Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 23/09842

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 30/08/2024 à : Maître Francis MARTIN Copie exécutoire délivrée le : 30/08/2024 à : Me Pierre GENON CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09842 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SRW N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le vendredi 30 août 2024 DEMANDERESSE Madame [K] [L] née [T], hébergée chez son fils, Monsieur [Z] [L], [Adresse 2] à [Localité 4] représentée par Maître Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0466 DÉFENDEUR Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 5] - [Localité 3] représenté par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096 COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 mai 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09842 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SRW EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2014, [M] [J] a donné à bail à usage d’habitation à [U] [C] un appartement, lots n°279 et 280, et une cave, lot n°269, 1er étage, escalier B, porte gauche, [Adresse 5], [Localité 3]. [K] [L] a hérité, avec d’autres héritiers, de la succession de [M] [J]. Par acte en date du 8 novembre 2019, [K] [L] a fait donation à son fils, [Z] [L], de la quote-part de la propriété qu’elle détenait sur le logement donné à bail à [U] [C]. [Z] [L] a acquis les quote-parts de l’appartement auprès des autres héritiers et est resté nu-propriétaire des lieux, après avoir donné l’usufruit des lieux à ses parents, [B] et [K] [L]. Par acte en date du 13 décembre 2019, un congé pour reprise a été adressé à [U] [C]. Par jugement du 26 octobre 2022, la demande de validation du congé a été rejetée par le juge des contentieux de la protection. Le bail s’est reconduit pour 3 ans à partir du 1er septembre 2020, jusqu’au 31 août 2023. Les usufruitiers ont été autorisés à faire constater par commissaire de justice les conditions d’occupation des lieux et un procès-verbal a été établi le 9 février 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2023, les époux [L] ont fait délivrer un congé à [U] [C], à effet au 31 août 2023, pour motif légitime et sérieux. [U] [C] n’a pas libéré les lieux. Par exploit en date du 12 octobre 2023, [K] [L], née [T], et [B] [L] ont fait assigner [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Paris. [B] [L] est décédé le 31 janvier 2024. A l’audience du 13 mai 2024, [K] [L], née [T], sollicite du juge des contentieux de la protection qu’il : - déboute [U] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - rejette les pièces 8-2 et 8-3 de [U] [C], - valide le congé à effet au 31 août 2023, - dise et juge que [U] [C] est occupant sans droit, ni titre depuis le 14 octobre 2021, - ordonne l’expulsion de [U] [C] et de tout occupant de son chef des lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, – condamne [U] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et des taxes qui auraient été dus si le bail avait été maintenu, à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à la restitution des lieux et la remise des clés, – condamne [U] [C] à lui payer la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, – condamne [U] [C] aux entiers dépens, – rappelle l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. Au soutien de ses prétentions, [K] [L] expose que le congé est fondé sur un motif principal, l’inoccupation par le preneur, et un motif subsidiaire, la sous-location et ne comporte aucune ambivalence. Elle souligne produire un procès-verbal de constat, les résultats d’une enquête confiée à des enquêteurs privés et des attestations non atteintes par la nullité, établissant l’absence d’occupation des lieux par le locataire en titre. Elle précise que ses demandes sont recevables, dans la mesure où l’appel du jugement de 2022 est relatif à un autre congé, délivré pour un autre motif. Elle expose que la demande en rétractation de l’ordonnance sur requête est irrecevable. Elle mentionne l’existence de plusieurs éléments relatifs à la domiciliation de Monsieur [C], en l’espèce [Adresse 1] et non pas [Adresse 5]. [K] [L] expose que sa situation de santé et celle de son mari jusqu’à son décès, expliquent qu’ils soient temporairement hébergés chez leur fils. Elle indique que la mention du terme “loyer” sur les avis d’échéance et quittance ne contient aucune renonciation à l’action en validation du congé. À l’audience du 13 mai 2024, [U] [C] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il : – déclare le congé du 17 février 2023 nul et non avenu, – constate en tout état de cause que Madame [K] [L] a renoncé au congé délivré le 17 février 2023, – dise et juge Madame [K] [L] irrecevable et mal fondée en ses demandes, – en conséquence, déboute Madame [K] [L] de l’ensemble de ces demandes, – dise et juge Monsieur [U] [C] recevable et bien fondé en ses demandes conventionnelles, – rétracte l’ordonnance du 24 janvier 2023, – prononce la nullité du procès-verbal de constat du 9 février 2023, – condamne Madame [K] [L] à lui payer la somme de 649 euros en remboursement de la facture du 15 février 2023 de la serrurerie Ph CONTIVIAL, – condamne Madame [K] [L] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts, – écarte l’exécution provisoire de la décision à