Cour de cassation, 24 novembre 2016. 15-21.800

CIV.3 CH.B COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 24 novembre 2016 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 1296 FS-D Pourvoi n° F 15-21.800 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société Foncière Béthune, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 18 mai 2015 par la cour d'appel de Douai (chambre 1, section 1), dans le litige l'opposant : 1°/ à la commune de [Localité 1], dont le siège [Adresse 4], prise en la personne de son maire en exercice, 2°/ à la société Financière Sofic, société en commandite par actions, dont le siège est [Adresse 3], venant aux droits de la société anonyme Sofadoc, défenderesses à la cassation ; La commune de [Localité 1] a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt ; La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; La demanderesse au pourvoi incident éventuel invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 25 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Pronier, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, MM. Nivôse, Maunand, Mme Le Boursicot, M. Bureau, Mme Greff-Bohnert, conseillers, Mmes Abgrall, Guillaudier, Georget, Renard, Djikpa, conseillers référendaires, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Pronier, conseiller, les observations de la SCP Ortscheidt, avocat de la SCI Foncière Béthune, de la SCP Foussard et Froger, avocat de la commune de [Localité 1], et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en ses deux premières branches : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 18 mai 2015), que, par acte du 7 octobre 2003, la commune de [Localité 1] a vendu à la SOFADOC un groupe d'immeubles, sous diverses conditions suspensives, dont, à la charge de la venderesse, la démolition d'un bâtiment et l'implantation d'un parking supplémentaire de deux cents places ; que la vente a été réitérée par acte authentique des 15 et 16 mai 2007 ; que l'acquéreur a payé comptant une partie du prix et s'est obligé à payer le solde dès la constatation de l'achèvement du parking, au plus tard le 31 décembre 2007 ; que l'immeuble a été vendu en l'état futur de rénovation par la SOFADOC à la société civile immobilière Foncière Béthune (la SCI) ; que, le parking n'ayant pas été livré, la SCI et la SOFIC, venant aux droits de la SOFADOC, soutenant que la commune de [Localité 1] avait engagé sa responsabilité, l'ont assignée en indemnisation de leurs préjudices ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen : 1°/ que l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences et que la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en retenant, pour débouter la société civile immobilière Foncière de Béthune de sa demande de dommages et intérêts, et après avoir reconnu « l'engagement de la commune non seulement de prendre les travaux d'aménagement de parking à sa charge, mais également de les réaliser », que « les intimés n'établissent pas que le projet de construction d'un centre commercial était impossible en s'en tenant aux seules possibilités des quelques 8900 m² vendus, notamment par la mise en oeuvre d'un parking souterrain » et qu'ils « ne démontrent, ni même n'invoquent, aucune impossibilité matérielle de réaliser un tel équipement », pour en déduire ensuite « le lien de causalité entre le manquement de la ville de [Localité 1] à son obligation contractuelle et le préjudice allégué qui résulte entièrement de l'absence de réalisation du projet, n'est pas établi », la cour d'appel a imposé à la société civile immobilière Foncière de Béthune de limiter son dommage dans l'intérêt de la ville de [Localité 1], en violation de l'article 1382 du code civil ; 2°/ que le lien de causalité est caractérisé lorsqu'il est établi que le fait générateur de responsabilité a été une cause nécessaire à la réalisation du préjudice ; que le fait que le préjudice aurait pu être évité par la mise en oeuvre d'autres moyens que ceux rendus impossibles par le fait générateur n'est pas un obstacle à l'établissement du lien de causalité ; qu'en jugeant que le lien de causalité entre le manquement de la ville de [Localité 1] à son obligation contractuelle et le préjudice allégué n'était pas établi, alors que l'absence de livraison du parking, par la ville de [Localité 1], au mépris de ses obligations, a empêché la réalisation du projet de galerie commerciale tel qu'envisagé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI n'avait pas sollicité la résolution de la vente malgré la méconnaissance par la commune d'une de ses obligations contractuelles, qu'elle n'établissait pas que le projet de construction d'un centre commercial était impossible en s'en tenant aux seules possibilités