Cour d'appel, 27 février 2025. 24/03760

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 27 FEVRIER 2025 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/03760 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QKER Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 MAI 2024 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 23-001038 APPELANTE : Madame [O] [M] née le 27 Décembre 1963 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Charles ZWILLER, avocat au barreau de MONTPELLIER (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 24/005949 du 12/07/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) INTIME : Monsieur [F] [D] né le 22 Novembre 1948 à [Localité 4] ALGERIE (99) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me CALL Ordonnance de clôture du 31 Décembre 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre Madame Nelly CARLIER, Conseiller Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par acte en date du 22 mai 1996, avec prise d'effet au 28 mai 1996, M. [F] [D] a donné à bail à Mme [O] [M] un logement de type F1, situé [Adresse 1] à [Localité 5] (34), moyennant un loyer mensuel originel de 2 100 francs, devenu 466,60 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 200 francs euros. M. [D] a délivré à Mme [M], par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2022, un congé pour vente pour le 27 mai 2023. Saisi par acte en date du 11 septembre 2023 délivré par M. [D] aux fins de validation du congé, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, par ordonnance en date du 17 mai 2024, a : - Déclaré recevable l'action en référé, - Constaté l'échéance du bail conclu le 22 mai 1996 et ayant pris effet le 28 mai 1996 entre M. [F] [D] et Mme [O] [M] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] a la date du 30 mai 2023, - déclaré en conséquence Mme [O] [M] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l'adresse ci-dessus mentionnée à compter du 30 mai 2023, - débouté Mme [O] [M] de sa demande de délai pour quitter les lieux, - dit qu'a défaut pour Mme [O] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s'y trouvant dc son chef, dans les deux mois de la signi cation d'un commandement tie quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-l du code des procédures civiles cl'execution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur, - fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n'était pas arrivé à échéance, l'indemnité mensuelle d'occupation que Mme [O] [M] devra payer à compter de la date d'échéance du bail le 30 mai 2023, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon ces dispositions contractuelles, - débouté M. [F] [D] de ses autres demandes, - condamné Mme [O] [M] aux dépens de l'instance, - dit que s'il devait être exposé des dépens pour l'exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [O] [M], - condamné Mme [O] [M] à payer à M. [F] [D] la somme de 200 euros sur le fondement dc l'article 700 du code de procédure civile, - constaté l'exécution provisoire. Par déclaration reçue le 18 juillet 2024, Mme [M] a relevé appel de cette ordonnance. Par avis en date du 3 septembre 2024, l'affaire a été fixée à l'audience du 7 janvier 2025 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. Par conclusions du 24 septembre 2024, Mme [M] demande à la cour, au visa des articles L 412-3 et suivant du code des procédures civiles d'exécution, de : - infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté sa demande de délai pour quitter les lieux et l'a condamnée au paiement d'une somme de 200 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile. - et, statuant à nouveau, lui accorder un délai d'un an pour quitter les lieux à compter de l'arrêt à intervenir. - dire n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que - elle a déposé une demande de logement social, - son âge, son état de santé et sa situation de fortune justifient un délai pour quitter les lieux. - elle ne s'oppose pas aux visites, refusant seulement toute vidéo de son intérieur. Par conclusions du 10 octobre 2024, M. [D] demande à la cour, au visa des articles L 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution, de : - confirmer l'ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions, - en conséquence, débouter Mme [M] de l'ensemble de ses demandes, - condamner Mme [M] à verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Il expose en substance que : - elle ne justifie d'aucune recherche de logement, sauf le renouvellement de sa demande de logement social, - elle s'oppose aux visites, - il est à la retraite depuis janvier 2023, il est âgé de 77 ans, ce qui justifie de son souhait de vendre, Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est en date du 31 décembre 2024. Par ordonnance en date du 6 novembre 2024, le premier président de cette cour a prononcé l'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé déférée. MOTIFS de la DECISION : 1- sur les délais pour quitter les lieux En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 15 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé : - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon. Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code. Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. Mme [M] ne conteste ni la régularité, ni les effets du congé délivré le 22 novembre 2022, pour la date du 27 mai suivant. Toutefois, bien que déchue de plein droit de tout titre d'occupation, elle s'est maintenue dans les lieux. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser. Selon l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L'article L. 412-4 du code des procédures d'exécution, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an et que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.  Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, Mme [M] justifie, à la date du 21 septembre 2023, percevoir le revenu de solidarité active d'un montant de 534,82 euros et une allocation logement d'un montant de 281 euros. Elle n'a pas actualisé sa situation. Elle ne justifie d'aucune charge. Elle justifie avoir sollicité le 3 décembre 2022 un logement social et avoir renouvelé cette demande le 9 octobre 2023. Toutefois, elle n'a pas modifié les critères de sa demande quant au logement recherché, notamment, quant à la localisation (centre ville de [Localité 5]. Elle ne justifie d'aucune recherche dans le secteur privé, hormis un unique courriel en date du 30 mai 2023, adressé à l'agence immobilière gérant le logement, qu'elle occupe. Contrairement à ce qu'elle soutient, elle n'a jamais fait valoir qu'elle refusait toute vidéo dans son logement pour des motifs tenant à une atteinte à son intimité, mais s'est retranchée au mois d'août 2023 derrière le fait qu'il était encombré par des cartons empêchant « de voir les espaces » et qu'il existait déjà des photographies, adressant à ladite agence, qui souhaitait réaliser, pour un client extérieur, un film de la distribution des pièces et des parties communes, un plan. L'agence immobilière gestionnaire a d'ailleurs indiqué à M. [D] en janvier 2024 s'être « résolue à ne plus proposer l'appartement à la vente » jusqu'au départ de la locataire. Au vu de ces éléments, si la situation de fortune de M. [D], âgé de 76 ans, médecin radiologue ayant fait valoir ses droits à la retraite en 2023 ne laisse paraître aucune nécessité économique de vendre tandis que celle de Mme [M], ci-dessus exposée, âgée de 61 ans, constitue une difficulté pour obtenir un nouveau logement, cette dernière ne justifie d'aucune bonne volonté dans l'exécution de son obligation de quitter les lieux, notamment, depuis la décision ayant arrêté l'exécution provisoire il y a plus de trois mois. En conséquence, compte tenu des délais déjà écoulés, la demande de délai pour quitter les lieux ne peut qu'être rejetée. L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions soumises à la cour. 4 -sur les autres demandes Mme [M], partie succombante, sera condamnée aux dépens d'appel sans qu'il y ait lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance de référé déférée en ses dispositions soumises à la cour, Rejette la demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [O] [M] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d'aide juridictionnelle. le greffier la présidente