Adresse 4] portant les mentions suivantes : 'le nom est sur le tableau des résidents, sur la boîte aux lettres, sur l'interphone, l'adresse est confirmée par le voisinage' ; - un extrait de matrice cadastrale du 7 mai 2021 établissant que M. [S] est propriétaire du [Adresse 4] ; - un appel de provision pour charges du syndic adressé à M. [S] au [Adresse 4] ; - un mail du service des impôts des particuliers de [Localité 3] ainsi rédigé : 'nous vous informons que M. [W] [S] ne s'acquitte pas de la taxe d'habitation située au [Adresse 2], le local est vacant'. En défense, M. [S] soutient qu'il exerce une activité professionnelle [Adresse 4] mais qu'il habite toujours au [Adresse 2]. Il produit à cet égard : - une facture de gaz, d'EDF et une attestation d'assurance datant toutes de 2021 et libellées au [Adresse 2] ; - une attestation de M. [C] [L], voisin du [Adresse 2], selon laquelle 'depuis que M. [S] occupe ce logement, il n'a jamais vu quelqu'un d'autre que lui y entrer ou en sortir, ni vu un autre nom que [S] sur la boîte aux lettres' ; - un extrait Kbis à jour au 19 octobre 2021, soit postérieurement au jugement entrepris, mentionnant comme domicile personnel [Adresse 2]. Il en résulte que la cour dispose d'un élément supplémentaire par rapport à ceux soumis au premier juge, constitué par le courriel du service des impôts des particuliers mentionnant que M. [S] ne s'acquitte plus de la taxe d'habitation et que le local est vacant. Cet élément, ajouté aux autres éléments communiqués par la bailleresse, permet d'établir que M. [S] ne réside plus dans les lieux loués, même si la preuve d'une sous-location n'est pas établie. 1.2 Pour non-paiement des loyers et des charges 1.2.1 Sur la recevabilité de la demande Selon l'article 564 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. L'article 565 dispose que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'. En l'espèce, il s'agit d'une demande de prononcé de la résiliation du bail, qui tend donc aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, même si le fondement juridique est différent, en ce qu'il ne s'agit plus seulement du défaut d'occupation personnelle des lieux mais également d'un impayé locatif constitué postérieurement à la décision de première instance. En conséquence, la demande est recevable. 1.2.2 Sur le bien fondé de la demande Il résulte du décompte locatif produit en pièce 18 par la bailleresse que M. [S] est redevable de la somme totale de 4.094,01 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 5 mai 2023, terme de mai 2023 inclus. M. [S], qui soutient que la bailleresse serait responsable de la dette locative en ce qu'elle n'aurait pas transmis à la CAF les documents nécessaires au versement des allocations logement, entraînant la suspension du versement de ces allocations à compter du mois de novembre 2020, ne rapporte pas la preuve que la cessation du versement des allocations serait due à une inaction du bailleur, alors qu'il résulte des pièces produites qu'elle est due à la cessation des paiements du loyer par le locataire, qui a effectué des paiements irréguliers et sporadiques depuis le mois de novembre 2020. En conséquence, le défaut de paiement des loyers et des charges constitue un second motif de résiliation du bail. Il convient dès lors de prononcer la résiliation du bail à compter du présent arrêt, infirmant le jugement entrepris sur ce point. Il y a lieu d'ordonner l'expulsion de M. [S] selon les modalités décrites au dispositif, sans qu'il y ait lieu de prononcer d'astreinte. M. [S] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle dont la double nature, compensatoire et indemnitaire, commande qu'elle soit fixée au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. 2 - Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif L'arriéré locatif étant survenu postérieurement à la décision entreprise, il convient de juger la demande en paiement de cet arriéré recevable comme étant née de la survenance d'un fait selon les termes de l'article 564 précité du code de procédure civile. Il convient de condamner M. [S] au paiement de la somme de 4.094,01 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 5 mai 2023, terme de mai 2023 inclus, somme justifiée par le décompte produit. 3 - Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [S] 3.1 Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier M. [S] soutient que l'arriéré locatif serait dû au comportement fautif de la bailleresse qui aurait refusé de transmettre à la CAF les documents nécessaires au versement des allocations logement, mais ne justifie pas de ces allégations par les pièces produites ; ainsi qu'il a été jugé plus haut, la cessation du versement des allocations résulte de la cessation des paiements réguliers du loyer par le locataire. En conséquence, il convient de débouter M. [S] de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice financier que constituent selon lui les indemnités de la CAF non versées. 3.2 Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive L'abus du droit d'ester en justice n'est pas caractérisé en l'espèce, alors que la bailleresse obtient satisfaction en ses demandes. Il convient dès lors de débouter M. [S] de sa demande à ce titre. 4 - Sur l'article 700 du code de procédure civile Le sens de la présente décision commande d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a laissé les dépens à la charge de la SA Meducin Verges et associés MV & A. Il est équitable d'allouer à l'appelante une indemnité de procédure de 800 euros. M. [S], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle,et comprendront le coût des sommations de payer des 31 janvier 2022 et 24 avril 2023. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et statuant à nouveau, Prononce la résiliation du bail liant les parties à la date du présent arrêt, Ordonne, à défaut de libération spontanée des lieux, l'expulsion de M. [W] [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2], par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette décision d'une astreinte, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, Condamne M. [W] [S] à payer à la SA Meducin Verges et associés MV & A, la somme de 4.094,01 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 5 mai 2023, terme de mai 2023 inclus, Condamne M. [W] [S] à payer à la SA Meducin Verges et associés MV & A une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant outre les charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet, ou par un procès-verbal de reprise des lieux ou d'expulsion, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne M. [W] [S] à payer à la SA Meducin Verges et associés MV & A la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [W] [S] aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle,et comprendront le coût des sommations de payer des 31 janvier 2022 et 24 avril 2023, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président