des quelques huit mille neuf cents mètres carrés vendus, notamment par la mise en oeuvre d'un parking souterrain, que la construction d'un parking en sous-sol constituait une solution courante aux problèmes de stationnement au centre des villes, que la SCI ne démontrait, ni même n'invoquait, aucune impossibilité matérielle de réaliser un tel équipement, qu'une construction de ce type était certes coûteuse, mais il n'était pas démontré que ce coût fût exorbitant, surtout si l'on considérait que le budget consacré à la part construction de ce projet pouvait être augmenté de un million d'euros dès lors que la commune ne tenait pas son engagement relatif à l'édification d'un parking public et que cette somme était retirée du budget achat, la cour d'appel, qui a pu en déduire que le lien de causalité entre le manquement de la commune de [Localité 1] à son obligation contractuelle et le préjudice allégué n'était pas établi, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches de ce moyen, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident qui n'a été formé qu'à titre éventuel : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la SCI Foncière Béthune. Il est fait grief à l'arrêt d'avoir débouté la SCI FONCIERE DE BETHUNE de sa demande de dommages et intérêts formée contre la Commune de [Localité 1] ; AUX MOTIFS QUE sur les engagements contractuels de la ville de [Localité 1], le compromis de vente du 7 octobre 2003 prévoit, au titre des conditions suspensives édictées au profit de l'acquéreur, notamment, « Démolition du bâtiment HLM [Adresse 2] et implantation d'un parking supplémentaire de 200 places. » ; que l'acte authentique des 15 et 16 mai 2007 stipule, au chapitre Prix : « La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal hors taxe, de 4 600 000 €. Sur ce prix l'acquéreur a payé comptant (..) 3 600 000 € (..) Quant au solde, soit la somme de 1 000 000 €, l'acquéreur s'oblige à le payer (..) dès la constatation de l'achèvement du parking de 200 places après démolition de la barre HLM Pas de Calais habitat, sise [Adresse 2], et ce au plus tard le 31 décembre 2007 (...) Lesquels travaux demeureront à la charge exclusive du vendeur qui s'y oblige expressément » ; que c'est à juste titre que le jugement déféré a retenu que cette clause était dépourvue de toute ambiguïté et formalisait l'engagement de la commune non seulement de prendre les travaux d'aménagement d'un parking à sa charge, mais également de les réaliser ; que la commune soutient que cet engagement serait contraire aux règles qui président à la réalisation d'équipements collectifs par une collectivité territoriale dès lors qu'il ne serait envisagé qu'au profit exclusif d'une société privée ; qu'il s'agissait toutefois de créer un parking public à proximité immédiat du centre commercial en projet et non un parking exclusivement dédié à celui-ci ; qu'on ne peut préjuger du manque d'intérêt collectif d'un tel équipement, sauf à permettre à la commune de se prévaloir du manquement qu'elle aurait elle-même commis en prenant un tel engagement ; qu'au contraire, dès lors que la perspective de construction d'un centre commercial induisait une augmentation du besoin de stationnement dans le secteur, une extension du nombre des places de parking paraissait naturelle et légitime ; que, certes, si une personne publique intervient dans un secteur économique, elle ne peut le faire que dans le respect de la liberté du commerce et de l'industrie ainsi que de la concurrence ; mais qu'on ne peut déduire de la situation soumise au juge que la réalisation d'un équipement collectif dans le contexte décrit ci-avant, caractérise une immixtion fautive de la commune dans une activité économique et, à tout le moins, ne démontre-t-elle pas que son intervention aurait été de nature à fausser le libre jeu de la concurrence ; que la ville de [Localité 1] soutient encore que la convention serait nulle en toute hypothèse pour renfermer une obligation impossible ou dépendant entièrement de la seule volonté d'un tiers, en l'espèce l'organisme HLM ; que toutefois, si la destruction de la barre d'immeuble supposait le relogement de ses habitants et était soumise entièrement au bon vouloir de l'organisme en cause, celui-ci s'était engagé à céder le terrain à la ville après démolition, par délibération de son conseil d'administration du 11 mai 2007, ce dont l'acquéreur pouvait déduire que le relogement des habitants était assuré ; que quoi qu'il en soit, l'impossibilité d'assurer la livraison du parking dans un délai raisonnable n'est nullement démontrée ; qu'il découle encore de ce fait que la volonté du tiers en cause était acquise ; que dès lors ces objections sont sans portée et que la cause de l'obligation