Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
16 Septembre 2024
N° RG 22/03572 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XLXD
N° Minute : 24/
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES FOSSES JEAN Bâtiment D sis 1-5 allée Paul Langevin 92700 COLOMBES représenté par son syndic :
C/
[X] [T]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES FOSSES JEAN Bâtiment D sis 1-5 allée Paul Langevin 92700 COLOMBES représenté par son syndic :
Cabinet NEXITY LAMY
19 rue de Vienne
75008 PARIS
représentée par Me Fabienne GUITARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0949
DEFENDERESSE
Madame [X] [T]
1 bis allée Paul Langevin
92700 COLOMBES
défaillant
En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 21 mai 2024 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Caroline KALIS, Juge assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE
La résidence LES FOSSES JEAN (BATIMENT D) sise 1-5 bis allée Paul Langevin à COLOMBES (92700) est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Se plaignant de la défaillance de Madame [X] [T] dans le règlement des charges dont elle est redevable, par acte d'huissier de justice du 8 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence, représenté par son syndic, le cabinet NEXITY LAMY, l'a fait assigner devant ce tribunal.
Aux termes de l'assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Dire et juger le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES FOSSES JEAN BATIMENT D recevable et bien fonde en ses demandes,
En conséquence,
Condamner Madame [X] [T] à lui payer les sommes suivantes :
- Charges de copropriété impayées au 7 mars 2022 (pour la période du 1er avril 2016 au 15 août 2021, pour les appels de fonds travaux, et pour la période du 1er octobre 2020 au 1er janvier 2022 pour les appels de fonds charges générales) :19.200,02 euros
- Frais nécessaires : 672,35 euros
- Dommages et intérêts (art 1153 C. civ.) : 3000 euros
- Article 700 CPC : 3000 euros
Dire que la condamnation au titre des charges impayées portera intérêt au taux légal à
compter de la signification de la citation introductive d'instance,
Ordonner la capitalisation des intérêts par application de l'article 1154 du Code civil,
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir et condamner Madame [X]
[T] aux dépens.
Madame [X] [T], assignée par acte remis en l'étude de l'officier instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. La présente décision en premier ressort sera par conséquent réputée contradictoire en vertu de l'article 473 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation précitée pour ce qui concerne l'exposé détaillé des moyens du demandeur.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 9 novembre 2023.
Au regard de l'accord du demandeur pour que la procédure se déroule sans audience, la date pour le dépôt de son dossier de plaidoirie a été fixée au 20 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire :
Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L'article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
La mention tendant à voir " dire et juger " ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu'elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert, une telle mention n'étant souvent que la redite des moyens invoqués.
Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur celle-ci.
En revanche, en dépit du terme employé de " dire ", constitue une véritable prétention, dès lors qu'elle est prévue par la loi, la demande tendant à voir :
- assortir la condamnation au titre des charges impayées des intérêts au taux légal à compter de la signification de la citation introductive d'instance.
Il convient enfin de préciser qu'il ne sera pas statué sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, celle-ci n'étant pas contestée.
I- Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale,
- des courriers de mises en demeure,
- des relances,
- un relevé de compte de Madame [X] [T] pour période du 1er avril 2016 au 7 mars 2022,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 31 mars 2016, 25 janvier 2018, 4 juin 2018, 4 juin 2019, 12 novembre 2020 et 21 juin 2021 et les attestations de non recours afférentes,
- des appels de fonds,
- le contrat de syndic,
- des factures émises par le syndic et des notes d'honoraires d'avocat,
- un commandement de payer signifié le 12 avril 2021.
Sur les sommes réclamées au titre des charges
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 19.200,02 euros au titre des charges et travaux impayés dus au titre de la période du 1er avril 2016 au 7 mars 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation.
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Madame [X] [T] est propriétaire des lots n°33 et 199 de l'état descriptif de division.
Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 31 mars 2016, 25 janvier 2018, 4 juin 2018, 4 juin 2019, 12 novembre 2020 et 21 juin 2021 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2016 à 2021, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l'exercice 2022.
