Cour d'appel, 29 juin 2023. 22/01319

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/01319 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IM5J ET - NR TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON 07 mars 2022 RG: 20/01018 [H] [S] C/ [G] [X] Grosse délivrée le 29/06/2023 à Me Michel DISDET à Me Isabelle CUILLERET COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 29 JUIN 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 07 Mars 2022, N° 20/01018 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, Mme Séverine LEGER, Conseillère, GREFFIER : Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 02 Mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 Juin 2023 et prorogé au 29 Juin 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTS : Monsieur [N] [H] né le 02 Avril 1981 à [Localité 10] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Michel DISDET de la SCP DISDET ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON Madame [Y] [S] née le 14 Août 1982 à [Localité 11] [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Michel DISDET de la SCP DISDET ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON INTIMÉS : Madame [C] [G] née le 28 Décembre 1979 à [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Isabelle CUILLERET de l'AARPI AVENIO AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON Monsieur [E] [X] représenté par [A] [X], épouse [D] en qualité de tutrice désignée audit de fonction par jugement du 18 février 2014 et 2 février 2017, demeurant et domiciliée à [Adresse 9], née le 3/07/1974 à [Localité 7], manager en expertise-comptable né le 13 Décembre 1978 à [Localité 7] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 6] Représenté par Me Isabelle CUILLERET de l'AARPI AVENIO AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, en l'absence du Président légitimement empêché, le 29 Juin 2023, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du code de procédure civile, par mise à disposition au greffe de la Cour. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique du 17 novembre 2017 rédigé par Maître [F] [U], [E] [X] représenté par sa tutrice Mme [A] [X] épouse [D] et [C] [G] ont vendu à M. [N] [H] et à Mme [Y] [S] une maison à usage d'habitation sis [Adresse 3], cadastrée Section AS, n°[Cadastre 1], pour un prix de 180 000 euros. Par courriers du 16 octobre 2018 adressés à Mme [C] [G] et [E] [X], la SA Pacifica, assureur protection juridique de M. [N] [H] et de Mme [Y] [S] , a sollicité la prise en charge des frais de raccordement du bien au réseau collectif en arguant que l'acte de vente mentionnait que le bien était déjà raccordé alors que les acquéreurs avaient constaté que tel n'était pas le cas. En l'absence de solution amiable trouvée entre les partie, M. [N] [H] et de Mme [Y] [S] ont assigné devant le tribunal judiciaire d'Avignon M. [E] [X] représenté par sa tutrice Mme [P] [X] épouse [D], et Mme [C] [G] par actes du 6 février 2021 et 21 février 2021 aux fins de voir : - dire et juger que l'absence de raccordement de la maison acquise au réseau collectif ainsi que la présence d'une fosse septique constituent un vice caché, - condamner [E] [X] et Mme [C] [G] à leur régler la somme de 9 459,56 euros, - condamner [E] [X] et Mme [C] [G] à leur régler la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance, - condamner [E] [X] et Mme [C] [G] à leur régler la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Par jugement contradictoire du 7 mars 2022, le tribunal judiciaire de d'Avignon a : - constaté que l'existence d'un vice caché tenant à l'absence de raccordement du bien sis [Adresse 3], casdastré Section AS, n°[Cadastre 1] au réseau d'assainissement collectif ; - rejeté les demandes au titre des vices cachés de [Y] [S] et [N] [H] en application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ; - rejeté la demande subsidiaire de désignation d'un expert de [Y] [S] et [N] [H] en application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ; - rejeté la demande subsidiaire de sommation formulée par [E] [X] et [C] [G] ; - condamné [Y] [S] et [N] [H] à régler à [E] [X] et [C] [G] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ; - condamné [Y] [S] et [N] [H] aux entiers dépens ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Le tribunal a estimé que les demandeurs ne démontraient pas que [E] [X] et [C] [G], vendeurs, avaient connaissance du vice caché constitué par l'absence de raccordement du bien au système d'assainissement collectif de sorte qu'il convenait de faire application des stipulations d'exclusion de garantie des vices cachés prévue à l'acte de vente. Par déclaration du 11 avril 