n'est pas illicite, rien n'interdisant à la commune, qui avait décidé de favoriser la relance de l'activité économique dans un quartier constitué en zone d'aménagement concerté, ce qui constitue un intérêt public local, de souscrire auprès d'une personne privée un engagement évidemment voué à profiter à celle-ci, mais pas exclusivement ; qu'en outre, si la décision de création d'une zone d'aménagement concerté ne crée pas un droit acquis au profit d'une société chargée de son aménagement, le fait pour une commune de ne pas tenir un engagement pris dans le cadre d'un contrat privé de vente oblige celle-ci à réparer le préjudice causé par un manquement à l'obligation qu'elle s'est elle-même imposé en contrepartie du prix fixé ; que par ailleurs, à supposer que la cause de ce manquement soit le refus de la société HLM, propriétaire du terrain supportant l'assiette du parking objet de l'engagement de la commune, d'en transférer la propriété, un tel événement ne saurait être considéré comme constituant un cas de force majeure dès lors qu'il n'est pas imprévisible, qu'enfin, la ville de [Localité 1] soutient que l'acquéreur et le sous acquéreur ont chacun commis une faute ayant concouru à la réalisation de leur propre préjudice, le premier en renonçant au bénéfice de la stipulation de l'acte sous seing privé qui érigeait en condition suspensive la réalisation d'un parking supplémentaire de 200 places sur le site de l'immeuble HLM de l'[Adresse 2] et le second en acquérant l'immeuble sans garantie quant à la réalisation du parking convenu ; qu'en ce qui concerne ce second argument, la commune ne peut soutenir que le sous acquéreur n'avait aucune garantie quant à la livraison du parking alors même qu'elle s'y était engagée envers son propre acquéreur, sauf à laisser entendre que les engagements de la ville seraient sans valeur ; qu'en ce qui concerne le premier argument, il convient de souligner que l'acte sous seing privé a été signé le 7 octobre 2003 et l'acte authentique les 15 et 16 mai 2007 ; or, que la situation a considérablement évolué dans ce délai puisque par un premier avenant dont l'exemplaire communiqué n'est pas daté mais qui est joint à un courrier de transmission du notaire à la SOFADOC du 1er septembre 2004, les parties sont convenues d' augmenter la superficie du terrain vendu de celle du parking complémentaire, c'est à dire de l'assiette de l'ensemble HLM dont la destruction était annoncée ; que cette transaction rendait la condition suspensive inopérante ; que le fait qu'elle ne soit plus d'actualité en 2007 imposait d'autre stipulations ; que la reprise d'une condition suspensive était certes envisageable, mais qu'elle était remplacée par l'engagement de la commune de réaliser l'équipement dans un délai sans doute indéterminé mais que les clauses relatives aux prix permettent d'estimer à six mois dans l'esprit des parties ; qu'on ne peut considérer l'acceptation de cette formule comme une imprudence de la part de l'acquéreur, sauf à postuler que la ville de [Localité 1] était de mauvaise foi, ce que nul ne peut se permettre et surtout pas elle-même ; qu'il découle de ce qui précède que la ville a manqué à l'obligation de faire qu'elle a consentie à l'acquéreur ; qu'il convient toutefois de préciser que cette obligation ne porte que sur la livraison d'un parking public édifié sur un terrain attenant aux parcelles cédées ; que la SOFIC, après avoir énoncé ce fait comme constant (page 6 de ses écritures) laisse entendre qu'il pourrait en être autrement (pages 19 et 20) en envisageant des hypothèses comme la conclusion d'un bail emphytéotique, d'un bail à construction, d'une délégation de service public, d'un contrat de partenariat voire d'un déclassement du domaine public... ; que toutes ces éventualités sont purement hypothétiques et n'engagent pas la commune ; que sur le préjudice et le lien de causalité : la SOFIC demande réparation d'un préjudice global de 1 732 606,20 € TTC, outre le préjudice moral justement réparé par le tribunal, mais mentionne dans ses motifs : - 1 485 543 € HT au titre des frais techniques exposés en pure perte : frais notariés, commission d'agent-immobilier, frais de démolition, indemnité d'éviction des occupants, frais d'architectes, de géomètres, d'assurance des immeubles... ; - 1 443 838,50 € HT au titre du manque à gagner sur l'opération de promotion immobilière, égal à la capitalisation au taux annuel de 8%, de la différence existant entre le montant des loyers commerciaux et 664 000 €, la somme demandée étant qualifiée dans l'acte de vente conclu entre la SOFADOC et la SCI Foncière de Béthune, de « complément de prix éventuel » ; - 358 000 € au titre du préjudice moral ; Que la SCI Foncière de Béthune expose avoir subi