intervenir, – condamne Madame [K] [L] à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, – condamne Madame [K] [L] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, [U] [C] expose que le congé aurait dû être formulé avec l’accord du nu-propriétaire, a fortiori lorsque le congé est motivé par des travaux d’amélioration du bien. Il souligne que l’adresse des usufruitiers mentionnée sur le congé est frauduleuse, que l’adresse mentionnée pour le locataire est erronée et que cela constitue une irrégularité de fond. Il invoque la nullité du congé à raison de la description des lieux, de l’ambivalence des motifs. Il mentionne que le démembrement de la propriété de l’appartement donné à bail a été réalisé dans le but d’éviter l’application des dispositions protectrices de l’article 15 – III de la loi du 6 juillet 1989. [U] [C] conteste la volonté des époux [L] de faire réaliser des travaux nécessitant la libération des lieux. Il explique que les bailleurs ont renoncé au congé en évoquant à plusieurs reprises l’existence du bail. [U] [C] sollicite la rétractation de l’ordonnance sur requête du 24 janvier 2023 au motif de l’absence de visa du fondement au soutien de la requête aux fins de constat. Il indique que ni l’inoccupation, ni la sous-location des lieux ne sont établies et insiste sur le fait qu’il occupait effectivement les lieux. Il expose que les circonstances d’établissement du procès-verbal de constat ont abouti à la dégradation de la serrure de la porte d’entrée et qu’il appartient à la demanderesse de lui rembourser le coût de remise en état de la serrure. L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2024 et la décision a été mise en délibéré au 30 août 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité des pièces 8-2 et 8-3 produites par [U] [C] En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. En l’espèce, [U] [C] produit aux débats des attestations d’inscription de [B] [L] et de [K] [L], née [T], sur les listes électorales d’[Localité 4]. Soumises au principe de la contradiction, les pièces 8-2 et 8-3 produites par [U] [C] sont recevables. En conséquence, [K] [L] sera déboutée de sa demande tendant à les voir écarter des débats. Sur la validité du congé [K] [L], née [T], justifie de ses droits d’usufruitière, avec [B] [L], décédé en cours d’instance, sur les lieux donnés à bail à [U] [C] par la production de l’acte de donation du 8 novembre 2019. En conséquence, ils justifient d’un intérêt à agir en validation du congé délivré le 13 février 2023 à [U] [C] et leur action est recevable. En l’espèce, [B] [L] et [K] [L], née [T], ont fait délivrer à [U] [C] un congé intitulé “congé suite à l’exécution provisoire du jugement du 26 octobre 2022". Cet acte mentionne l’origine de propriété de [B] et [K] [L] sur l’appartement, le démembrement de propriété entre les époux [L] et leur fils, [Z] [L], évoque la délivrance d’un précédent congé pour reprise en date du 13 décembre 2019 et la procédure judiciaire en cours à ce sujet. Il indique que le preneur contrevient à l’obligation d’occupation des lieux et de résidence à titre principal, que la loi du 6 juillet 1989 n’a donc pas vocation à s’appliquer au contrat et que des travaux importants de rénovation de l’appartement sont nécessaires, justifiant la délivrance du congé. Le bail conclu entre [M] [J] et [U] [C] le 1er septembre 2014 soumet expressément la convention aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dont l’article 2 dispose que “Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, la résidence principale étant entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation”. [K] [L] produit aux débats le procès-verbal de constat établi par Maître [D], Commissaire de justice, aux termes duquel elle indique s’être présentée dans les lieux objets du litige, les 2, 3 et 9 février 2023, soit à différents moments mais sur une période d’une semaine et n’avoir jamais rencontré le locataire en titre. Le procès-verbal de constat indique que les lieux sont garnis de meubles, mais pas de lit, qu’il n’y a pas de nourriture, mais de l’alcool, peu de documents administratifs et pas de documents personnels. En premier lieu, il convient de retenir que le commissaire de justice s’est certes présenté à plusieurs reprises, mais sur une période d’une semaine, dans les lieux litigieux. En deuxième lieu, le procès-verbal établit que les lieux sont meublés, même si le confort apparaît rudimentaire, en l’absence de lit stricto sensu et de produits alimentaires. Les photographies jointes au procès-verbal de constat établissent que les lieux litigieux sont garnis de meubles en quantité suffisante pour permettre l’occupation à titre de résidence principale. En troisième lieu, les documents produits aux débats par [K] [L] relatifs aux participations de [U] [C] dans diverses sociétés domiciliées [Adresse 1] ou sur ses achats de médicaments dans telle ou telle pharmacie sont sans rapport avec l’occupation ou non des lieux objets du litige à titre de résidence principale ou non. En tout état de cause, [K] [L] n’établit pas l’absence d’occupation à titre de résidence principale et pendant huit mois au moins. En conséquence, il convient de retenir la qualification de bail de locaux à usage d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 et de faire application des dispositions de l’article 15 de ladite loi relative au congé. En application de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, le congé peut être donné au locataire pour motif légitime et sérieux, mais doit toujours respecter un préavis de 6 mois et doit être notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou signifié par exploit d’huissier. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Les pièces produites aux débats par [K] [L] pour justifier de l’inoccupation des lieux par [U] [C] ont été examinées et il a été retenu qu’elles ne permettaient pas de l’établir. La sous-location des lieux ayant été autorisée par le bail initial du 1er septembre 2014, cette circonstance ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé. Enfin, [K] [L] produit aux débats un document établi le 17 avril 2023 par Monsieur [Y], architecte DPLG, relatif aux travaux envisagés dans les lieux loués afin d’améliorer le diagnostic de performance énergétique des lieux. Bien que très détaillé, et comportant une évaluation du coût des travaux, aucun devis n’est joint à ce document. Le seul document relatif aux travaux envisagés ne permet pas de considérer que lesdits travaux sont réellement prévus par la bailleresse. De même, le nécessaire départ du locataire pour procéder à ces travaux n’est pas établi par le seul document de l’architecte DPLG. Il résulte de ces éléments que [K] [L] n’établit pas la réalité du motif légitime et sérieux qu’elle invoque au fondement du congé délivré. En conséquence, il y a lieu de déclarer le congé délivré à [U] [C] le 17 février 2023 nul et de rejeter les demandes de validation du congé, d’expulsion du locataire et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. [K] [L] sera déboutée de ses demandes principales. Sur la demande de rétractation de l’ordonnance sur requête et d’annulation du procès-verbal de constat En application des articles 494 et suivants du code de procédure civile, “la requête [...] doit être motivée, [...] comporter l'indication précise des pièces invoquées. En outre, s'il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l'ordonnance le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l'affaire.” En l’espèce, le juge des contentieux de la protection statuant sur requête, a autorisé les consorts [L], le 24 janvier 2023, à faire procéder à un constat des conditions d’occupation de l’appartement situé [Adresse 5], 1er étage, escalier B, porte gauche, [Localité 3]. Or, [U] [C] sollicite la rétractation de l’ordonnance auprès du juge des contentieux de la protection, stauant au fond. Cette demande formée reconventionnellement devant le juge du fond et non pas devant le juge des requêtes, alors que la pièce a été examinée au fond, apparaît sans objet. En conséquence, l’ordonnance du 24 janvier 2023, et le procès-verbal de constat sur ordonnance du 9 février 2023 ne seront pas respectivement rétractée, ni annulé. Sur les demandes reconventionnelles de [U] [C] [U] [C] demande, d’une part, le remboursement des frais de serrurerie et, d’autre part, la condamnation de la bailleresse à lui payer des dommages intérêts. Au soutien de sa demande de remboursement des frais de remplacement de la serrure de l’appartement loué, [U] [C] produit des photographies d’une serrure abîmée, une facture de 649 euros en date du 15 février 2023 et la copie du dépôt d’une plainte en date du 17 février 2023. Ces éléments ne permettent pas d’attribuer la dégradation de la serrure aux bailleurs ou au commissaire de justice mandaté pour établir le procès-verbal de constat du 9 février 2023. En conséquence, sa demande sera rejetée. [U] [C] ne justifie pas du préjudice dont il demande réparation par la condamnation de [K] [L] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts. En conséquence, sa demande sera rejetée. Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile [K] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [U] [C] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il y a lieu de lui allouer la somme totale de 1.500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en condamnant [K] [L] à la lui payer. Sur l’exécution provisoire L’exécution provisoire, de droit et compatible avec la nature de l’affaire, est de droit et ne sera donc pas écartée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, - Déclare recevables les demandes de [K] [L], née [T], - Déclare recevables les demandes reconventionnelles de [U] [C], - Déboute [K] [L] de sa demande tendant à voir écarter des débats les pièces 8-2 et 8-3 produites par [U] [C], - Déboute [K] [L] de l’ensemble de ses demandes, notamment de validation du congé du 17 février 2023, d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, - Déboute [U] [C] du surplus de ses demandes, notamment de rétractation de l’ordonnance sur requête du 24 janvier 2023, de nullité du procès-verbal du 9 février 2023, de condamnation de [K] [L] à lui rembourser les frais de changement de serrure du 15 février 2023 et à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts, - Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; - Condamne [K] [L], née [T], aux dépens de l’instance ; - Condamne [K] [L], née [T], à payer à [U] [C] la somme totale de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ; - Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe. LE GREFFIER LE JUGE