2022, M. [N] [H] et Mme [Y] [S] ont interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 14 décembre 2022, la procédure a été clôturée le 18 avril 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 2 mai 2023. EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2022, M. [N] [H] et Mme [Y] [S] demandent à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et stataunt à nouveau de : A titre principal, - juger que l'absence de raccordement de la maison acquise par les requérants, au réseau collectif constitue un vice caché, - juger qu'ayant déclaré que la maison était équipée d'un tel raccordement alors qu'il n'existait pas, les vendeurs sont présumés avoir eu connaissance du vice caché faute de démonstration à leur charge de ce qu'ils se seraient trompés de bonne foi, - prononcer condamnation sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, Subsidiairement, - juger que les vendeurs ont méconnu leur obligation de délivrance conforme aux dispositions contractuelles, - prononcer condamnation sur le fondement de l'article 1604 du Code civil, Dans les deux cas, - condamner les défendeurs, solidairement, au paiement de la somme de 9 459,56 euros, - les condamner au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts du chef du préjudice de jouissance, Plus subsidiairement, - ordonner une expertise ou consultation tendant à vérifier si, comme l'affirment les concluants et le contestent les intimés, la maison objet de la vente est équipée d'un raccordement au réseau public, - condamner les intimés au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils font valoir en substance que l'absence de raccordement de la maison acquise au réseau collectif constitue un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du Code civil. Ils prétendent ainsi qu'en ayant déclaré que la maison était équipée d'un tel raccordement alors qu'il n'existait pas, les vendeurs avaient forcément connaissance du vice caché à charge pour eux de démontrer qu'ils se seraient trompés de bonne foi, ce qui n'est pas le cas en l'espèce et leur mauvaise foi prive ainsi d'effet la clause d'exclusion de garantie appliquée à tort par le premier juge. A titre subsidiaire, ils soutiennent que les vendeurs ont méconnu leur obligation de délivrance conforme aux dispositions contractuelles et à l'article 1604 du Code civil. Ils se disent ainsi fondés à obtenir, tant au titre de la garantie des vices cachés que de l'absence de délivrance conforme, la condamnation des intimés au paiement de la somme de 9 459,56 euros équivalente aux au montant des travaux de réalisation du raccordement ainsi qu'à la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et des nuisance olfactives subies depuis l'acquisition du bien. Plus subsidiairement, ils estiment qu'une expertise judiciaire peut déterminer si oui ou non l'habitation est raccordée au réseau public. Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2022, M. [E] [X] représenté par sa tutrice Mme [A] [X] épouse [D], et Mme [C] [G], intimés, demandent à la cour de confirmer le jugement don appel en toutes ses dispositions et de : - débouter Mme [S] et M. [H] de l'ensemble de leurs demandes, principale, subsidiaire et plus subsidiaire, comme étant illégitimes et infondées, A titre subsidiaire, - si la cour faisait droit à la demande d'expertise formulée à titre plus subsidiaire par Mme [S] et M. [H], juger que cette demande doit tendre à vérifier si la maison est équipée d'un raccordement au réseau public, s'il y a une fosse septique, et se faire remettre tous documents nécessaires à la réalisation de l'expertise et faire supporter les frais d'expertise à Mme [S] et M. [H] à l'origine de ladite demande, En toute hypothèse, - condamner Mme [S] et M. [H] à leur lrégler la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. M. [E] [X] et Mme [G] soutiennent que les acquéreurs qui avaient connaissance de la présence d'une fosse septique, ne versent pas aux débats les éléments probants permettant de démontrer l'absence de raccordement au réseau d'assainissement collectif. Ils ne peuvent dés lors, être tenus du vice apparent relatif à la fosse septique dont les appelants avaient connaissance avant l'acquisition du bien et sont fondés à leurs opposer la clause d'exclusion des vices cachés stipulée au contrat, Par ailleurs, ils concluent au débouté des appelants de leur demande subsidiaire fondée sur les dispositions des articles 1604 et suivants du Code civil puisqu'il ressort de la jurisprudence constante que le défaut de raccordement d'un immeuble d'habitation au réseau d'assainissement collectif de la commune ne suffit pas à caractériser une atteinte à l'usage du bien. Enfin ils plaident que les appelants ne rapportent pas la preuve d'un motif légitime nécessitant d'ordonner une expertise. Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIVATION Les appelants font grief au premier juge de les avoir déboutés de leur demande de condamnation des vendeurs. Ils soutiennent l'engagement de la responsabilité de ces derniers à titre principal, au titre de la garantie des vices cachés, dès lors qu'ils avait selon eux, parfaite connaissance du vice du dispositif d'évacuation dont il résulte que la clause d'exclusion de garantie ne s'appliquerait pas, et subsidiairement, au titre du manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme. 1- Sur la garantie des vices cachés Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait qu'un moindre prix s'il les avait connus. Aux termes de l'article 1643 du même code il est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ai été stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Il sera rappelé que par acte authentique du 17 novembre 2017, [N] [H] et [Y] [S] ont acquis de [E] [X] réprésenté par sa tutrice [A] [X] et [C] [G] une maison d'habitation située à [Adresse 3]. Cet acte de vente a indiqué que l'immeuble vendu était raccordé au réseau d'assainissement collectif (Page 5). S'agissant de la vente du bien par l'intermédiaire d'un agent immobilier, le descriptif de l'annonce publiée par l'agence immobilière ORPI [Localité 7] Provence à laquelle était confiée un mandat de vente, portait la également la mention : 'tout à l'égout'. Il résulte par ailleurs, de la lecture des courriels échangés entre les acquéreurs et l'agent immobilier que ces derniers qui avaient visité les lieux au préalable, avaient connaissance de l'existence d'une fosse septique et avait dûment interrogé l'agent immobilier sur le devenir de cette fosse en sollicitant la confirmation de sa condamnation. A cette demande l'agent immobilier indiquait le raccord au tout- à -l'égout et précisait que les vendeurs n'avaient connu pour leur part que l'assainissement collectif. En outre, l'acte de vente a stipulé une clause de non garantie prévoyant en sa page 10 que 'L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas: si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il s'est comporté comme tel, s'il est prouvé par l' ACQUEREUR, dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. Pour établir que contrairement aux stipulations de l'acte de vente et aux déclarations de l'agent immobilier, le bien n'était pas raccordé à un réseau d'assainissement collectif, les appelants produisent un devis de l'entreprise Gasnaud qui indique le montant d'un raccordement au réseau collectif et de la neutralisation de la fosse septique. Ils produisent également de nombreux témoignages de proches indiquant avoir constaté la présence d' odeurs nauséabondes lors de leur visites. Ces éléments sont suffisants pour établir comme l'a retenu le juge des référés la réalité du vice de sorte qu'une expertise ne s'avère pas utile. Toutefois, il convient également de relever que les vendeurs qui ne sont pas des professionnels de la construction, détenaient le bien vendu de M et Mme [L] aux termes d'un acte de vente du 19 mars 2009 qui indiquait que : 'le vendeur déclare que le bien objet des présentes est desservi par un réseau d'assainissement communal ainsi qu'il résulte d'une attestation de la société de distribution d'eau intercommunale (...) Le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité mais il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement(...).' C'est au vu de cet acte qu'ils ont pu indiquer de bonne foi aux appelants que ce bien était raccordé au tout-à-l'égout, mention reprise dans l'annonce publiée par l'agence immobilière et dans l' acte de vente. Ainsi, si la réalité du raccordement de l'installation à l'assainissement collectif peut être avérée au regard des pièces produites, il n'en demeure pas moins qu'il n'est pas établi que les vendeurs avaient connaissance de cet absence de raccordement antérieurement à leur achat du bien par les appelants. Au contraire, leur acte d'achat portait mention de ce raccordement, sans nullement en préciser les modalités. Le fait que des odeurs aient pu être ressenties, ne permettrait pas de démontrer en toute hypothèse leur connaissance du défaut de raccordement et plus généralement de l'origine de ces odeurs. En outre, il a été démontré supra que la réalité de l'existence de cette fosse septique était connue des acquéreurs et que son existence ne leur a pas été révélée postérieurement à leur achat leur faisant à ce moment là douter de raccordement au réseau collectif. C'est alors légitimement que les vendeurs ont pu déclarer lors de vente que le bien était raccordé à un réseau d'assainissement collectif et il ne peut leurs être reprochés cette déclaration limitée à leur connaissance personnelle de la situation, rien ne permettant de démontrer qu'ils avaient eu d'autres informations que celles figurant dans leur acte de vente. Ainsi, il n'est pas établi qu'ils avaient connaissance du vice caché lié à l'absence du raccordement de l'assainissement de l'immeuble au réseau collectif. Dans ces circonstances, la clause ci-dessus rappelée d'exclusion de garantie figurant à l'acte authentique est opposables aux acquéreurs. M.