un préjudice de 9 975 453 €, soit : 8 065 630 € au titre des pertes subies ; 1 909 823 € au titre des gains manqués ; mais qu'elle sollicite 11 395 000,092 € en invoquant une autre méthode de calcul de son préjudice et une offre d'achat reçue le 29 mai 2006 pour 14 millions d'euros, la somme réclamée résultant de la moyenne de ces trois méthodes ; que sur les pertes subies, les frais financiers et le manque à gagner, les demandes de ces divers chefs reposent entièrement sur l'affirmation suivant laquelle le projet de rénovation de l'ensemble acquis était impossible à réaliser du fait du manquement de la commune à obligation de livrer un parking public ; que cette affirmation n'est pas démontrée ; que la SOFIC souligne que le parking était inclus dans le permis de construire délivré par la ville le 27 octobre 2006 et paraît en déduire que celle-ci s'était ainsi engagée ; que toutefois ce permis était à l'évidence obsolète dans la mesure où les parties avaient modifié les termes de leurs accords en remettant en cause l'avenant n° 1 prévoyant la cession de l'assiette du parking à l'acquéreur, de sorte qu'il ne pouvait plus s'agir que d'un parking public, non concerné par le permis de construire qui devait, en toute hypothèse, être à nouveau sollicité ; qu'elle affirme qu'en tout état de cause, le parking prévu à l'acte authentique était essentiel à l'économie globale du projet et qu'il était inimaginable, tant du point de vue de la sécurité que d'un point de vue commercial que la galerie commerciale projetée puisse être viabilisée par les places de stationnement d'établissements tiers situés de l'autre côté d'une route très fréquentée ; que la SCI FONCIERE DE BETHUNE ajoute que le projet avait été soumis à la commission départementale d'équipement commerciale (CDEC) avec 245 places de parking dont les 200 promises par la commune et laisse entendre que sans cet équipement cette dernière l'aurait rejeté ; qu'elle souligne dans le même sens que le plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 1] exige aujourd'hui que les établissements commerciaux disposent d'une surface affectée au stationnement au moins égale à 80% de la surface hors d'oeuvre nette (SHON) ; que toutefois la SHON ne concerne que l'assiette du projet, c'est-à-dire un terrain sur lequel le constructeur a des droits et non un équipement public, de sorte que s'il était vrai qu'un permis de construire ne pourrait être délivré compte tenu des règles d'urbanisme qui s'imposent à tous ou que la CDED (aujourd'hui CDAC) ne délivrerait pas son autorisation faute de places de stationnement expressément dédiées, cela ne relèverait pas de la faute de la commune qui ne s'est engagée à réaliser qu'un équipement public ; que par ailleurs les intimés, qui n'ont pas sollicité la résolution de la vente malgré la méconnaissance par la commune d'une de ses obligations contractuelles, n'établissent pas que le projet de construction d'un centre commercial était impossible en s'en tenant aux seules possibilités des quelques 8900 m² vendus, notamment par la mise en oeuvre d'un parking souterrain ; que la SOFIC écarte cette possibilité en soulignant qu'il ne s'agissait pas d'une prescription imposée par la ville dans le permis de construire qu'elle a elle-même délivré, mais cet argument est sans portée dans la mesure où ce permis se fondait sur une hypothèse non réalisée de cession du terrain constituant l'assiette du parking projeté ; que, quant à la SCI FONCIERE DE BETHUNE, elle ne mentionne cette éventualité que pour évoquer « son coût extrêmement élevé et souvent dissuasif » en soulignant le fait que l'établissement Auchan situé à proximité immédiate a été contraint de réaliser des parkings en superstructure ; que la construction d'un parking en sous sol constitue aujourd'hui une solution courante aux problèmes de stationnement au centre des villes et les intimés ne démontrent, ni même n'invoquent, aucune impossibilité matérielle de réaliser un tel équipement ; qu'une construction de ce type est certes coûteuse, mais il n'est pas démontré que ce coût serait exorbitant, surtout si l'on considère que le budget consacré à la part construction de ce projet pouvait être augmenté de 1 million d'euros dès lors que la commune ne tenait pas son engagement relatif à l'édification d'un parking public et que cette somme était retirée du budget achat ; que dès lors le lien de causalité entre le manquement de la ville de [Localité 1] à son obligation contractuelle et le préjudice allégué qui résulte entièrement de l'absence de réalisation du projet, n'est pas établi, étant observé que le préjudice financier découlant du surcoût induit par l'aménagement de places de stationnement sur l'assiette du projet immobilier n'est pas