Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 24/02641

Min N° 24/00690 N° RG 24/02641 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSH6 Mme [O] [Z] C/ Mme [C] [D] épouse [N] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 25 septembre 2024 DEMANDERESSE : Madame [O] [Z] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Florence DESCHAMPS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant DÉFENDERESSE : Madame [C] [D] épouse [N] [Adresse 2] [Localité 4] comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Madame CART Magalie, Juge Greffiers : Mme DE PINHO Maria, pour l’audience de plaidoirie et Mme DEMILLY Florine, pour la mise à disposition du 25 septembre 2025. DÉBATS : Audience publique du : 03 juillet 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Madame [O] [Z] Copie délivrée le : à : Madame [C] [D] FAITS ET PROCÉDURE Par contrat du 23 septembre 2020, avec prise d'effet le 1er octobre 2020, Madame [O] [Z] a donné à bail à Madame [C] [D] épouse [N] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 575 euros sans provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [Z] a, par acte d’huissier du 16 février 2024, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat. Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, Madame [O] [Z] a ensuite fait assigner Madame [C] [D] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner son expulsion, la condamner au paiement de la somme de 4.333,77 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.250,33 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 juillet 2024. A l’audience, Madame [O] [Z], comparant en personne, assistée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 5.592,90 euros arrêtée au 1er juillet 2024. Elle précise s'opposer à la demande de délais de paiement formulée par la locataire. Madame [C] [D] épouse [N] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, elle ne formule pas expressément de demande de délais de paiement mais déclare qu'une personne pourrait l'aider financièrement. L'affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024. Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 16 septembre 2024 et sur autorisation du tribunal, Madame [O] [Z] produit le justificatif de la notification de l'assignation à la préfecture en date du 13 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la dette locative L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, Madame [O] [Z] produit un décompte démontrant que Madame [C] [D] épouse [N] reste lui devoir, hors frais, la somme de 5.592,90 euros à la date du 1er juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse). Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n'est soulevée à l'audience. En conséquence, Madame [C] [D] épouse [N] sera condamné au paiement de la somme de 5.592,90 euros, au titre de l'arriéré locatif dû au 1er juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024 sur la somme de 3.250,33 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur la résiliation du bail et ses conséquences Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 13 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 23 septembre 2020, avec prise d'effet le 1er octobre 2020, contient une clause résolutoire (article n°VII)et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 16 février 2024, pour la somme en principal de 3.250,33 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2024. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Le tribunal constate que le dernier loyer courant n'a pas été réglé. Par ailleurs, les ressources de la locataire ne permettent pas l'apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes. En effet, la locataire a été en arrêt maladie longue durée d'août 2022 à mars 2024 sans bénéficier d'une prévoyance mutuelle. Elle occupe désormais chauffeur de bus pour un salaire mensuel de 1.700 euros. En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 17 avril 2024. Madame [C] [D] épouse [N] étant réputée occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser Madame [O] [Z], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux. Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. En outre, Madame [C] [D] épouse [N] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [D] épouse [N], partie perdante, supportera la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires que Madame [O] [Z] a dû accomplir, Madame [C] [D] épouse [N] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort, DÉCLARE recevable l'action de Madame [O] [Z] ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 septembre 2020, avec prise d'effet le 1er octobre 2020, entre Madame [O] [Z], d'une part, et Madame [C] [D] épouse [N], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 17 avril 2024 ; CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; DIT Madame [C] [D] épouse [N] occupante sans droit ni titre depuis le 17 avril 2024 ; ORDONNE, en conséquence, à Madame [C] [D] épouse [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ; AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Madame [O] [Z] à faire procéder à l'expulsion de Madame [C] [D] épouse [N], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [C] [D] épouse [N] à verser à Madame [O] [Z] la somme de 5.592,90 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 1er juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024 sur la somme de 3.250,33 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE Madame [C] [D] épouse [N] à payer à Madame [O] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ; CONDAMNE Madame [C] [D] épouse [N] à verser à Madame [O] [Z] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [C] [D] épouse [N] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. La greffière La juge