L'examen du décompte communiqué pour la période du 1er avril 2016 au 7 mars 2022 laisse par ailleurs apparaître un solde débiteur à hauteur de 19.200,02 euros au 7 octobre 2022, après déduction des frais de recouvrement d'un montant de 672,35 euros.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 19.200,02 euros.
Il sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation.
L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l'espèce, les intérêts au taux légal courront à compter de l'assignation signifiée le 8 avril 2022, laquelle vaut mise en demeure.
En conséquence, Madame [X] [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.200,02 euros au titre des charges et travaux dus pour la période du 1er avril 2016 au 7 mars 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2022.
Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement
Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Madame [X] [T] au paiement de la somme de 672,35 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
L'article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de " frais nécessaires " au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l'article 9 du code de procédure civile.
Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.
Dès lors, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes, qui ne répondent pas aux exigences de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
- frais de mise en demeure du 22 novembre 2017 et 27 août 2021 d'un montant total de 104 euros, à défaut de produire les courriers de mise en demeure justifiant des diligences invoquées,
- frais de mise en demeure du 26 février 2021 et du 12 mai 2021 d'un montant total de 104 euros, à défaut de produire les avis de réception y afférents justifiant des diligences invoquées,
- frais de relance du 11 mars 2021 d'un montant total de 52 euros, à défaut de mise en demeure préalable valable,
- les frais de transmission et de suivi de dossier du syndic d'un montant de 130 euros du 5 avril 2021, ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l'absence de diligence exceptionnelle.
Doivent en revanche être retenus :
- les frais de mise en demeure du 11 mars 2021 d'un montant de 53,17 euros, dès lors que le courrier, son avis de réception et la facture d'honoraires d'avocats sont produits,
- les frais du commandement de payer signifié le 12 avril 2021 et facturés le 25 mai 2021 à hauteur de 175,18 euros, conformément au coût mentionné dans l'acte qui est produit,
- les frais d'avocat afférents audit commandement de payer d'un montant de 54 euros du 9 avril 2021, dont la facture est produite.
En conséquence, Madame [X] [T] sera condamnée au paiement de la somme totale de 282,35 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.
Débouté du surplus de sa demande, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 390 euros sur le compte de Madame [X] [T] en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Madame [X] [T] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, faisant valoir que sa carence dans le règlement des charges entraîne une désorganisation de la trésorerie de la copropriété contraignant celle-ci à faire l'avance de la somme due par la défenderesse.
En vertu de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, les manquements répétés et injustifiés de la défenderesse à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
II - Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.
En l'espèce, Madame [X] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, Madame [X] [T], condamnée aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu'il est équitable de fixer à 1.500 euros.
Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L'article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l'espèce, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n'y a pas lieu de l'écarter.
III- Sur la demande de capitalisation des intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite que soit ordonnée la capitalisation des intérêts.
L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu'elle est sollicitée. Il est néanmoins constant qu'elle peut être écartée si la dette n'a pu être soldée en raison d'une faute du créancier.
En l'espèce, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES FOSSES JEAN (BATIMENT D) sise 1-5 bis allée Paul Langevin à COLOMBES (92700), représenté par son syndic, la somme de 19.200,02 au titre des charges et travaux dus pour la période du 1er avril 2016 au 7 mars 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2022,
CONDAMNE Madame [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES FOSSES JEAN (BATIMENT D) sise 1-5 bis allée Paul Langevin à COLOMBES (92700), représenté par son syndic, la somme de 282,35 au titre des frais de recouvrement,
RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (390 euros) doivent être recréditées sur le compte de Madame [X] [T],
CONDAMNE Madame [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES FOSSES JEAN (BATIMENT D) sise 1-5 bis allée Paul Langevin à COLOMBES (92700), représenté par son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES FOSSES JEAN (BATIMENT D) sise 1-5 bis allée Paul Langevin à COLOMBES (92700), représenté par son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
ORDONNE la capitalisation des intérêts,
CONDAMNE Madame [X] [T] aux dépens de l'instance,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires,
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Signé par Caroline KALIS, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