invoqué, ni chiffré ; qu'il convient en conséquence de débouter la SOFIC et la SCI FONCIERE DE BETHUNE de leurs demandes en réparation de ces préjudices ; que, sur le préjudice lié aux frais engagés pour le permis de construire de 2006, celui-ci ne découle pas davantage du fait de la commune puisque ce permis a été délivré au vu d'une situation qui a changé au regard des stipulations de l'acte de vente que les parties ont signé, les seuls faits reprochables à la commune étant des manquements aux obligations contenues dans ce dernier acte ; que, quant aux dispositions prises dans la perspective de la réalisation du projet, leur coût ne saurait davantage être jugé comme trouvant sa cause dans le manquement de la commune à ses engagements dès lors qu'il n'est pas établi que ce fait soit déterminant dans la décision de ne pas poursuivre ; 1°) ALORS QUE l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences et que la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en retenant, pour débouter la SCI FONCIERE DE BETHUNE de sa demande de dommages et intérêts, et après avoir reconnu « l'engagement de la commune non seulement de prendre les travaux d'aménagement de parking à sa charge, mais également de les réaliser », que « les intimés n'établissent pas que le projet de construction d'un centre commercial était impossible en s'en tenant aux seules possibilités des quelques 8900 m² vendus, notamment par la mise en oeuvre d'un parking souterrain » et qu'ils « ne démontrent, ni même n'invoquent, aucune impossibilité matérielle de réaliser un tel équipement », pour en déduire ensuite « le lien de causalité entre le manquement de la ville de [Localité 1] à son obligation contractuelle et le préjudice allégué qui résulte entièrement de l'absence de réalisation du projet, n'est pas établi », la cour d'appel a imposé à la SCI FONCIERE BETHUNE de limiter son dommage dans l'intérêt de la ville de [Localité 1], en violation de l'article 1382 du code civil ; 2°) ALORS QUE le lien de causalité est caractérisé lorsqu'il est établi que le fait générateur de responsabilité a été une cause nécessaire à la réalisation du préjudice ; que le fait que le préjudice aurait pu être évité par la mise en oeuvre d'autres moyens que ceux rendus impossibles par le fait générateur n'est pas un obstacle à l'établissement du lien de causalité ; qu'en jugeant que le lien de causalité entre le manquement de la ville de [Localité 1] à son obligation contractuelle et le préjudice allégué n'était pas établi, alors que l'absence de livraison du parking, par la ville de [Localité 1], au mépris de ses obligations, a empêché la réalisation du projet de galerie commerciale tel qu'envisagé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 3°) ALORS QUE l'avenant n° 1 en date du 7 octobre 2003 stipulait que « Le terrain d'assiette de l'ensemble commercial comprend à la fois l'immeuble dit Patinoire-bowling et le parking complémentaire, après destruction de l'immeuble HLM et déclassement de la route entre les deux, pour environ 200 places » ; qu'en jugeant que, dans l'acte définitif des 15 et 16 mai 2007, les parties avaient modifié les termes de leurs accords en remettant en cause « l'avenant n° 1 prévoyant la cession de l'assiette du parking à l'acquéreur », alors même que la cession de l'assiette du parking à l'acquéreur de l'immeuble n'avait pas été envisagée par ledit avenant, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'avenant n° 1 du 7 octobre 2003, en violation de l'article 1134 du code civil ; 4°) ALORS QUE le permis de construire du 27 octobre 2006 a été délivré par la ville de [Localité 1] au visa de l'attestation de Pas-de-Calais Habitat du 26 octobre 2006, selon laquelle, à l'issue de la démolition de la barre HLM dont l'Office était propriétaire, « Pas-de-Calais Habitat rétrocédera l'assiette foncière (parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1]) à la ville de [Localité 1] » ; qu'en jugeant que « ce permis était à l'évidence obsolète dans la mesure où (…) il ne pouvait plus s'agir que d'un parking public, non concerné par le permis de construire qui devait, en toute hypothèse, être à nouveau sollicité », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du permis de construire du 27 octobre 2006 et de l'attestation annexée du 26 octobre 2006, d'où il résultait que le permis avait été instruit au regard de la nature publique du parc de stationnement envisagé, en violation de l'article 1134 du code civil ; 5°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE lorsque le lien de causalité entre le fait générateur et le dommage n'est pas certain, le préjudice peut néanmoins être réparé à hauteur de la perte de chance de ne pas le subir, causée par le fait générateur ; qu'en refusant toute indemnisation du préjudice subi par la SCI FONCIERE BETHUNE, alors pourtant que le manquement contractuel de la ville de [Localité 1] avait, à tout le moins, fait perdre à cette société une chance de réaliser le projet envisagé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 6°) ALORS QUE, suivant l'article L 123-1-12 du Code de l'urbanisme, lorsque le plan local d'urbanisme impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat ; qu'en jugeant que « la SHON ne concerne que l'assiette du projet, c'est-à-dire un terrain sur lequel le constructeur a des droits et non un équipement public », pour en déduire que l'impossibilité de voir délivrer un permis de construire ou une autorisation de la CDAC faute de place de stationnement dédiées « ne relèverait pas de la faute de la commune qui ne s'est engagée à réaliser qu'un équipement public », alors pourtant que les places de stationnement requises peuvent être réalisées sur un terrain attenant à celui concerné par le projet, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article L 123-1-12 du code de l'urbanisme ; 7°) ALORS QUE le plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 1] dispose, en son article UA 12 : « en cas d'impossibilité architecturale ou technique d'aménager sur le terrain de l'opération le nombre de places nécessaires au stationnement, le constructeur est autorisé (…) à verser à la collectivité publique ou son concessionnaire une contribution pour la réalisation dans un parc de stationnement public des places qui lui font défaut. » ; qu'en jugeant néanmoins que « la SHON ne concerne que l'assiette du projet, c'est-à-dire un terrain sur lequel le constructeur a des droits et non un équipement public », pour en déduire que le défaut de délivrance de l'autorisation de la CDAC « ne relèverait pas de la faute de la commune qui ne s'est engagée à réaliser qu'un équipement public », la cour d'appel a méconnu les dispositions claires et précises du plan local d'urbanisme, en violation du règlement municipal du 21 avril 2011 établissant le plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 1].Moyen produit AU POURVOI INCIDENT EVENTUEL par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la commune de [Localité 1]. L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'en ce qu'il a, après avoir retenu que la commune de [Localité 1] avait manqué à son obligation de réaliser un parking public, l'a condamnée à verser à la société SOFIC la somme de 358.000 € en indemnisation de son préjudice moral ; AUX MOTIFS QUE « le compromis de vente du 7 octobre 2003 prévoit, au titre des conditions suspensives édictées au profit de l'acquéreur, notamment, « Démolition du bâtiment HLM [Adresse 2] et implantation d'un parking supplémentaire de 200 places » ; que l'acte authentique des 15 et 16 mai 2007 stipule, au chapitre Prix : « La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal hors taxe, de 4 600 000 €. Sur ce prix l'acquéreur a payé comptant (...) 3 600 000 € (...) Quant au solde, soit la somme de 1 000 000 €, l'acquéreur s'oblige à le payer (…) dès la constatation de l'achèvement du parking de 200 places après démolition de la barre HLM Pas de Calais habitat, sise [Adresse 2], et ce au plus tard le 31 décembre 2007 (...) Lesquels travaux demeureront à la charge exclusive du vendeur qui s'y oblige expressément » ; que c'est à juste titre que le jugement déféré a retenu que cette clause était dépourvue de toute ambiguïté et formalisait l'engagement de la commune non seulement de prendre les travaux d'aménagement d'un parking à sa charge, mais également de les réaliser ; que la commune soutient que cet engagement serait contraire aux règles qui président à la réalisation d'équipements collectifs par une collectivité territoriale dès lors qu'il ne serait envisagé qu'au profit exclusif d'une société privée ; qu'il s'agissait toutefois de créer un parking public à proximité immédiat du centre commercial en projet et non un parking exclusivement dédié à celui-ci ; qu'on ne peut préjuger du manque d'intérêt collectif d'un tel équipement, sauf à permettre à la commune de se prévaloir du manquement qu'elle aurait elle-même commis en prenant un tel engagement ; qu'au contraire, dès lors que la perspective de construction d'un centre commercial induisait une augmentation du besoin de stationnement dans le secteur, une extension du nombre des places de parking paraissait naturelle et légitime ; que certes, si une personne publique intervient dans un secteur économique, elle ne peut le faire que dans le respect de la liberté du commerce et de l'industrie ainsi que de la concurrence, on ne peut déduire de la situation soumise au juge que la réalisation d'un équipement