[H] et Mme [S] ne peuvent méconnaître qu' ils y sont soumis par leur adhésion. Leur action en garantie des vices cachés sera en conséquence rejetée. 2- Sur le défaut de délivrance conforme A titre subsidiaire, les appelants invoquent en cause d'appel le défaut de délivrance conforme. Il leur appartient de démontrer que l'immeuble ne correspond pas à ce qu'ils ont acheté. Aux termes de l'article 1604 du Code civil la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. Le seul fait pour l'acquéreur de recevoir un bien différent de celui qui lui a été présenté dans l'acte de vente suffit à juger que celui-ci n'était pas conforme aux stipulations contractuelles et qu'ainsi les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance. La bonne foi des vendeurs dans l'information erronée qu'ils ont donnée à l'acquéreur est ainsi, sans conséquence sur le défaut de délivrance du bien. En l'espèce, il a été indiqué tant par les vendeurs qui le croyaient eux mêmes que par l'agent immobilier qui l'avait indiqué dans l'annonce et confirmé à la demande des vendeurs par courriel, que le bien était raccordé au réseau d'assainissement collectif alors qu'il ne l'était pas comme le confirme le devis produit aux débats et les témoignages évoquant les odeurs nauséabondes autour de la maison, permet de retenir que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme. Par ailleurs, le fait que les acquéreurs ait déclaré prendre le bien en l'état ou ait connu la présence d'une fosse septique sur le terrain, est sans effet sur l'obligation des vendeurs de délivrer un bien conforme à l'acte de vente, c'est-à-dire relié au réseau public d'assainissement (tout- à- l'égout). S'agissant du préjudice subi, les appelants sollicitent en réparation du préjudice résultant du manquement à l'obligation de délivrance la somme de 9 459 euros représentant le coût des travaux de raccordement et de neutralisation de la fosse septique justifiés par le devis produit aux débats. La réparation de l'entier préjudice subi par ces derniers suppose l'allocation de cette somme qu'ils sollicitent. Le préjudice de jouissance devra en revanche être limité à la durée des travaux, aucun élément ne permettant de démontrer que les appelants n'ont pu se servir de leur habitation, délai que la cour estimé à 8 jours, et sera intégralement indemnisé par l'allocation de la somme de 800 euros, En conséquence, il convient d'infirmer la décision déférée et de condamner M.[E] [X] représenté par sa tutrice Mme [A] [X]épouse [D] et Mme [C] [G] solidairement à payer à M.[N] [H] et Mme [Y] [S] lasomme de 10 259,56 euros (9 456,56 + 800) à titre de dommages et intérêts. 3- Sur les dépens et les frais irrépétibles Parties perdantes, M.[E] [X] représenté par sa tutrice Mme [A] [X] épouse [D] et Mme [C] [G] solidairement supporteront la charge des dépens de première instance et d'appel et seront déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande d'allouer à M.[N] [H] et Mme [Y] [S] la somme 2 000 euros que M.[E] [X] représenté par sa tutrice Mme [A] [X] épouse [D] et Mme [C] [G] seront solidairement condamnés à leur payer. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Infirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise judiciaire ; Statuant à nouveau et y ajoutant , Condamne M.[E] [X] représenté par sa tutrice Mme [A] [X] épouse [D] et Mme [C] [G] solidairement à payer à M.[N] [H] et Mme [Y] [S] la somme de 10 259,56 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamne M.[E] [X] représenté par sa tutrice Mme [A] [X] épouse [D] et Mme [C] [G] solidairement à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel et les déboute de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M.[E] [X] représenté par sa tutrice Mme [A] [X] épouse [D] et Mme [C] [G] solidairement à payer à M.[N] [H] et Mme [Y] [S] la somme 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme TOULOUSE, Conseillère, par suite d'un empêchement du Président et par Mme RODRIGUES, Greffière. . LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,