Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/01459

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 5] N° RG 24/01459 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQPB Minute : 24/00620 SAEM [Localité 7] HABITAT Représentant : la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux, C/ Monsieur [G] [O] [M] Madame [T] [W] épouse [M] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Novembre 2024 DEMANDEUR : SAEM [Localité 7] HABITAT [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 7] représentée par Maître AYECHE, substituant la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux DÉFENDEURS : Monsieur [G] [O] [M] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] comparant en personne Madame [T] [W] épouse [M] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] comparante en personne DÉBATS : Audience publique du 04 Octobre 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 30 juin 2014, à effet au 22 mai 2014, la SAEM [Localité 7] HABITAT, a donné à bail à M. [G]-[O] [M] et Mme [T] [M] née [W] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 371,75 euros outre une provision pour charges récupérables de 42,08 euros. Par actes de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, la SAEM [Localité 7] HABITAT a fait signifier à M. [G]-[O] [M] et à Mme [T] [M] née [W] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de six semaines la somme de 10077,52 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Cette situation d'impayée a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 24 novembre 2023. Par exploits de commissaire de justice en date du 4 juin 2024 remis à étude le SAEM [Localité 7] HABITAT a fait assigner M. [G]-[O] [M] et Mme [T] [M] née [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 4 octobre 2024 aux fins de : Vu les articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1709, 1728 et 1231-6 du code civil, Constater l'acquisition de la clause résolutoire et par conséquent, Prononcer la résiliation du bail d'habitation passé entre les parties par l'effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges, Ordonner en conséquence l'expulsion des défendeurs de sa personne de ses bien et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Condamner solidairement M. [G]-[O] [M] et Mme [T] [M] née [W] à payer à la SAEM [Localité 7] HABITAT la somme de 10174,87 euros à titre d'arriérés de loyer et charges arrêtés au 30/05/2004 avec intérêts de droit à compter du 21/11/2023, Condamner solidairement les défendeurs à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles jusqu'à la libération effective des lieux des défendeurs et la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, Condamner solidairement les défendeurs aux dépens de la présente instance au titre de l'article 696 du code de procédure civile. L'assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 5 juin 2024. A l'audience du 4 octobre 2024, la SAEM [Localité 7] HABITAT, qui s'est fait représenter par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de la dette locative à hauteur de 9586,19 euros. M. [G]-[O] [M] et Mme [T] [M] née [W] ont comparu en personne. Ils n'ont pas contesté le montant de la dette locative mais ont fait valoir qu'ils avaient repris le paiement intégral des loyers courants. Ils ont sollicité des délais de paiement et la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire. Ils ont proposé de payer chaque mois, en plus du loyer, la somme de 100 euros et ont demandé que la SAEM [Localité 7] HABITAT soit déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. La SAEM [Localité 7] HABITAT a indiqué qu'elle s'en rapportait sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la demande principale Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus, En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 juin 2014, du commandement de payer délivré le 21 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 4 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l'existence d'un arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges impayés à hauteur de 9586,19 euros. M. [G]-[O] [M] et à Mme [T] [M] née [W] sont mariés, et conformément à l'article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l'entretien du ménage. En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [G]-[O] [M] et Mme [T] [M] née [W] à payer à la SAEM [Localité 7] HABITAT la somme de 9586,19 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de l'assignation. Sur la demande aux fins de constat de résiliation Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. " En l'espèce, la SAEM [Localité 7] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 4 juin 2024. Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 juin 2024 soit au moins six semaines avant l'audience. En conséquence, la demande de la SAEM [Localité 7] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " En l'espèce, le bail contient à son article 11, une clause résolutoire qui prévoit qu'" à défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme du loyer (en principal, charges et taxes) à son échéance (…) et deux mois après un commandement de payer ou d'exécuter resté infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit s'il plaît au bailleur sans que ce dernier ait à faire la preuve d'aucun préjudice ". La SAEM [Localité 7] HABITAT a fait signifier à M. [G]-[O] [M] et à Mme [T] [M] née [W] un commandement d'avoir à payer la somme de 10077,52 euros en principal dans un délai de six semaines, le 21 novembre 2023. Au jour de la signification du commandement de payer, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire " ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ". Cependant, au jour de la signature du contrat et de son dernier renouvellement, ce texte prévoyait que la clause résolutoire, ne produisait ses effets, en cas de commandement de payer infructueux, qu'après un délai de deux mois. Or, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. En l'espèce, le bail n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et contient, comme rappelé ci-dessus, une clause résolutoire stipulant que cette clause est acquise après un commandement de payer resté infructueux après le délai de deux mois. Dès lors, c'est bien le délai de deux mois qu'il convient d'appliquer. Le commandement de payer du 21 novembre 2023 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 22 janvier 2024. Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, M. [G]-[O] [M] et à Mme [T] [M] née [W] proposent de s'acquitter de leur dette de façon échelonnée en versant 100 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu'ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et le diagnostic social et financier fait état de leur capacité à payer la dette locative en même temps que le loyer. Par ailleurs, le bailleur ne s'est pas opposé à l'octroi de délais. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [G]-[O] [M] et à Mme [T] [M] née [W] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, si M. [G]-[O] [M] et à Mme [T] [M] née [W] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [G]-[O] [M] et à Mme [T] [M] née [W] devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la SAEM [Localité 7] HABITAT sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Dans l'hypothèse où M. [G]-[O] [M] et à Mme [T] [M] née [W] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement in solidum, à compter du 22 janvier 2024, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux. Sur les demandes accessoires M. [G]-[O] [M] et à Mme [T] [M] née [W], qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAEM [Localité 7] HABITAT, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Déclare recevable la demande de la SAEM [Localité 7] HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 30 juin 2014, entre la SAEM [Localité 7] HABITAT et M. [G]-[O] [M] et à Mme [T] [M] née [W] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4], [Localité 7] sont réunies à la date du 21 novembre 2023, Constate la résiliation du bail à compter de cette date, Condamne solidairement M. [G]-[O] [M] et à Mme [T] [M] née [W] à payer à la SAEM [Localité 7] HABITAT la somme provisionnelle de 9586,19 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 4 octobre 2024, échéance de septembre incluse avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024, date de l'assignation, Accorde un délai à M. [G]-[O] [M] et à Mme [T] [M] née [W] pour le paiement de cette somme, Autorise M. [G]-[O] [M] et à Mme [T] [M] née [W] à s'acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours, Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, Rappelle que la présente décision suspend la procédure d'exécution, Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, Dit qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité de la dette à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l'expulsion des lieux situés [Adresse 4], [Localité 7], de M. [G]-[O] [M] et de Mme [T] [M] née [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne en ce cas, in solidum, M. [G]-[O] [M] et à Mme [T] [M] née [W] à payer à la SAEM [Localité 7] HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 22 janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus, Condamne in solidum M. [G]-[O] [M] et à Mme [T] [M] née [W] au paiement des entiers dépens de la procédure, Condamne in solidum M. [G]-[O] [M] et à Mme [T] [M] née [W] à payer à la SAEM [Localité 7] HABITAT une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire, Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 novembre 2024. Le Greffier Le Juge