collectif dans le contexte décrit ci-avant, caractérise une immixtion fautive de la commune dans une activité économique et, à tout le moins, ne démontre-t-elle pas que son intervention aurait été de nature à fausser le libre jeu de la concurrence ; que la ville de [Localité 1] soutient encore que la convention serait nulle en toute hypothèse pour renfermer une obligation impossible ou dépendant entièrement de la seule volonté d'un tiers, en l'espèce l'organisme HLM ; que toutefois, si la destruction de la barre d'immeuble supposait le relogement de ses habitants et était soumise entièrement au bon vouloir de l'organisme en cause, celui-ci s'était engagé à céder le terrain à la ville après démolition, par délibération de son conseil d'administration du 11 mai 2007, ce dont l'acquéreur pouvait déduire que le relogement des habitants était assuré ; que quoi qu'il en soit, l'impossibilité d'assurer la livraison du parking dans un délai raisonnable n'est nullement démontrée, qu'il découle encore de ce fait que la volonté du tiers en cause était acquise ; que dès lors ces objections sont sans portée et la cause de l'obligation n'est pas illicite, rien n'interdisant à la commune, qui avait décidé de favoriser la relance de l'activité économique dans un quartier constitué en zone d'aménagement concerté, ce qui constitue un intérêt public local, de souscrire auprès d'une personne privée un engagement évidemment voué à profiter à celle-ci, mais pas exclusivement ; qu'en outre, si la décision de création d'une zone d'aménagement concerté ne crée pas un droit acquis au profit d'une société chargée de son aménagement, le fait pour une commune de ne pas tenir un engagement pris dans le cadre d'un contrat privé de vente, oblige celle-ci à réparer le préjudice causé par un manquement à l'obligation qu'elle s'est elle-même imposée en contrepartie du prix fixé ; que par ailleurs, à supposer que la cause de ce manquement soit le refus de la société HLM, propriétaire du terrain supportant l'assiette du parking objet de l'engagement de la commune, d'en transférer la propriété, un tel événement ne saurait être considéré comme constituant un cas de force majeure dès lors qu'il n'est pas imprévisible ; qu'enfin, la ville de [Localité 1] soutient que l'acquéreur et le sous acquéreur ont chacun commis une faute ayant concouru à la réalisation de leur propre préjudice, le premier en renonçant au bénéfice de la stipulation de l'acte sous seing privé qui érigeait en condition suspensive la réalisation d'un parking supplémentaire de 200 places sur le site de l'immeuble HLM de l'[Adresse 2] et le second en acquérant l'immeuble sans garantie quant à la réalisation du parking convenu ; qu'en ce qui concerne ce second argument, la commune ne peut soutenir que le sous acquéreur n'avait aucune garantie quant à la livraison du parking alors même qu'elle s'y était engagée envers son propre acquéreur, sauf à laisser entendre que les engagements de la ville seraient sans valeur ; qu'en ce qui concerne le premier argument, il convient de souligner que l'acte sous seing privé a été signé le 7 octobre 2003 et l'acte authentique les 15 et 16 mai 2007 ; qu'or la situation a considérablement évolué dans ce délai puisque par un premier avenant dont l'exemplaire communiqué n'est pas daté mais qui est joint à un courrier de transmission du notaire à la SO ADOC du 1er septembre 2004, les parties sont convenues d'augmenter la superficie du terrain vendu de celle du parking complémentaire, c'est à dire de l'assiette de l'ensemble HLM dont la destruction était annoncée ; que cette transaction rendait la condition suspensive inopérante ; que le fait qu'elle ne soit plus d'actualité en 2007 imposait d'autre stipulations ; que la reprise d'une condition suspensive était certes envisageable, mais elle était remplacée par l'engagement de la commune de réaliser l'équipement dans un délai sans doute indéterminé mais que les clauses relatives aux prix permettent d'estimer à six mois dans l'esprit des parties ; qu'on ne peut considérer l'acceptation de cette formule comme une imprudence de la part de l'acquéreur, sauf à postuler que la ville de [Localité 1] était de mauvaise foi, ce que nul ne peut se permettre et surtout pas elle-même ; qu'il découle de ce qui précède que la ville a manqué à l'obligation de faire qu'elle a consentie à l'acquéreur ; qu'il convient toutefois de préciser que cette obligation ne porte que sur la livraison d'un parking public édifié sur un terrain attenant aux parcelles cédées ; que la SOFIC, après avoir énoncé ce fait comme constant (page 6 de ses écritures) laisse entendre qu'il pourrait en être autrement (pages 19 et 20) en envisageant des hypothèses comme la conclusion d'un bail