Cour de cassation, 27 février 2020. 19-14.648

CIV. 3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 27 février 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10104 F Pourvoi n° Q 19-14.648 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 FÉVRIER 2020 La société Etablissements [...] poids lourds, société en nom collectif, dont le siège est [...] , agissant en la personne de ses représentants légaux et notamment son liquidateur en exercice, Mme N... D..., épouse J... (succédant à X... J..., décédé), a formé le pourvoi n° Q 19-14.648 contre l'arrêt rendu le 9 janvier 2019 par la cour d'appel d'Agen (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Guyenne et Gascogne, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] et ayant un établissement [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Etablissements [...] poids lourds, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Guyenne et Gascogne, après débats en l'audience publique du 21 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Etablissements [...] poids lourds aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Etablissements [...] poids lourds et la condamne à payer à la société Guyenne et Gascogne la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Etablissements [...] poids lourds L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a fixé à 78.423 euros HT le loyer annuel dû à compter du 7 janvier 2014 des locaux donnés à bail par la société Établissements [...] Poids Lourds à la société Guyenne & Gascogne ; AUX MOTIFS PROPRES QU' « Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; à défaut d'accord cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Selon l'article R. 145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Enfin, le prix du bail à renouveler s'apprécie à la date du renouvellement. En l'espèce, en premier lieu, l'expert judiciaire a visité et minutieusement décrit les lieux donnés à bail commercial à la SA Guyenne et Gascogne : - le bâtiment constitue, sur un terrain réhaussé de 2,5 à 3 mètres dans les années 1960, le dépôt de l'hypermarché à l'enseigne "Carrefour" exploité sur les lieux par la SA Guyenne et Gascogne, dans le cadre d'un autre bail non concerné par le litige. - ce dépôt est construit avec une armature et une charpente en bois, des murs en bardage métallique, une toiture en fibro-ciment, un sol en ciment. - il contient une mezzanine construite à partir d'une armature métallique. - la partie du terrain qui donne sur la RD 820 supporte la station-service et de lavage de l'hypermarché. En deuxième lieu, l'expert judiciaire a constaté que la zone commerciale sud de Cahors, au sein de laquelle se trouvent les locaux en litige, a stagné depuis une vingtaine d'années. Cette zone bénéficie de la population des communes de Montat, Lalbenque, Sieurac et de la zone industrielle de Sycala où 600 personnes travaillent, mais une nouvelle zone commerciale à l'Ouest a été créée. En troisième lieu, la consultation, par l'expert judiciaire, du chef de projet de la communauté d'agglomération du grand Cahors a mis en évidence, dans la zone d'implantation des locaux donnés à bail le 5 juin 1990, un "risque d'inondation torrentielle" par une montée subite des eaux de trois cours d'eaux convergents (le Quercy, le Lacoste et le Bartassec) au point qu'en 2004, le PPRI a classé la zone commerciale sud en rouge, ce qui interdit toute construction nouvelle, les démolitions pour reconstruction, la modification des constructions existantes et tout changement de destination des locaux commerciaux. Selon le chef de projet, l'Atelier National des Territoires Economiques, chargé de proposer une solution à ce problème majeur qui bloque toute évolution d'une zone commerciale indispensable à l'activité économique de Cahors, a proposé, à l'automne 2012 : - la création de chenaux pour canaliser le Bartassec, - l'élargissement du lit du ruisseau en démolissant plusieurs bâtiments : la concession Ford, un magasin de peinture, une partie de l'entrepôt appartenant à la SNC Etablissement [...] Poids Lourds, la moitié de l'hypermarché à l'enseigne "Carrefour", le souterrain et le parking de l'hypermarché, un bâtiment où sont exploitées deux entreprises, une boulangerie, un hangar et deux immeubles d'habitation, la suppression de parkings. Ainsi, selon le directeur départemental des territoires du Lot, consulté par l'expert, "la situation de la zone commerciale sud de Cahors est totalement figée et sans possibilité d'assouplissement car cette zone est très dangereuse" compte tenu du risque de crue de grande ampleur. Le directeur départemental a précisé que la démolition des installations de l'hypermarché Carrefour "sera en tout état de cause indispensable à la conduite du projet' avec réinstallation à proximité. Il existe ainsi une modification des facteurs locaux de commercialité compte tenu d'un risque majeur avéré et non de critères futurs et hypothétiques. En quatrième lieu, l'expert a examiné les loyers commerciaux couramment pratiqués dans la zone sud à partir des enseignes Intersport, Générale d'Optique, Stock System, Blue Box, Carrefour, Leader Price, la Mie de Pain, Thiriet, But, Biocoop. Il a également pris en compte les éléments de comparaison qui lui ont été proposés par les parties et a déterminé un prix moyen mensuel des surfaces commerciales supérieures à 500 m2 de 8 Euros/m2, ce qui représente, pour la surface de 933 m2 correspondant aux lieux donnés à bail pour le stockage d'articles, produits et denrées, qui correspond à la réalité factuelle de l'utilisation des lieux, un loyer annuel HT de 89 568 euros. En cinquième lieu, il a ensuite procédé, à partir de ce chiffre, aux corrections suivantes de la valeur locative : 1) réhaussement de 60 000 Euros : pour tenir compte de l'utilisation du terrain comme station-service et de lavage, soit une somme de 149.568 euros. 