emphytéotique, d'un bail à construction, d'une délégation de service public, d'un contrat de partenariat voire d'un déclassement du domaine public ... ; que toutes ces éventualités sont purement hypothétiques et n'engagent pas la commune (…) » ; qu'il existe en revanche un indéniable préjudice moral causé par l'engagement non tenu de la commune que le tribunal a justement apprécié » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les manquements de la commune de [Localité 1] à ses obligations contractuelles à l'égard de la société SOFADOC ont néanmoins porté lourdement atteinte à son image ; qu'en effet, la société SOFADOC exerce une activité de gestion de portefeuille de participation investie notamment dans des opérations de promotions immobilières en vue d'implanter des enseignes commerciales ; qu'elle s'est trouvée en relations pour les besoins de l'opération litigieuse pendant plusieurs années avec de multiples interlocuteurs dont la société de commercialisation et de gestion pour assurer la gestion administrative, juridique et opérationnelle du dossier, avec la société Chantim pour la maîtrise d'ouvrage déléguée, avec une société d'architectes, avec le sociétés Cusham et Wakefield et Alizé pour la commercialisation des espaces aux sociétés propriétaires des marques TATI et C&A ainsi qu'avec ces deux sociétés ; qu'après s'être investie dans l'opération litigieuse à compter de l'année 2003, elle a, par la faute de la commune de [Localité 1], gravement manqué à ses engagements à l'égard de la SCI Foncière Béthune, ce qu'aucun de ses interlocuteurs, ni aucun de ses concurrents n'a pu ignorer, ni plus que la légèreté avec laquelle elle a été traitée par la commune ; que le préjudice résultant de l'atteinte à la crédibilité de la société SOFADOC aux yeux de ces multiples intervenants dans un milieu professionnel dans lequel la confiance joue un rôle majeur au regard de la complexité des opérations et de l'importance de leur enjeux financiers sera réparé par le versement de la somme de 300.000 euros, soit 358.800 euros TTC » ; ALORS QUE, premièrement, la renonciation d'une collectivité publique à réaliser un équipement public programmé n'est pas constitutive d'une faute lorsqu'elle répond à un motif d'intérêt général ; qu'en retenant que l'absence de réalisation du parking public constituait un manquement de la commune de [Localité 1] à son engagement qui l'obligeait à en réparer les conséquences dommageables subies par la société SOFADOC, sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si la renonciation à réaliser le parking public n'avait pas été dictée par un motif d'intérêt général, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, la renonciation d'une collectivité publique à réaliser un équipement public programmé n'est pas constitutive d'une faute lorsqu'elle répond à un motif d'intérêt général ; qu'en retenant que l'absence de réalisation du parking public constituait un manquement de la commune de [Localité 1] à son engagement qui l'obligeait à en réparer les conséquences dommageables subies par la SCI Foncière Béthune, sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si la renonciation à réaliser le parking n'avait pas été dictée par un motif d'intérêt général, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; ALORS QUE, troisièmement et à titre subsidiaire, une collectivité publique ne peut s'engager à construire un équipement public au profit d'une personne privée contre rémunération ; qu'au soutien de ses conclusions d'appel la commune de [Localité 1] avait soutenu que son engament de construire un parking public en contrepartie de la somme de un millions d'euros était nécessairement nulle comme étant fondée sur une cause illicite ; qu'en relevant, pour rejeter la demande en nullité de la clause, que la réalisation du parking public répondait même en partie à un intérêt collectif et non pas simplement privé, cependant que ce motif était impropre à écarter le nullité dès lorsqu'il était constant que l'engagement avait été pris contre une contrepartie financière, la cour d'appel a violé l'article 1131 du code civil ; ALORS QUE, quatrièmement, la réparation doit être intégrale et il ne doit en résulter ni perte ni profit pour la victime ; qu'en application de cette règle, la TVA ne peut être incluse dans le préjudice que si elle reste définitivement à la charge de la victime ; qu'en condamnant la commune de [Localité 1] à verser à la société SOFIC la somme de 358.000 € au titre de son préjudice moral, cette somme intégrant la TVA sur la somme de 300.000 €, cependant que l'indemnisation octroyée au titre du préjudice moral n'est pas soumise à la TVA, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale et l'article 1147 du code civil.