2) réhaussement de 18.900 euros : pour tenir compte de l'utilisation partielle du terrain comme parking pour la clientèle avec abri à caddies, soit une somme de 168.468 euros. 3) diminution de 30 % : pour tenir compte qu'en vertu du classement en zone rouge du PPRI, toute modification de la construction existante est impossible, ainsi que tout changement de destination. L'expert privé de l'appelante admet cette situation en évoquant un risque de "crues dévastatrices". Cette situation est particulièrement contraignante pour le locataire commercial, qui, par exemple, ne peut pas affecter le bâtiment au commerce avec réception du public, ou y exercer une activité complémentaire, alors pourtant que le bail l'y autorise. La valeur est ainsi ramenée à une somme de 117.928 euros. 4) diminution de 30 % : pour tenir compte de la situation précaire du locataire exposé à un départ des lieux pour démolition. En effet, M. H... a constaté que la feuille de route établie par l'Atelier National dans le cadre du projet, très avancé, de prévention des inondations, validé par l'État, implique, notamment, la démolition d'une partie de l'entrepôt exploité par l'intimée, ce qui compromet toute sous location, pourtant autorisée par le bail sans l'accord du bailleur, ou toute cession du droit au bail. L'appelante déclare que le bâtiment objet du bail en litige ne serait, finalement, pas concerné par le risque de démolition. Cette explication, contraire à celle recueillie par l'expert judiciaire, ne résulte que de l'affirmation de M. C..., dans son rapport établi le 19 octobre 2017, qui a procédé à des recherches unilatérales en dehors de toute discussion contradictoire avec le locataire. Elle ne peut donc prévaloir sur les constatations de l'expert judiciaire qui a répondu à tous les dires qui lui ont été adressés, étant précisé qu'aucune investigation complémentaire sur les bâtiments effectivement promis à démolition ne lui a été demandée. En tout état de cause, cet élément nouveau n'est apparu qu'en 2017 alors que le loyer de renouvellement ne peut être déterminé qu'en fonction des éléments avérés à la date du renouvellement, soit le 7 janvier 2014. L'abattement pour précarité tenant à l'existence d'un risque de démolition partielle du bâtiment objet du bail doit effectivement être appliqué. La valeur est ainsi ramenée à 82 550 Euros. 5) diminution de 5 % : pour tenir compte de la pratique des parties, incontestée, en vertu de laquelle le paiement de la taxe foncière, en principe à la charge du propriétaire, a été mis à la charge du locataire (8 589 Euros en 2013), soit une valeur locative finale de 78 423 Euros. C'est ainsi à juste titre que le tribunal a fixé à cette somme le montant du loyer révisé. » ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Vu les dispositions de l'article L. 145-33 et R 145-22 du code de commerce ; Sur le déplafonnement du montant du loyer résultant de la variation des facteurs locaux de commercialité S'il est établi une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la SA Guyenne et Gascogne pourra se prévaloir d'un déplafonnement du montant du loyer. Le loyer à réviser n'étant plus limité au taux de variation de l'indice du coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice des loyers commerciaux (C. com., art. L. 145-38) son montant est déterminé, par référence au principe général résultant des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce. Il doit correspondre à la valeur locative que celle-ci soit supérieure ou inférieure au loyer en cours. Les caractéristiques du local et la destination des lieux sont celles qui existent au jour de la révision ou du renouvellement. Sur le montant du loyer Il ressort des constatations de l'expert qui ne sont pas utilement combattues par les parties que les locaux servent de dépôt et stockage d'articles, produits et denrées, que la commercialité de la zone ne paraît ni en déclin ni en développement, compte tenu du développement de la zone Ouest compensée par le développement des communes du Montât, de Lalbenque, de Sieurac et du Sycala qui emploie 600 personnes (cf page 16 du rapport). En revanche, l'expert estime que si le PPRI n'est pas modifié à bref délai dans le prolongement des travaux envisagés pour élargir le lit du Bartassec, un déclin significatif de la zone commerciale Sud est envisageable. L'expert précise en effet que suite aux inondations de 1996, la zone commerciale du Sud de Cahors où se trouvent les locaux loués par la S.A. Guyenne et Gascogne est soumise depuis 2004 à un PPRI qui interdit dans le secteur classé zone rouge, toute construction nouvelle, des démolitions pour reconstruction, toute modification des constructions existantes, tout changement de destination des commerces en place. Il précise que cette zone commerciale du Sud de Cahors qui emploie 900 personnes est certes la première zone commerciale de Cahors, Carrefour étant considéré comme "la locomotive commerciale" mais qu'elle reste sous la menace de la crue centennale (une chance sur cent qu'une crue se produise chaque année) du Bartassec de très grande ampleur et que le PPRI de 2004 bloque toute évolution de cette zone. Un projet doit initier une mutation commerciale et paysagère en lien avec la résolution de la problématique hydraulique au niveau du vallon du Bartassec ; la démolition des installations de Carrefour sera indispensable à la conduite du projet hydraulique ; "l'Atelier national des territoires économiques" chargé du projet tiendra compte de la destination effective des locaux commerciaux, en l'espèce de l'usage de réserve et non à usage de magasin recevant du public ; les aménagements du Bartassec devraient être achevés en 20120 avec ensuite un assouplissement du PPRI. L'expert ayant constaté que les locaux servent de dépôt et stockage d'articles, produits et denrées, et ne comportent pas de surface de vente, il convient de retenir les calculs suivants qui ne sont pas utilement combattus, étant observé que l'implantation en zone rouge selon le PPRI en raison du risque d'inondation, diminue la valeur des locaux : 1/ concernant le prix couramment pratiqué dans le voisinage, au vu d'une comparaison de plusieurs données pour des surfaces commerciales supérieures à 500 m2 (cf p 18 et 19 du rapport), une valeur de 8 €/m2/ mois. 2/ concernant la surface pondérée, une évaluation à 933 m2 en tenant compte de : - une surface de vente 0 m2 - réserve pour stockage (1350 m2 x 50 %) 675 m2 - réserve stocks bureaux sanitaires (486 m2 x 50%) 243 m2 - X... J..., ès-qualités, anine (76 m2 x 20 %) 15 m2 3/ un relèvement de la valeur locative annuelle compte tenu de l'installation d'une station de lavage sur le terrain loué à X... J..., ès-qualités, soit (5.000 € x 12 mois) = 60 000 €, 4/ un relèvement de la valeur locative annuelle compte tenu de l'utilisation par la S.A. Guyenne et Gascogne d'un espace entre l'entrepôt et la RD 820 pour 45 places de parking, soit (45 x 35 € x 12 mois) - 18 900 €, 5/ un abattement de 30 % compte tenu de l'implantation en zone rouge selon le PPRI et de la précarité qui en découle pour les installations, 6/ un deuxième abattement de 30 % compte tenu de la précarité résultant du projet de destruction en vue de l'élargissement du Bartassec (cf. page 20 du rapport) prévu par l'Atelier national, 7/ un abattement de 5 % compte tenu du paiement par la S. A. Guyenne et Gascogne delà taxe foncière (8 589 € en 2013), cette charge ne résultant pas d'une disposition du bail initial. Il convient de fixer le montant du loyer annuel à 78 423 €. Sur la date d'application du nouveau loyer Vu les articles R. 145-20 du code de commerce ; Le nouveau loyer s'applique, en principe, à compter de la demande de révision à défaut d'autre accord entre les parties. Il s'applique aussi longtemps qu'une nouvelle demande de révision n'aura pas été accueillie. Aucun accord n'étant intervenu entre la SA Guyenne et Gascogne et X... J..., ès-qualités, sur la date de prise d'effet du bail révisé, le nouveau montant du loyer du bail révisé prendra effet au 07/01/2014, date de notification par exploit d'huissier de justice de la demande de révision. » ; ALORS QUE, premièrement, le montant du loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative ; qu'en appliquant deux fois un abattement de 30 % à raison du classement des locaux en zone inondable, au motif que ce classement entraînait une précarité de la situation de la société Guyenne & Gascogne, d'une part, et l'impossibilité de modifier la destination des locaux, d'autre part, les juges ont tenu compte deux fois la même sujétion pour le calcul de la valeur locative ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-39 et R. 145-6 du code de commerce ; ALORS QUE, deuxièmement, le montant du loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative ; qu'en l'espèce, la société Établissements [...] Poids Lourds, représentée par son liquidateur amiable, faisait valoir que les études techniques préalables à la réalisation des travaux d'aménagement de la zone commerciale concernée s'étaient achevées postérieurement au dépôt du rapport de l'expert judiciaire et qu'il est apparu que le local donné à bail n'était pas appelé à disparaître (conclusions, p. 8) ; qu'en refusant de tenir compte de cet élément d'appréciation, qui était de nature à lever les incertitudes évoquées par l'expert judiciaire, au prétexte que les conclusions d'une expertise non contradictoire ne pouvaient pas, bien que soumise ensuite au débat contradictoire, prévaloir sur celles de l'expert judiciaire qui avait répondu à tous les dires et n'avait été saisi d'aucune demande d'investigation complémentaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-39, R. 145-6 et R. 145-22 du code de commerce ; ET ALORS QUE, troisièmement, si la valeur locative des locaux objet du bail s'apprécie au jour de la demande de révision, il n'est pas interdit au juge de tenir compte d'éléments d'appréciation postérieurs permettant de déterminer cette valeur à la date de la demande ; qu'en refusant en l'espèce de tenir compte du fait que les incertitudes liées au sort des locaux dans un contexte de risque de crue centennale avaient été levées postérieurement à l'expertise judiciaire, au terme des études techniques réalisées dans le cadre du plan de prévention du risque d'inondation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-39, R. 145-6 et R. 145-22 du code de commerce.